Продажа жилой недвижимости, находящейся в собственности менее установленного срока, влечёт обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и подать декларацию по форме 3‑НДФЛ. Ниже подробно рассмотрены правовые основания, порядок расчёта налога, особенности заполнения декларации и сроки уплаты.

Нормативная база

• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 – освобождение от НДФЛ дохода от продажи недвижимости, если она находилась в собственности не менее минимального срока владения.
• Для объекта, который является единственным жильём собственника, минимальный срок составляет 3 года.
• Во всех остальных случаях (вторая квартира, дача, коммерческая недвижимость) срок – 5 лет.
• Порядок подачи декларации и уплаты налога регламентирован ст. 228 НК РФ и Приказом ФНС России от № ЕД‑7‑11/617@.

Когда нужно платить налог?

Если квартира находилась в собственности менее 3 лет и она является единственным жильём продавца, то налог уплачивается. В иных случаях (вторая квартира, доля в праве собственности, полученная по дарению, наследству и т.п.) применяется пятилетний срок.

Как определить срок владения?

1. Считается с даты государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
2. Если квартира получена по договору дарения, наследства или приватизации – дата регистрации права собственности в ЕГРН.
3. При совместной собственности срок считается для каждой доли отдельно.

Что считается доходом от продажи?

Доход – это цена, указанная в договоре купли‑продажи. Если цена существенно ниже рыночной (более чем на 20 %), налоговая может корректировать её до рыночной стоимости, определённой по данным оценки или кадастровой стоимости.

Способы уменьшения налогооблагаемой базы

• Имущественный вычет – 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). Можно применить один раз за налоговый период при продаже любой недвижимости.
• Документированные расходы на приобретение объекта (договор купли‑продажи, акт приёма‑передачи, платежные документы). Вычитаются из дохода полностью.
• Расходы на улучшение (ремонт, реконструкция) – только если подтверждены счетами, актами выполненных работ и относятся к периоду после приобретения.

Формула расчёта налога

Налоговая база = Доход от продажи – Имущественный вычет (1 000 000 руб.) – Документированные расходы (при наличии).
НДФЛ = Налоговая база × 13 % (ставка для резидентов РФ).

Пример расчёта

Исходные данные:

• Квартира продана за 4 500 000 руб.
• Собственность менее 3 лет, квартира – единственное жильё.
• При покупке затрачено 2 800 000 руб. (договор купли‑продажи, платежки).

Расчёт:

1. Доход = 4 500 000 руб.
2. Вычитаем имущественный вычет: 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 руб.
3. Вычитаем документированные расходы: 3 500 000 – 2 800 000 = 700 000 руб. – налоговая база.
4. НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 руб.

Как заполнить декларацию 3‑НДФЛ

1. Скачайте актуальную форму с сайта ФНС России (версия на 2026 год).
2. Лист Титульный – укажите свои данные (ФИО, ИНН, адрес регистрации).
3. Лист Д1 – в разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите:
   • Код дохода – 1510 (продажа квартиры).
   • Сумму дохода – цена по договору.
   • Сумму вычета – 1 000 000 руб. (код вычета 112).
   • Сумму документированных расходов (если есть) – код 113.
4. Лист Расчёт налога – система автоматически посчитает налог на основе введённых данных.
5. Подпишите декларацию (электронная подпись или ручная при подаче на бумаге).

Сроки подачи и уплаты

• Декларация 3‑НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• Налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (если декларация подана в срок).
• При подаче декларации позже 30 апреля – штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (мин. 1000 руб.).
• Неуплата налога в срок влечёт пени (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки).

Особенности при получении квартиры по дарению или наследству

• Срок владения считается с даты регистрации права собственности, а не с даты договора дарения/наследства.
• Если квартира получена по дарению от близкого родственника (родители, супруг, дети, братья/сёстры) и является единственным жильём, срок всё равно 3 года.
• При получении по наследству от не близкого родственника срок – 5 лет.

Что делать, если квартира не является единственным жильём?

В этом случае минимальный срок владения – 5 лет. Если квартира продана раньше, налог рассчитывается по той же схеме, но имущественный вычет 1 000 000 руб. всё ещё доступен.

Полезные ссылки (актуальные на )

• Налоговый кодекс РФ, ст. 217.1 – https://nalog.gov.ru/rn77/law/taxcode/217_1
• Форма 3‑НДФЛ (2026) – https://nalog.gov.ru/rn77/forms/3ndfl_2026
• Приказ ФНС России от № ЕД‑7‑11/617@ (порядок заполнения) – https://nalog.gov.ru/rn77/orders/ed7_11_617_2020

Краткий чек‑лист для продавца

1. Определите дату регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
2. Проверьте, является ли квартира единственным жильём.
3. Если срок владения < 3 года (единственное жильё) или < 5 лет (иное жильё) – налог платим.
4. Соберите документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, платежные документы при покупке, чеки на ремонт (если планируете вычесть расходы);
5. Рассчитайте налоговую базу и НДФЛ по формуле.
6. Заполните и отправьте декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года.
7. Оплатите налог не позднее 15 июля того же года.

Соблюдение указанных шагов позволит избежать штрафов и пеней, а также корректно исполнить налоговые обязательства при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трёх лет.