В России налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости зависит от срока владения объектом. С 2022 года действует правило, согласно которому доход от продажи квартиры, дома или другого жилого помещения не облагается налогом, если объект находился в собственности продавца не менее трёх лет. Ниже подробно рассмотрены условия, исключения и возможные изменения в законодательстве.

Основные положения текущего Налогового кодекса

• Минимальный срок владения: 3 года для большинства объектов недвижимости (квартиры, дома, дачи).
• Исключение: Если объект является единственным жильём продавца, срок увеличивается до 5 лет.
• Налоговый вычет: При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, можно воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей (или фактическими расходами на приобретение и улучшение объекта, если они больше).
• Правило 70 % кадастровой стоимости: Если заявленная цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, налог рассчитывается от этой 70 % величины.

Как отражается продажа в декларации 3‑НДФЛ

Если срок владения превышает три года, доход от продажи недвижимости не указывается в декларации 3‑НДФЛ, и налог не уплачивается. В противном случае:

1. Определяется доход: цена продажи минус вычет (1 млн руб или фактические расходы).
2. К полученной сумме применяется ставка НДФЛ 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
3. Если цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, база для налога увеличивается до этой величины.

Изменения, предложенные Минфином (2025 год)

В 2025 году Министерство финансов обсуждало возможные корректировки Налогового кодекса, касающиеся налогообложения доходов от продажи недвижимости. Основные идеи:

• Объединение доходов от продажи недвижимости с зарплатой и другими регулярными доходами для расчёта прогрессивной шкалы НДФЛ.
• Сохранение льготного трёхлетнего срока, но возможное введение дополнительного условия: объект должен быть единственным жильём продавца на момент сделки.
• Увеличение размера имущественного вычета до 1,5 млн руб для объектов, находящихся в собственности менее трёх лет.

На момент написания статьи (сентябрь 2026 года) окончательные поправки ещё не приняты, поэтому действующие правила остаются теми, что описаны выше.

Практические рекомендации для продавцов

• Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН. Если с момента регистрации прошло три года и более – можно не платить НДФЛ.
• Если срок меньше трёх лет, соберите документы о расходах на покупку, ремонт и улучшение объекта; они могут увеличить вычет и уменьшить налоговую базу.
• Оцените кадастровую стоимость объекта через публичный сервис Росреестра. Если планируемая цена продажи значительно ниже 70 % этой стоимости, будьте готовы к начислению налога от этой величины.
• При продаже единственного жилья уточните, применяется ли пятилетний срок (в зависимости от региональных норм и изменений в законодательстве).
• Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом перед сделкой, особенно если планируете использовать вычет или рассматриваете варианты обмена недвижимости.

Льготный трёхлетний срок владения остаётся ключевым условием для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости в России. Несмотря на обсуждаемые изменения в Налоговом кодексе, на сегодняшний день продавцы, соблюдающие данное условие, могут избежать уплаты налога на доход от сделки. Важно внимательно отслеживать сроки владения, правильно оформлять документы и учитывать возможные вычеты, чтобы минимизировать налоговую нагрузку при сделках с недвижимостью.