Продажа недвижимости физическим лицом влечёт уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной прибыли. Размер налога зависит от срока владения объектом, от того, как квартира была получена, и от возможности воспользоваться налоговыми вычетами. Ниже подробно рассмотрены все актуальные правила, действующие в 2026 году (данные актуальны на ).

Когда налог не уплачивается (льготные случаи)

• Собственность более 3 лет – если квартира получена:
  • по наследству;
  • в дар от близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дедушки/бабушки);
  • в результате приватизации;
  • как единственное жильё налогоплательщика;
  • по договору ренты.
• Собственность более 5 лет – для всех остальных оснований приобретения (покупка, обмен, инвестиционный вклад и т.д.).
• Если цена продажи не превышает 70 % кадастровой стоимости объекта и одновременно не выше цены покупки – налог не взимается (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

В перечисленных случаях декларация 3‑НДФЛ подавать не требуется, и налог с продажи квартиры не уплачивается.

Ставки НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

Если льготы не применяются, налог рассчитывается с прибыли (разницы между ценой продажи и документированными расходами на приобретение и улучшение жилья). Налоговая ставка зависит от размера полученного дохода:

1. 13 % – если прибыль не превышает 2 400 000 руб.;
2. 15 % – если прибыль больше 2,4 млн руб.

Пример расчёта (см. ниже) демонстрирует, как именно определяется база налогообложения.

Как определить налогооблагаемую базу

Налоговая база = Цена продажи – Вычет – Документированные расходы.

Имущественный вычет

Каждый налогоплательщик может один раз в год воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. при продаже недвижимости, если объект находился в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет). Вычет уменьшает базу налогообложения, но не может привести к отрицательной величине.

Документированные расходы

К ним относятся:

• стоимость покупки квартиры (по договору купли‑продажи, акту приёма‑передачи);
• расходы на государственную регистрацию права собственности;
• затраты на ремонт и улучшение жилья (чеки, сметы, акты выполненных работ);
• проценты по ипотечному кредиту, если они были уплачены до момента продажи (только часть, относящаяся к самому объекту).

Все расходы должны быть подтверждены платежными документами, иначе налоговая инспекция их не учтёт.

Пример расчёта налога при продаже квартиры

Допустим, гражданин Иванов П.С. купил квартиру в 2024 году за 2 500 000 руб. и продал её в 2026 году за 3 100 000 руб. Квартира находилась в собственности менее 5 лет, не относится к льготным основаниям.

Шаг 1. Определяем прибыль без вычета

Прибыль = 3 100 000 – 2 500 000 = 600 000 руб.

Шаг 2. Применяем имущественный вычет (1 000 000 руб.)

Поскольку вычет больше прибыли, база налогообложения становится равной нулю. Налог не уплачивается.

Шаг 3. Если вычет не используется (например, уже был израсходован ранее)

База = 600 000 руб. → ставка 13 % (доход ≤ 2,4 млн руб.) → налог = 600 000 × 0,13 = 78 000 руб.

Таким образом, правильное применение имущественного вычета может полностью освободить от налога даже при коротком сроке владения.

Порядок уплаты налога и подачи декларации

1. Получение дохода – дата регистрации перехода права собственности в Росреестре считается днём получения дохода.
2. Сбор документов – договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, подтверждающие расходы, вычет (если планируется использовать).
3. Заполнение декларации 3‑НДФЛ – разделы:
   • Доход от продажи недвижимости (стр. 1);
   • Вычеты (имущественный, документированные расходы);
   • Налоговая база и исчисленный налог.
4. Сдача декларации – не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
5. Уплата налога – не позднее 15 июля того же года (если декларация подана вовремя). При пропуске срока начисляются пени и штрафы.

Декларацию можно подать:

• лично в налоговую инспекцию;
• через личный кабинет на сайте ФНС России;
• по почте заказным письмом с описью вложения.

Способы уменьшить налоговую нагрузку

• Использовать имущественный вычет – 1 000 000 руб. один раз в год.
• Документировать все расходы на покупку, ремонт, регистрацию и проценты по ипотеке.
• Выбрать момент продажи так, чтобы квартира находилась в собственности уже более 3 или 5 лет (в зависимости от основания получения).
• Продать по цене, не превышающей 70 % кадастровой стоимости – в этом случае налог не взимается независимо от срока владения.
• Воспользоваться льготой на единственное жильё – если квартира является единственным объектом недвижимости у налогоплательщика, срок владения сокращается до 3 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если квартира получена в дар от родителей?

Да, если квартира находилась в собственности менее 3 лет. При даре от близких родственников льготный срок составляет 3 года.

Можно ли применить вычет, если я уже использовал его в текущем году для другой сделки?

Нет. Имущественный вычет предоставляется только один раз в календарном году независимо от количества сделок.

Что делать, если я не успел подать декларацию до 30 апреля?

Декларацию можно подать позже, но будут начислены пени (1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки) и штраф (5 % от неуплаченного налога за каждый полный месяц просрочки, но не более 30 %).

Нужно ли платить налог, если я продаю квартиру за ту же цену, что и купил?

Если цена продажи не ниже цены покупки и одновременно не ниже 70 % кадастровой стоимости, налог не взимается, независимо от срока владения.

Налог при продаже квартиры в 2026 году зависит от трёх ключевых факторов:

1. Срок владения объектом (3 года для льготных оснований, 5 лет – для остальных).
2. Возможность применить имущественный вычет (1 000 000 руб.) и документировать расходы на покупку и улучшение жилья.
3. Размер полученной прибыли, определяющий ставку НДФЛ (13 % до 2,4 млн руб., 15 % свыше).

Правильное планирование сделки, своевременное сбор подтверждающих документов и использование доступных вычетов позволяют существенно снизить или полностью избежать уплаты налога с продажи недвижимости.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратиться в местную налоговую инспекцию или воспользоваться онлайн‑консультацией на официальном сайте ФНС России.