Продажа недвижимости – одна из самых частых операций, при которой физическим лицам приходится уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году действуют новые правила, введённые с 2025 года, а также обсуждаются предложения Минфина по дальнейшему ужесточению налогообложения. Ниже подробно рассмотрим, как определить налог с продажи квартиры (или другого жилого объекта) стоимостью 2 000 000 руб., какие льготы доступны и как правильно оформить декларацию 3‑НДФЛ.

Основные положения НДФЛ при продаже недвижимости

• Объект налогообложения – доход, полученный от продажи жилой недвижимости (квартира, дом, доля и т.п.).
• Ставка налога с 2025 года стала прогрессивной:
  • до 2 400 000 руб. дохода – 13 %;
  • свыше 2 400 000 руб. – 15 % (по базовой шкале).

  При наличии других высоких доходов (зарплата > 5 млн руб. в год, крупные дивиденды и т.д.) ставка может возрасти до 18‑22 % согласно предложениям Минфина (см. snippet от ).

• Минимальный срок владения для получения льготы:
  • если объект является единственным жильём – налог не уплачивается независимо от срока;
  • в иных случаях льготный срок – 5 лет (для квартир, приобретённых после ) или 3 года (для объектов, купленных до этой даты).
• Вычет на приобретение жилья – при продаже можно уменьшить доход на фактические расходы на покупку (включая государственные пошлины, риэлтерские услуги, ремонт, если он документально подтверждён). Максимальный вычет – 2 000 000 руб. (если жильё приобретено после ).

Как определить доход от продажи жилья стоимостью 2 000 000 руб.

Доход рассчитывается по формуле:

Доход = Цена продажи – (Расходы на приобретение + Расходы на продажу)

Если вы продаёте квартиру за 2 000 000 руб. и:

купили её за ту же сумму (2 000 000 руб.) и не несли дополнительных расходов;
не имеете прав на вычет (например, объект не является единственным жильём и срок владения меньше 5 лет);

то доход будет равен нулю, и налог не уплачивается (см. рекомендации от : «Продать по цене, за которую купили, или ниже – тогда не будет дохода»).
Если же вы приобрели квартиру дешевле, например за 1 500 000 руб., а продаёте за 2 000 000 руб., то:
Доход = 2 000 000 – 1 500 000 = 500 000 руб.

В данном случае доход (500 000 руб.) попадает в первую ступень прогрессивной шкалы (13 %), и налог составит:
Налог = 500 000 × 0,13 = 65 000 руб.


Пример расчёта налога при продаже за 2 000 000 руб.

Считаем доход. 2 000 000 – 1 850 000 = 150 000 руб.
Определяем ставку. Доход 150 000 руб. < 2 400 000 руб. → ставка 13 %.
Рассчитываем налог. 150 000 × 0,13 = 19 500 руб.
Проверяем возможность вычета. Если вы имеете право на имущественный вычет (например, это первое жильё и вы не пользовались вычетом ранее), можно уменьшить доход на сумму вычета до 2 000 000 руб. В нашем случае вычет полностью перекроет доход, и налог будет равен нулю.

Таким образом, итоговый налог сильно зависит от наличия и размера вычета, а также от срока владения объектом.

Льготы и способы уменьшить налоговую нагрузку

Имущественный вычет при продаже. Если вы никогда ранее не пользовались правом на вычет при покупке жилья, вы можете уменьшить доход от продажи на сумму фактических расходов на приобретение, но не более 2 000 000 руб. (п. 221.1 НК РФ).
Единственное жильё. При продаже единственного объекта, соответствующего критериям жилья, налог не уплачивается независимо от срока владения и цены.
Срок владения более 5 лет. Если квартира находилась в вашей собственности более пяти лет (три года для объектов, приобретённых до ), налог не взимается.
Учёт расходов на продажу. Риэлтерские услуги, государственная пошлина за регистрацию перехода права, стоимость технической экспертизы и т.п. могут быть включены в расходы, уменьшающие доход.
Перенос убытка. Если продажа осуществлена с убытком (цена продажи ниже суммы расходов), налог не платится, но декларацию 3‑НДФЛ всё равно подать необходимо (см. материал от ).


Как оформить декларацию 3‑НДФЛ

Скачайте актуальную форму 3‑НДФЛ с сайта ФНС России (версия на 2026 год).
В разделе «Доходы» укажите код дохода 1500 (продажа недвижимости) и сумму полученного дохода.
В разделе «Вычеты» отразите имущественный вычет (если он применяется) и/или расходы на приобретение и продажу.
Рассчитайте налог: ставка 13 % или 15 % в зависимости от размера дохода после вычетов.
Приложите копии документов:

договор купли‑продажи (при покупке и при продаже);
выписку из ЕГРН, подтверждающую срок владения;
платежные документы (квитанции по пошлинам, чеки за риэлтерские услуги, счета за ремонт, если они участвуют в вычете);
справку о доходах за год (2‑НДФЛ) – для подтверждения отсутствия других высоких доходов, которые могли бы повысить ставку.


Подпишите декларацию и отправьте её в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (например, за продажу в 2026 году – до ).
При необходимости уплатите налог через онлайн‑сервис ФНС, банковский перевод или в кассе налоговой инспекции.

Несвоевременная подача декларации или неуплаченный налог могут повлечь штрафы и пени (ст. 119, 122 НК РФ).

Что может измениться в ближайшие годы?
Согласно материалам от и , Минфин обсуждает:

Отмену ограничения на рост налога на имущество после переоценки (сейчас рост не более 10 % в год). Это может косвенно повлиять на налоговую базу при последующей продаже.
Повышение ставки НДФЛ до 18‑22 % для лиц с высоким совокупным доходом (зарплата > 5 млн руб. в год, крупные дивиденды и т.д.).
 (пока не касается большинства квартир стоимостью 2 млн руб.).

Следите за официальными публикациями ФНС и Минфина, чтобы своевременно корректировать свою налоговую стратегию.

Краткие выводы

При продаже жилья за 2 000 000 руб. налог зависит от фактического дохода после вычета расходов на приобретение и продажу.
Если доход не превышает 2 400 000 руб., применяется ставка 13 %; при превышении – 15 % (с возможным ростом до 18‑22 % при высоких других доходах).
Имущественный вычет до 2 000 000 руб. и льготы по сроку владения или единственному жилью могут полностью обнулить налог.
Декларация 3‑НДФЛ подаётся обязательно, даже если налог не подлежит уплате.
Следите за изменениями в законодательстве (прогрессивная шкала, предложения Минфина) – они могут повлиять на будущие сделки.

Правильный расчёт и своевременная подача документов помогут избежать лишних расходов и штрафов, а также воспользоваться всеми доступными льготами.