Продажа жилой недвижимости часто сопровождается вопросом о необходимости уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии с действующим законодательством РФ существует возможность получения налоговой льготы, если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика определённый срок. Ниже подробно рассмотрены условия, при которых продажа квартиры, owned более трёх лет, освобождается от НДФЛ, а также особенности, связанные с наследованием, дарением, приватизацией и последними изменениями legislation.

Нормативная база

• Статья 217.1 Налогового кодекса РФ – освобождение от налога при продаже недвижимости, находившейся в собственности более определённого срока.
• Федеральный закон от № 382‑ФЗ – вводит положения ст. 217.1 НК РФ и уточняет сроки владения для различных способов приобретения жилья.
• Поправки, вступающие в силу с – для лиц, recognised как «иноагенты», льготы по срокам владения 3 и 5 лет не применяются.

Когда достаточно трёх лет владения?

Согласно п. 3 ст; 4 Федерального закона № 382‑ФЗ, льгота по статье 217.1 НК РФ применяется к объектам недвижимого имущества, приобретённым после , если:

1. Жильё получено в наследство;
2. Жильё получено в дар от близкого родственника (родители, дети, супруги, братья и сестры);
3. Жильё получено в результате приватизации;
4. Квартира является единственным жильём налогоплательщика на момент продажи.

В этих случаях минимальный срок непрерывного владения составляет более трёх лет с момента регистрации права собственности (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Когда требуется пять лет?

Для всех остальных оснований приобретения (покупка по договору купли‑продажи, дар от дальнего родственника или постороннего лица, получение в качестве части доли в совместной собственности и т.п.) льготный период увеличивается до пяти лет. Если квартира находилась в собственности менее пяти лет, доход от её продажи подлежит обложению НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) либо 30 % (для нерезидентов).

Особенности подсчёта срока владения

• Срок начинается с даты регистрации права собственности** в ЕГРН (не с даты подписания договора или получения ключей).
• Срок должен быть непрерывным – любые перерывы в праве собственности (например, временная передача в доверительное управление без переоформления права) сбрасывают счёт.
• Если объект был получен в дар от близкого родственника, срок считается с даты регистрации дарственной.
• Для наследства – с даты выдачи свидетельства о праве на наследство (или с даты вступления в наследство, если оформление произошло позже).

Примеры расчёта

Пример 1: Квартира, полученная в дар от матери

Иванов А.А; получил квартиру в дар от своей матери в марте 2022 года. Регистрация права собственности состоялась 15 марта 2022. Он продал квартиру в апреле 2025 года за 4 900 000 руб.

• Срок владения: с по  ≈ 3 года 1 месяц → более трёх лет.
• Поскольку квартира получена в дар от близкого родственника, достаточно трёх лет → доход от продажи не облагается НДФЛ.

Пример 2: Квартира, купленная по договору

Петрова С.С. купила квартиру в январе 2021 года за 3 800 000 руб. Регистрация права собственности – 10 января 2021. Продала в июне 2023 года за 4 200 000 руб.

• Срок владения: с по  ≈ 2,5 года → меньше трёх лет.
• Поскольку квартира приобретена по купле‑продаже, необходим пятилетний срок → доход подлежит налогообложению.
• Налоговая база = 4 200 000 − 3 800 000 = 400 000 руб.
• НДФЛ (13 %) = 52 000 руб.

Пример 3: Единственное жильё, полученное в наследство

Сидорова М.М. унаследовала квартиру от отца в ноябре 2020 года. Регистрация – 20 ноября 2020. Квартира – единственное жильё. Продала в декабре 2023 года за 5 000 000 руб.

• Срок владения: с по  ≈ 3 года 1 месяц → более трёх лет.
• Поскольку квартира получена в наследство и является единственным жильём, достаточно трёх лет → НДФЛ не уплачивается.

Изменения с 2026 года для «иноагентов»

С в силу вступает поправка, согласно которой лица, включённые в реестр «иностранных агентов», лишаются права на применение льгот по срокам владения 3 и 5 лет при продаже недвижимости, полученной в наследство, дар или при приватизации. Для них сохраняется общий пятилетний срок, независимо от способа приобретения.

Таким образом, если налогоплательщик recognised как иноагент и продаёт квартиру, owned более трёх лет, но менее пяти лет, он обязан уплатить НДФЛ в обычном порядке.

Как воспользоваться льготой на практике

1. Определить способ приобретения квартиры (наследство, дар близкого родственника, приватизация, покупка и т.п.).
2. Установить дату регистрации права собственности* в ЕГРН.
3. Рассчитать срок владения* до даты предполагаемой продажи.
4. Если срок ≥ 3 года и способ приобретения попадает в список льготных (наследство, дар близкого родственника, приватизация, единственное жильё) → подготовить документы для подтверждения права на льготу (выписка из ЕГРН, документы о праве на наследство/дарственный договор, акт приватизации, справка о том, что квартира является единственным жильём).
5. При подаче декларации 3‑НДФЛ указать код дохода 1510 (доход от продажи недвижимости, освобождённый от налога) и приложить подтверждающие документы.
6. Если срок менее требуемого, заполнить декларацию с указанием налогооблагаемого дохода и рассчитать НДФЛ по ставке 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли прерывать срок владения, например, сдавая квартиру в аренду?

Аренда не прерывает право собственности, поэтому срок владения продолжает идти. Однако если вы передали квартиру по договору доверительного управления без переоформления права, это может считаться прерыванием – рекомендуется фиксировать все операции через нотариуса или регистрационные органы.

Что делать, если квартира получена в дар от дальнего родственника (например, дяди)?

В этом случае считается, что даритель не является близким родственником, и льготный срок увеличивается до пяти лет.

Нужно ли платить налог, если я являюсь нерезидентом РФ?

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %. Льготы по срокам владения применяются аналогично резидентам, но если вы не являетесь резидентом и срок владения менее пяти лет, налог будет удерживаться по ставке 30 %.

Как подтвердить, что квартира является единственным жильём?

Необходимо предоставить справку из органов регистрации о отсутствии других объектов недвижимости в собственности налогоплательщика (выписка из ЕГРН по всем объектам).

Льгота по НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности более трёх лет, доступна в следующих случаях:

• наследование;
• дар от близкого родственника;
• приватизация;
• квартира – единственное жильё налогоплательщика.

Во всех остальных ситуациях требуется пятилетний срок владения. С 2026 года указанные льготы не действуют для лиц, recognised как «иноагенты».

Правильное определение способа приобретения, точная фиксация даты регистрации права собственности и своевременное предоставление подтверждающих документов позволяют избежать неправомерного налогообложения и сохранить значительную часть средств от продажи недвижимости.

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в территориальный орган ФНС для получения индивидуального разъяснения.