Продажа недвижимости в России сопровождается уплатой налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает ряд льгот, которые могут полностью освободить продавца от налоговой нагрузки или значительно уменьшить её. Ниже подробно рассмотрены действующие правила, а также возможные изменения, обсуждаемые Министерством финансов на 10 сентября 2026 г.

Основные положения текущего Налогового кодекса

• Срок владения – ключевой фактор, определяющий необходимость уплаты НДФЛ.
• Если квартира находилась в собственности более 3 лет (для объектов, полученных по наследству, в качестве подарка или приватизации) – продажа освобождается от налога.
• Для остальных случаев (покупка по договору купли‑продажи) применяется пятилетний срок владения. То есть, если квартира куплена и продана до истечения пяти лет, налог уплачиваеться.

Таким образом, при владении квартирой более трёх лет, но менее пяти лет, налог может всё равно потребоваться, если объект приобретён за плату. Ниже – детали расчёта.

Как рассчитывается налог при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет

1. Определяется доход от продажи – разница между ценой реализации и документированными расходами на приобретение (включая государственные пошлины, услуги риэлтора, нотариуса и т.д.).
2. К доходу применяется налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (если документально подтверждены расходы превышают эту сумму, вычет может быть увеличен до фактических затрат).
3. Если после вычета остаётся положительная база, к ней применяется ставка НДФЛ 13 % (для резидентов РФ).

Пример:

• Цена продажи – 5 000 000 руб.
• Документированные расходы на покупку – 2 000 000 руб.
• Доход = 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.
• Вычет 1 000 000 руб. → налогооблагаемая база = 2 000 000 руб.
• НДФЛ = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб.

Льготы и исключения

• Единственное жильё – если продаваемая квартира является единственным объектом недвижимости у налогоплательщика, и срок владения составляет более 3 лет, налог не уплачивается независимо от цены.
• Наследство и дарение – объекты, полученные по наследству или в дар, считаются находящимися в собственности с момента открытия наследства или подписания договора дарения. При продаже таких объектов срок владения считается с даты получения, и при владении более 3 лет налог не взимается.
• Вычет по кадастровой стоимости – если документально не подтверждены фактические расходы, можно воспользоваться вычетом в размере 70 % от кадастровой стоимости объекта на дату продажи (но не более 1 000 000 руб.).

Проект изменений Минфина (по состоянию на 10 сентября 2026 г.)

Министерство финансов РФ подготовило законопроект, который может изменить порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости. Основные предложения:

• Объединение доходов – прибыль от продажи жилья предлагается учитывать вместе с заработной платой и другими регулярными доходами при расчёте общей налоговой базы.
• Прогрессивная шкала – вместо фиксированной ставки 13 % предлагается применять прогрессивную шкалу НДФЛ от 13 % до 22 % в зависимости от общего годового дохода налогоплательщика.
• Сохранение льгот – проект не отменяет существующие освобождения (срок владения более 5 лет, единственное жильё, наследство/дарение), но уточняет порядок их применения в новой системе.

Если законопроект будет принят, налоговая нагрузка при продаже квартиры может увеличиться для граждан с высоким совокупным доходом, поскольку часть прибыли будет попадать в более высокие налоговые ступени. Для большинства налогоплательщиков с умеренным доходом изменение может быть нейтральным или даже привести к небольшому снижению налога благодаря использованию вычетов и сохранению льгот.

Практический совет для продавцов

1. Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН. Если квартира в вашей собственности более 5 лет (или более 3 лет при получении по наследству/дарению) – налог не уплачивается.
2. Соберите все документы, подтверждающие расходы на покупку (договор купли‑продажи, платежные квитанции, акты приёма‑передачи). Это позволит максимизировать вычет.
3. Если документы отсутствуют, рассмотрите вариант использования вычета 70 % от кадастровой стоимости (узнайте её в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра).
4. При планировании продажи оцените свой ожидаемый годовой доход. Если проект Минфина будет принят, высокий доход может привести к применению более высокой ставки НДФЛ.
5. Консультируйтесь с налоговым специалистом или юристом перед сделкой – это поможет избежать ошибок в расчёте и выбрать оптимальную схему налогообложения.

На сегодняшний день продажа квартиры, находящейся в собственности более трёх лет, может освободить от уплаты НДФЛ при выполнении определённых условий (наследство, дарение, единственное жильё) либо при наличии пятилетнего срока владения для приобретённых за плату объектов. В случае, если срок владения меньше пяти лет, налог рассчитывается по стандартной схеме с вычетом 1 000 000 руб. и ставкой 13 %.

Министерство финансов рассматривает реформу, которая объединит доход от продажи недвижимости с другими доходами и введёт прогрессивную шкалу НДФЛ. Это может повлиять на размер налога для высокодоходных граждан, тогда как для большинства налогоплательщиков существенные изменения маловероятны при сохранении текущих льгот.

Соблюдение документального оформления сделки и правильное использование предусмотренных налоговых вычетов остаются ключевыми факторами для минимизации налоговой нагрузки при продаже квартиры.