Вопрос об уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, полученной по договору дарения, волнует многих собственников. Законодательство четко разграничивает налоговые обязательства дарителя (того, кто подарил) и даренца (того, кто получил подарок). В этой статье подробно разберем, кто и в каком случае платит налог, какие существуют льготы и как предстоящие изменения 2027 года могут повлиять на ситуацию.

Налоговые последствия для дарителя (того, кто дарит)

Короткий ответ: Даритель не платит НДФЛ с продажи, потому что продажи не происходит. Акт дарения, это безвозмездная сделка. Даритель не получает дохода от продажи, он передает имущество бесплатно.

Платит ли даритель налог на получение дохода?

Нет. Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы в виде имущества, полученного по договору дарения, не облагаются налогом, если даритель и дарец являются близкими родственниками (супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, опекуны и попечители, братья и сестры, дедушки и бабушки, внуки).

Если даритель и дарец не являются родственниками, дарец должен заплатить НДФЛ (13% или 30% для нерезидентов) с кадастровой стоимости недвижимости. Даритель при этом никаких налогов не платит.

Момент расхода дарителя

Хотя даритель не платит налог с «продажи», он теряет право на имущественный налоговый вычет по этой квартире (если он его не использовал ранее), так как право собственности переходит к даренцу. Однако расходы на покупку этой квартиры дарителем не сгорают бесследно — они могут быть учтены даренцем при дальнейшей продаже (см. ниже).

Налоговые обязательства даренца (того, кто получил и продает)

Именно дарец становится налогоплательщиком в момент продажи полученной в дар недвижимости. Правила расчета налога зависят от срока владения и статуса родственных отношений с дарителем.

Минимальный срок владения для освобождения от налога

Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения, после которого продажа освобождается от НДФЛ, составляет:

• 3 года — если недвижимость получена:
  • по договору дарения от близких родственников;
  • по наследству;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты/пожизненного содержания с иждивением.
• 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от неродственников, долевое строительство и т.д.).

Как рассчитывается налог, если срок владения не истек

Если дарец продает квартиру раньше минимального срока, он обязан заплатить НДФЛ. Налоговая база определяется как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение.

Вариант А: Квартира получена в дар от близкого родственника (срок владения < 3 лет)

Даренцу принадлежит право уменьшить доход от продажи на документированные расходы дарителя на приобретение этой квартиры (п. 2 ст. 214.7 НК РФ).

Формула: Налог = (Цена продажи ‒ Расходы дарителя на покупку ⸺ Вычет 1 млн руб.) × 13%

Важно: Вычет в 1 млн руб. предоставляется только если даритель его не использовал ранее по этому объекту. Расходы дарителя подтверждаются чеками, договором купли-продажи (ДКП) дарителя.

Вариант Б: Квартира получена в дар от неродственника (срок владения < 5 лет)

Здесь правило переноса расходов дарителя не работает (п. 2 ст. 214.7 НК РФ ссылается только на дарение от близких родственников).

Даренец может уменьшить доход либо на:

1. Имущественный вычет 1 000 000 руб. (если не использовался ранее);
2. Документированные расходы даренца (но их нет, так как квартира получена бесплатно).

Формула: Налог = (Цена продажи ⸺ 1 000 000 руб.) × 13%

Это существенно менее выгодно, так как вся стоимость квартиры (минус 1 млн) облагается налогом.

Предстоящие изменения с 1 января 2027 года

Согласно информации из открытых источников (проект закона Минфина, обсуждаемый в 2026 году), с 1 января 2027 года планируется кардинальная реформа налогообложения доходов от продажи недвижимости.

Основные нововведения проекта:

• Отмена фиксированной ставки 13%. Доход от продажи недвижимости (если срок владения не истек) планируется суммировать с остальными доходами физлица (зарплатой, доходами от сдачи в аренду и т.д.) и облагать по прогрессивной шкале НДФЛ (от 13% до 22%).
• Единый минимальный срок владения. Обсуждается установление единого срока в 5 лет для всех оснований возникновения права (отмена льготных 3 лет для родственников/наследников).
• Сохранение вычетов. Предполагается сохранение имущественного вычета в 1 млн руб. (и возможно вычета на расходы), но они будут уменьшать базу, облагаемую по прогрессивной шкале.

Как это повлияет на даренца?

1. Рост налоговой нагрузки: Если суммарный доход за год (зарплата + доход от продажи) превысит 5 млн руб., превышающая часть будет облагаться 15%, свыше 20 млн — 18%, свыше 50 млн — 20%, свыше 100 млн, 22%.
2. Потеря льготы «3 года»: Если единый срок станет 5 лет, даренцы от родственников потеряют преимущество ранней бесплатной продажи.
3. Планирование: Если вы планируете продать подаренную квартиру, выгоднее реализовать сделку до 31 декабря 2026 года (при соблюдении текущих сроков владения), чтобы зафиксировать ставку 13% и вычет 1 млн руб.

Пошаговый алгоритм действий даренца при продаже

1. Определите дату возникновения права. Для дарения это дата государственной регистрации перехода права в ЕГРН (Росреестр).
2. Рассчитайте срок владения на дату продажи. Сравните с 3 годами (родственники) или 5 годами (остальные).
3. Сценарий 1: Срок истек. Налог не платите. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно (п. 3 ст. 214.7 НК РФ).
4. Сценарий 2: Срок не истек.
   • Соберите документы: ДКП дарения, ДКП покупки дарителем (для подтверждения расходов, если даритель, родственник), чеки на ремонт/строительство (если даритель строил).
   • Рассчитайте базу: Доход (цена в ДКП продажи, но не ниже 70% от кадастровой стоимости) минус Вычет 1 млн / Расходы дарителя.
   • Заполните декларацию 3-НДФЛ за год продажи.
   • Сдайте декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
   • Заплатите налог до 15 июля того же года.

Частые ошибки и мифы

Резюме

• Даритель не платит налог с продажи (продажи нет) и не платит налог с дарения (если дарит родственнику).
• Дарец платит налог при продаже, если не прошел минимальный срок владения (3 года у родственников, 5 лет у остальных).
• При дарении от родственников дарец может списать расходы дарителя на покупку + вычет 1 млн руб. (если даритель не использовал).
• При дарении от неродственников — только вычет 1 млн руб.
• С 2027 года (по проекту) вводится прогрессивная шкала (13–22%) и, вероятно, единый срок 5 лет. Выгодно продать до конца 2026 года.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство сложно и часто меняется. Перед совершением сделки рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или юристу для расчета вашей конкретной ситуации.