Сделки с недвижимостью всегда сопровождаются налоговыми последствиями. Понимание текущих правил и готовность к предстоящим изменениям помогут избежать неприятных сюрпризов и оптимизировать финансовые результаты.

Текущее законодательство (до 1 января 2027 года)

На сегодняшний день доход от продажи жилого дома облагается НДФЛ по специальным правилам:

• Минимальный срок владения – если объект находился в собственности менее 3 лет (или 5 лет для недвижимости, полученной по наследству или в дар), доход считается облагаемым.
• Налоговый вычет – при продаже можно уменьшить доход на 1 000 000 рублей (или на фактически документально подтверждённые расходы на приобретение и улучшение дома, если они больше).
• Правило 70 % кадастровой стоимости – если заявленная цена продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, налог рассчитывается от этой кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
• Освобождения – пенсионеры, инвалиды и некоторые другие категории граждан могут быть освобождены от налога при продаже единственного жилья, если соблюдены условия срока владения и отсутствие другого недвижимого имущества того же вида.

Налог рассчитывается по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от налогооблагаемого дохода после применения вычетов.

Планируемые изменения с 1 января 2027 года

Согласно подготовленному Минфином законопроекту, с нового года доход от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по общей шкале, как зарплата и другие регулярные доходы. Это означает:

• Отмена отдельного правила минимального срока владения для определения налогооблагаемости; доход будет учитываться в общей налоговой базе независимо от периода владения.
• Возможность применения прогрессивной ставки НДФЛ (13 % – 15 % – 18 % – 20 % в зависимости от общего годового дохода).
• Сохранение вычета в размере 1 000 000 рублей, но его применение будет происходить в рамках общего расчёта налога на доходы физических лиц.
• Правило 70 % кадастровой стоимости, вероятно, останется в виде механизма занижения цены сделки.

Эти изменения направлены на упрощение налогового администрирования и устранение возможностей для оптимизации через дробление сроков владения.

Как рассчитать налог при продаже дома сегодня и после 2027 года

Пример расчёта по текущим правилам

1. Определяем цену продажи – например, 5 000 000 руб.
2. Проверяем, не ниже ли она 70 % кадастровой стоимости. Допустим, кадастровая стоимость – 6 000 000 руб., 70 % от неё – 4 200 000 руб. Поскольку цена продажи выше, берём фактическую цену.
3. Вычитаем налоговый вычет 1 000 000 руб. (или фактические расходы, если они больше). Получаем налогооблагаемый доход: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 руб.
4. Налог = 4 000 000 × 13 % = 520 000 руб. (для резидента).

Пример расчёта по новым правилам (с 2027 года)

1. Доход от продажи – та же цена 5 000 000 руб.
2. Вычитаем вычет 1 000 000 руб. → налогооблагаемый доход 4 000 000 руб.
3. Добавляем этот доход к другим годовым доходам (например, зарплата 1 200 000 руб.). Общий годовой доход = 5 200 000 руб.
4. Определяем ставку НДФЛ по прогрессивной шкале: допустим, для дохода свыше 5 000 000 руб. ставка 15 %.
5. Налог = 5 200 000 × 15 % = 780 000 руб.
6. Из уже удержанного налога по источнику (например, с зарплаты) можно сделать зачёт, итоговая доплата будет зависеть от уже уплаченных сумм.

Как видно, изменение подхода может увеличить налоговую нагрузку при высоком совокупном доходе, но одновременно упрощает учёт, так как не нужно вести отдельные расчёты для недвижимости.

Льготы и особенности, которые сохранятся

• Вычет в размере 1 000 000 руб. остаётся основным инструментом уменьшения налогооблагаемой базы.
• Для пенсионеров и инвалидов сохраняется возможность полного освобождения от налога при продаже единственного жилья, если соблюдены условия владения и отсутствие другого аналогичного имущества.
• Сельскохозяйственные дома и земельные участки, используемые для личного подсобного хозяйства, могут облагаться по отдельным ставкам – уточняйте в местных налоговых органах.
• Если дом был получен по наследству или в дар, срок владения для определения налогооблагаемости может отличаться (в текущем законодательстве – 5 лет). После 2027 года этот срок, вероятно, перестанет иметь значение для налогообложения, но вычет всё равно можно будет применить.

Практические рекомендации для покупателей и продавцов

Для продавцов

• Заблаговременно соберите документы о расходах на покупку и улучшение дома (чеки, договоры подряда, акты приёма‑передачи). Они могут увеличить вычет сверх 1 000 000 руб.
• Оцените кадастровую стоимость объекта; если цена продажи значительно ниже 70 % этой стоимости, будьте готовы к начислению налога от кадастровой базы.
• Если ваш годовой доход близок к границе прогрессивной шкалы, рассмотрите возможность распределения дохода на несколько лет (например, через рассрочку платежа) – но помните, что после 2027 года такой приём может быть менее эффективен.
• Консультируйтесь с налоговым консультантом перед подписанием договора, особенно если вы планируете реинвестировать вырученные средства в другую недвижимость.

Для покупателей

• Проверяйте чистоту истории объекта: отсутствие обременений, судебных споров и незаконных перепланировок снизит риски последующих налоговых корректировок.
• Уточните у продавца, были ли ранее применены вычеты или льготы, чтобы избежать двойного учета при будущей продаже.
• Если покупаете дом в ипотеку, учтите, что проценты по кредиту не учитываются при расчёте налога на прибыль от продажи (они относятся к другим налогам).
• Сохраняйте все платёжные документы и договоры – они понадобятся при расчёте налогового вычета при последующей реализации.

Налогообложение при купле‑продаже дома в России находится в состоянии переходного периода. До 1 января 2027 года действуют привычные правила с вычетом в 1 млн руб., правилом 70 % кадастровой стоимости и отдельными сроками владения. С нового года доход от продажи недвижимости будет включён в общую налоговую базу и облагаться по прогрессивной шкале НДФЛ, что изменит подход к планированию сделок.

Понимание текущих норм, готовность к будущим изменениям и тщательное документирование всех расходов помогут минимизировать налоговые потери и сделать сделку максимально прозрачной и выгодной для обеих сторон.