Получение недвижимости по договору дарения — это доход, который в определенных случаях подлежит облажению личным подоходным налогом (НДФЛ). Ключевой вопрос, который возникает у одаряемых: от какой стоимости считается налог? В данной статье подробно разберем правила определения налоговой базы, ставки для резидентов и нерезидентов, а также льготы для близких родственников.
Кто платит налог, а кто освобожден?
Согласно Налоговому кодексу РФ (ст. 217), налогоплательщиком по НДФЛ выступает получатель подарка (одаряемый). Однако существует важное исключение:
- Близкие родственники (супруги, родители и дети, бабушки/дедушки и внуки, полные и неполные братья/сестры) полностью освобождены от уплаты НДФЛ при получении недвижимости в дар. Им не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог.
- Остальные лица (далекие родственники, друзья, коллеги, юрлица, нерезиденты) обязаны рассчитать и уплатить налог.
Налоговая база: Кадастровая стоимость vs Стоимость в договоре
Это самый важный момент расчета. Налоговая база определяется в соответствии со ст. 214.7 НК РФ. Общее правило: налог рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года, в котором собственность перешла к новому владельцу (согласно данным ЕГРН);
Правило «70% от кадастровой стоимости»
Налоговая инспекция сверяет сумму, указанную в договоре дарения, с кадастровой стоимостью.
- Если в договоре указана стоимость меньше 70% от кадастровой, налоговая база определяется исходя из 70% от кадастровой стоимости.
- Если в договоре указана стоимость больше или равна 70% от кадастровой, налоговая база — это сумма, указанная в договоре.
Ставки НДФЛ: Резиденты и Нерезиденты
Ставка налога зависит от налогового статуса одаряемого (резидента РФ или нет). Резидентом считается физлицо, пребывающее в РФ не менее 183 дней за календарный год.
| Категория одаряемого | Ставка НДФЛ | От какой базы считается |
|---|---|---|
| Налоговый резидент РФ | 13% | От налоговой базы (цена договора или 70% от кадастровой стоимости — whichever is higher) |
| Налоговый нерезидент РФ | 30% | От налоговой базы (те же правила определения базы, что и для резидентов) |
Пример расчета для нерезидента (по данным открытых источников): при кадастровой стоимости квартиры 10 млн руб. налоговая база составит 7 млн руб. (70% от кадастры). Налог = 7 млн × 30% = 2,1 млн руб.
Порядок расчета и уплаты налога
- Определите кадастровую стоимость на 1 января года регистрации перехода права (доступна на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН);
- Рассчитайте 70% от кадастровой стоимости.
- Сравните с ценой в договоре. Возьмите большую сумму — это и будет ваша налоговая база.
- Примените ставку (13% или 30%).
- Уплатите налог до 15 июля года, следующего за годом получения подарка.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
Особенности при последующей продаже полученной в дар недвижимости
Если одаряемый решит продать полученную недвижимость, налог на доход от продажи будет считаться с разницы между ценой продажи и стоимостью, зафиксированной при дарении (налоговой базой по НДФЛ при получении).
Это означает, что сумма, с которой вы заплатили налог при дарении, становится вашими «документальными расходами» при продаже. Минимальный срок владения для освобождения от налога при продаже такой недвижимости — 3 года (для близких родственников, наследников и по реновации) или 5 лет (во всех остальных случаях).
Частые ошибки и риски
- Занижение цены в договоре. Попытка указать 1 рубль или символическую сумму приведет к автоматическому пересчету налоговой базы до 70% от кадастровой стоимости и начислению доп. налога, пени и штрафа (ст. 122 НК РФ).
- Игнорирование декларации. Даже если налог удержан нотариусом или вы считаете, что платить нечего (ошибка статуса родственника), декларацию 3-НДФЛ сдавать обязательно в установленные сроки.
- Неучет статуса нерезидента. Если в году получения подарка вы пробыли в РФ менее 183 дней, ставка 30% применяется к всей сумме базы, без вычетов.
Резюме
Налог при дарении недвижимости не близким родственникам рассчитывается:
- От большей из двух сумм: стоимости в договоре или 70% от кадастровой стоимости на 1 января года регистрации права.
- По ставке: 13% для резидентов РФ, 30% для нерезидентов.
- Сроки: Декларация, до 30 апреля, оплата — до 15 июля следующего года.
Для близких родственников (супруги, родители/дети, бабушки/дедушки/внуки, братья/сестры) налог не платится, декларация не сдается.
Данная информация носит справочный характер. Налоговое законодательство может меняться. Для расчета точной суммы и заполнения декларации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или использовать личный кабинет налогоплательщика ФНС России.