Получение квартиры в дар – распространённый способ передачи недвижимости между родственниками, друзьями или коллегами. Однако такой подарок может повлечь за собой налоговые последствия. В статье разберём, какой налог следует уплатить, когда и в каких случаях он может быть освобождён, а также какие изменения планируются в налоговой системе с 2027 года.

Основные налоги, связанные с получением квартиры в дар

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – основной налог, который может возникнуть при получении недвижимости в дар.
• Налог на имущество физических лиц – уплачивается ежегодно владельцем недвижимости, но не связан напрямую с моментом получения в дар.
• Государственная пошлина за регистрацию права собственности – фиксированная сумма, уплачиваемая при оформлении сделки в Росреестре.

Когда возникает НДФЛ при получении квартиры в дар

Согласно ст. 217 НК РФ, доход, полученный в виде дара, облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. К близким родственникам относятся:

1. родители (включая приёмных);
2. дети (включая приёмных);
3. супруг/супруга;
4. братья и сестры (полнородные и неполнородные);
5. дедушки и бабушки;
6. внуки.

Если даритель относится к одной из указанных категорий, полученная квартира не считается доходом и НДФЛ не уплачивается.

Исключения и льготы

• Срок владения более 5 лет (или 3 лет в некоторых случаях) – если квартира была в собственности дарителя более установленного минимального срока, то при её продаже (не при получении в дар) НДФЛ не взимается. Этот срок важен, если одаряемый планирует сразу же продать подаренную недвижимость.
• Семьи с двумя и более детьми – с 1 января 2022 года такие семьи освобождаются от НДФЛ при продаже жилой недвижимости независимо от срока владения. Это правило не влияет на момент получения в дар, но может снизить налоговую нагрузку при последующей реализации.
• Подарок от близкого родственника – как указано выше, НДФЛ не начисляется.

Как рассчитать НДФЛ, если он всё‑равно возникает

Если даритель не является близким родственником, стоимость подаренной квартиры считается доходом физического лица. Налог рассчитывается по следующей формуле:

НДФЛ = Стоимость квартиры × Ставка НДФЛ

Ставка НДФЛ для резидентов РФ в 2026 году составляет 13 % (для доходов до 5 млн руб.) и может повышаться до 15 % или более для высоких доходов в соответствии с прогрессивной шкалой, обсуждаемой в проекте Минфина на 2027 год.

Пример расчёта

• Стоимость квартиры по рыночной цене – 6 000 000 руб.
• Даритель – друг семьи (не близкий родственник).
• НДФЛ = 6 000 000 × 13 % = 780 000 руб.

Налог уплачивается в течение календарного года, следующего за годом получения дара, через декларацию 3‑НДФЛ (или через удержание налоговым агентом, если таковой имеется).

Регистрация права собственности и государственная пошлина

Независимо от налогообложения, при оформлении дарственной необходимо:

1. Составить договор дарения (простой письменной формы, нотариальное заверение не обязательно, если стороны согласны).
2. Подать документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
3. Оплатить государственную пошлину – фиксированная сумма 2 000 руб. (для физических лиц) за регистрацию права на недвижимость.

Планируемые изменения в налоговой системе с 1 января 2027 года

Согласно проекту закона Минфина, с 2027 года планируется:

• Объединение доходов от продажи недвижимости с зарплатой и другими регулярными доходами при расчёте НДФЛ по прогрессивной шкале от 13 % до 22 %.
• Возможное повышение налоговой нагрузки при продаже квартир, полученных в дар, если они будут реализованы в течение короткого срока после получения.
• Сохранение льгот для близких родственников и семей с двумя и более детьми, однако детали пока уточняются.

Эти изменения могут повлиять на решение о немедленной продаже подаренной квартиры или о её удержании в собственности для дальнейшего использования или сдачи в аренду.

Практический совет: как минимизировать налоговые риски

1. Определите статус дарителя: если он близкий родственник – НДФЛ не платится.
2. Если даритель не относится к близким родственникам, оцените рыночную стоимость квартиры (можно воспользоваться услугами независимого оценщика или данными Росреестра).
3. Рассчитайте предполагаемый НДФЛ и подготовьте средства к уплате к сроку подачи декларации.
4. Если планируете продать квартиру в ближайшие годы, выдержите минимальный срок владения (5 лет для большинства случаев, 3 года – если квартира была единственным жильём и т.д.), чтобы избежать НДФЛ при реализации.
5. Следите за новостями о налоговой реформе 2027 года, чтобы своевременно адаптировать свою налоговую стратегию.

Налог с подаренной квартиры в основном представляет собой НДФЛ, который возникает только тогда, когда даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. В остальных случаях налог на доход не начисляется, однако необходимо учесть государственную пошлину за регистрацию и ежегодный налог на имущество. При планировании дальнейшей продажи важно учитывать срок владения и возможные льготы для семей с детьми. С 2027 года ожидаются изменения в прогрессивном налогообложении доходов от недвижимости, поэтому рекомендуется периодически пересматривать свою налоговую позицию.