Сдача жилья в аренду остаётся одним из самых популярных способов получения пассивного дохода․ Однако перед тем как начать получать деньги от квартиросъёмщиков, важно правильно оформить налоговые обязательства․ В этой статье мы подробно разберём, какой процент налога нужно уплачивать при сдаче квартиры в аренду в Москве, какие режимы налогообложения доступны и как избежать штрафов․

Основные варианты налогообложения дохода от аренды

Для физических лиц, сдающих жильё внаём, законодательство предусматривает два основных режима:

1. НДФЛ по прогрессивной шкале – стандартный налог на доходы физических лиц․
2. Налог на профессиональный доход (НПД) – специальный режим для самозанятых (так называемый «налог на самозанятых»)․

Выбор режима зависит от объёма доходов, желаемой простоты учёта и того, кому сдаётся квартира (физическому лицу или юридическому лицу)․

---

НДФЛ по прогрессивной шкале

Как считается налог

Доход от аренды включается в общий годовой доход физического лица и облагается по следующим ставкам:

• 13 % – на сумму дохода, не превышающую 5 000 000 рублей в год;
• 15 % – на часть дохода, превышающую 5 000 000 рублей в год․

Пример расчёта:

Годовой доход от аренды: 3 200 000 руб․
НДФЛ = 3 200 000 × 13 % = 416 000 руб․

Если же доход составил, скажем, 6 500 000 руб․, то налог будет считаться так:

Первые 5 000 000 руб․ × 13 % = 650 000 руб․
Оставшиеся 1 500 000 руб․ × 15 % = 225 000 руб․

Особенности уплаты

• Налог уплачивается ежегодно после подачи декларации 3‑НДФЛ (срок – не позднее 30 апреля следующего года)․
• Можно производить авансовые платежи поквартально, если ожидается значительный доход․
• В декларации можно учесть вычеты: расходы на ремонт, коммунальные услуги (если они не включены в арендную плату), страхование имущества, услуги риелтора и т․д․

---

Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых

С 2020 года в России действует специальный налоговый режим для самозанятых граждан․ Он особенно удобен тем, кто сдаёт жильё физическим лицам и хочет минимизировать бюрократию․

Ставки НПД

• 4 % – при получении дохода от физических лиц (например, от квартиросъёмщика‑частника)․
• 6 % – при получении дохода от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (например, если квартира сдаётся компании для размещения сотрудников)․

Как перейти на НПД

1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого через приложение «Мой налог» (ФНС России) или через сайт nalog․ru․
2. После регистрации ежемесячно формировать чек в приложении при получении арендной платы․
3. Налог автоматически рассчитывается приложением и уплачиваеться не позднее 25‑го числа месяца, следующего за отчётным․

Преимущества и ограничения НПД

• Преимущества: минимальная отчётность, нет необходимости подавать декларацию 3‑НДФЛ, низкая ставка (4 %/6 %)․
• Ограничения: годовой доход не должен превышать 2 400 000 руб․ (на 2026 год)․ При превышении лимита самозанятый теряет право на НПД и должен перейти на общий режим (НДФЛ)․
• Нельзя совмещать НПД с другими режимами налогообложения одного и того же вида деятельности (например, сдавать одну квартиру на НПД, а другую – по НДФЛ)․

---

Сравнительная таблица: НДФЛ vs НПД

Параметр	НДФЛ (прогрессивная шкала)	НПД (самозанятый)
Ставка налога	13 % (до 5 млн руб․) 15 % (свыше 5 млн руб․)	4 % (до физ․ лиц) 6 % (до юр․ лиц/ИП)
Лимит дохода	Отсутствует	2 400 000 руб․ в год
Отчётность	Декларация 3‑НДФЛ ежегодно (до 30 апреля)	Ежемесячные чеки в приложении «Мой налог»
Возможность вычетов	Да (ремонт, коммунальные услуги, страхование и т․д․)	Нет (вычеты не предусмотрены)
Кому подходит	Высокий доход (>2,4 млн руб․/год) или желание использовать вычеты	Малый и средний доход, простота учёта, аренда физ․ лицам

Примечание: ставки и лимиты актуальны на 2026 год․ Изменения в законодательстве могут произойти, поэтому перед подачей декларации рекомендуется уточнить актуальные данные на официальном сайте ФНС России․

---

Пraktические рекомендации по выбору режима

1. Оцените ожидаемый годовой доход․ Если он unlikely превысит 2,4 млн руб․, выгоднее оформиться как самозанятый и платить 4 % (или 6 % при аренде юр․ лицам)․
2. Учитывайте возможность вычетов․ Если вы планируете значительные расходы на ремонт, коммунальные платежи (не включённые в аренду) или страхование, НДФЛ может дать экономию благодаря вычетам․
3. Проверьте категорию арендаторов․ При сдаче квартиры юридическим лицам ставка НПД повышается до 6 %, что всё ещё может быть ниже, чем 13 % НДФЛ, но нужно сравнить с возможными вычетами по НДФЛ․
4. Следите за сроками․ При НДФЛ декларация подаётся раз в год, а при НПД – ежемесячно․ Выберите режим, который соответствует вашей готовности к регулярной отчётности․
5. Консультируйтесь с налоговым специалистом․ Особенно если у вас несколько объектов недвижимости или смешанные источники дохода․

---

Как избежать штрафов и проблем с ФНС

• Своевременно регистрируйтесь в выбранном налоговом режиме (до первого получения арендной платы)․
• Храните все документы: договоры аренды, квитанции об оплате, акты приёма‑передачи, чеки на ремонт и коммунальные услуги․
• При использовании НПД не забывайте отправлять чек в приложении «Мой налог» сразу после получения денег․
• Не превышайте лимит дохода для самозанятых без перехода на общий режим иначе будет начислен штраф и пени․
• При подаче декларации 3‑НДФЛ указывайте все доходы и вычеты корректно; ошибки могут привести к доначислению налога и штрафам․

---

В 2026 году арендодатели в Москве имеют два основных варианта уплаты налога на доход от сдачи квартиры в аренду:

• НДФЛ по прогрессивной шкале – 13 %/15 % с возможностью учёта вычетов, подходит для высоких доходов и тех, кто хочет уменьшить налоговую базу за счёт расходов․
• Налог на профессиональный доход (НПД) – 4 % при аренде физическим лицам и 6 % при аренде юридических лиц, идеален для небольших и средних доходов благодаря простоте учёта и низкой ставке․

Выбор оптимального режима зависит от ожидаемого объёма дохода, наличия вычетов и категории арендаторов․ Правильное оформление налоговых обязательства не только защитит вас от штрафов, но и позволит легально и эффективно получать доход от сдачи недвижимости․

Если у вас остались вопросы – обращайтесь к квалифицированному налоговому консультанту или посещайте официальный сайт ФНС России (nalog․ru) для получения актуальной информации․