С 2026 года в Москве действует обновлённый порядок налогообложения недвижимости, в котором особое внимание уделяется апартаментам. В отличие от обычных квартир, апартаменты относятся к нежилым помещениям, поэтому их налог рассчитывается по другим ставкам и без некоторых льгот, предусмотренных для жилого фонда.

Что такое апартаменты и почему их налог выше?

Апартаменты – это помещения, зарегистрированные в ЕГРН как нежилые (офисные, торговые, гостиничные и т.п.), но используемые владельцами в качестве жилья. Поскольку они не считаются жилым помещением, к ним применяются:

• ставка налога на имущество физических лиц 0,5 % от кадастровой стоимости (для жилых помещений – 0,1 %);
• отсутствие стандартного налогового вычета в размере 20 м², который предоставляется владельцам квартир;
• отсутствие региональных льгот, связанных с социальным статусом собственника (пенсионеры, инвалиды и т.д.), если апартаменты не включены в специальный реестр льгот.

Из‑за этого налоговая нагрузка на апартаменты может быть в несколько раз выше, чем на квартиру аналогичной площади.

Ставки и порядок расчёта налога в 2026 году

Расчёт налога на имущество физических лиц производится по формуле:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент (если применяется)

Для апартаментов в Москве в 2026 году:

• Ставка – 0,5 % (0,005);
• Коэффициент понижения может быть применён только если объект включён в реестр апартаментов, предусматривающих льготу (Постановление Правительства Москвы № 706‑ПП от , ред. от ). В этом случае ставка может быть снижена до 0,1 %;
• Вычет за жилую площадь (20 м²) не применяется.

Пример расчёта налога на апартаменты площадью 60 м²

Допустим, кадастровая стоимость апартаментов составляет 15 000 000 руб. (это типичная стоимость для объектов в центральных округах Москвы).

1. Базовый налог без льгот: 15 000 000 × 0,005 = 75 000 руб.;
2. Если объект попадает в реестр льгот и применяется понижающий коэффициент 0,2 (ставка 0,1 %): 15 000 000 × 0,001 = 15 000 руб.;
3. Разница составляет 60 000 руб. в год.

Для сравнения, квартира той же площади с кадастровой стоимостью 15 млн руб. и ставкой 0,1 % плюс вычет 20 м² (предположим, что вычет уменьшает базу на 20 м² × среднюю цену за м² ≈ 300 000 руб.) даст налог примерно 10 000 руб. в год.

Как законно снизить налог на апартаменты?

Снижение налоговой нагрузки возможно в следующих случаях:

• Включение объекта в реестр льготных апартаментов. Реестр формируется Правительством Москвы и содержит объекты, расположенные в определённых зонах (например, социальное жильё, апартаменты в домах с долей социального назначения). Если ваш апартамент попадает в список, вы можете подать заявление в налоговую инспекцию с приложением выписки из реестра и получить пониженную ставку 0,1 %.
• Оспаривание кадастровой стоимости. Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, можно подать заявление о её пересмотре в Росреестр или в суд. Уменьшение кадастровой стоимости напрямую снижает налог.
• Использование вычета на улучшение жилья. Хотя стандартный вычет 20 м² не применяется к апартаментам, владельцы могут воспользоваться вычетом на капитальный ремонт или реконструкцию, если такие работы проведены и документально подтверждены.
• Обращение в Мосгорсуд с требованием о применении льготы. Судебная практика показывает, что при доказанном факте, что апартаменты фактически используются как единственное место жительства и не имеют коммерческого назначения, суд может признать право на применение пониженной ставки (0,1 %). В этом случае также возможен возврат переплаченных сумм за предыдущие годы (обычно до трёх лет).

Сроки уплаты и получение уведомлений

Налог на имущество физических лиц за 2026 год рассчитывается на основе кадастровой стоимости, определённой по результатам переоценки 2025 года. Уведомления от налоговой службы направляются владельцам не позднее сентября 2027 года, а уплата производится не позднее 15 декабря 2027 года (в соответствии с общим порядком уплаты налога за предыдущий год).

Важно следить за личным кабинетом на сайте ФНС России, где можно:

• просмотреть начисленную сумму;
• воспользоваться онлайн‑калькулятором для проверки расчёта;
• подать заявление о применении льготы или оспаривании кадастровой стоимости.

Практический гайд: как посчитать свой налог за несколько минут

1. Узнайте кадастровую стоимость вашего апартамента (выписка из ЕГРН или сервис «Кадастровая карта» на сайте Росреестра).
2. Определите, включён ли объект в реестр льготных апартаментов (постановление № 706‑ПП). Если да – ставка 0,1 %, иначе – 0,5 %.
3. Умножьте кадастровую стоимость на ставку (в десятичном виде).
4. Если есть основания для понижающего коэффициента (судебное решение, решение Мосгорсуда), умножьте полученную сумму на этот коэффициент.
5. Полученная сумма – это налог к уплате за год.

Пример: кадастровая стоимость 12 000 000 руб., объект не в реестре льгот, нет судебного решения о понижении.

Налог = 12 000 000 × 0,005 = 60 000 руб. в год.

Налог на апартаменты в Москве для физических лиц в 2026 году значительно выше, чем на квартиры, из‑за применения повышенной ставки (0,5 %) и отсутствия стандартных вычетов. Однако существуют законные пути снижения налоговой нагрузки:

• включение объекта в реестр льготных апартаментов;
• оспаривание завышенной кадастровой стоимости;
• получение судебного решения о применении пониженной ставки (включая возврат переплаты).

Своевременное получение информации из ЕГРН, активное использование сервисов ФНС и консультация с юристом по налоговым вопросам позволят минимизировать ежегодные платежи и избежать непредвиденных расходов;

Статья подготовлена на основе publicly available данных, действующих на 10 сентября 2026 года. Информация может изменяться в связи с обновлением законодательства.