Владение апартаментами в Москве имеет существенные налоговые отличия от владения обычной квартирой. Главное отличие кроется в статусе объекта: апартаменты юридически относятся к нежилому фонду (как правило, к коммерческой недвижимости типа «гостиницы», «объекты общественного делового назначения» или «нежилые помещения»), что кардинально меняет расчет налога на имущество физических лиц;

В этой статье подробно разберем, как считается налог, какие ставки действуют в Москве, кто имеет право на льготы и что изменится в ближайшие годы.

Юридический статус: почему апартаменты — это не квартира

С точки зрения Жилищного кодекса РФ и Налогового кодекса РФ, апартаменты — это нежилые помещения. В них нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку), только временную (обычно до 5 лет с продлением). Этот статус накладает отпечаток на всё: от тарифов за коммунальные услуги до ставок налога на имущество.

• Квартира (жилой фонд): налог считается от кадастровой стоимости по пониженным ставкам (0,1% для большинства объектов).
• Апартаменты (нежилой фонд): налог считается от кадастровой стоимости по ставкам для иных объектов недвижимости, которые значительно выше.

Ставки налога на апартаменты в Москве на 2025 год (оплата в 2026 году)

В Москве ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются Законом города Москвы от № 33 (с изменениями на текущий период). Для нежилых помещений (в т.ч. апартаментов) применяются дифференцированные ставки в зависимости от кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового периода.

Таблица ставок для нежилых помещений (апартаментов) в Москве:

Важно: Для сравнения — на квартиры (жилой фонд) ставка составляет единые 0,1% при стоимости до 300 млн руб. и 0,3% — свыше 300 млн руб. (с прогрессивной шкалой внутри). Таким образом, владельцы апартаментов стоимостью 20–50 млн руб. платят в 2 раза больше (0,2% против 0,1%), а владельцы премиальных апартаментов (свыше 300 млн) — в 6–7 раз больше (2% против 0,3%).

Как рассчитывается налог: формула и коэффициенты

Базовая формула налога (ст. 408 НК РФ):

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Доля владения × Коэффициент физического износа × (Месяцы владения / 12)

Ключевые параметры расчета:

1. Кадастровая стоимость: Определяется Росреестром на 1 января налогового года. В Москве переоценка проводится регулярно (примерно раз в 2–3 года), стоимость растет;
2. Доля владения: Если апартаменты в совместной собственности, налог считается пропорционально доле.
3. Коэффициент износа: Применяется, если здание старее 10 лет (для капитальных зданий) или 20 лет (для некапитальных). Максимально снижает базу до 0,2–0,5. Для новых ЖК в Москве коэффициент обычно равен 1.
4. Месяцы владения: Если купили/продали в середине года, платите пропорционально полным месяцам владения (месяц покупки считается полностью, месяц продажи — нет).

Пример расчета (упрощенно):

Апартаменты в Москве, кадастровая стоимость 25 млн руб., владелец один, дом новый (износ 1), владение полный 2025 год.

• Ставка для диапазона 20–50 млн: 0,2%.
• Налог = 25 000 000 × 0,2% = 50 000 руб.

Для сравнения: квартира той же стоимости: 25 000 000 × 0,1% = 25 000 руб;

Налоговые льготы: кто может не платить или платить меньше

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (устанавливаются Законом Москвы).

Федеральные льготы (ст. 407 НК РФ) — полное освобождение от налога на ОДИН объект:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 60+, мужчины 65+).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Ветераны и участники ВОВ, лица, награжденные медалью «За оборону Ленинграда» и др.
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Наследники по завещанию после смерти тестатора (на 3 года).

Нюанс для апартаментов: Федеральная льгота распространяется на один объект недвижимости любого вида (квартира, дом, апартаменты, гараж). Если у пенсионера есть квартира и апартаменты — он выбирает, на что применить льготу (обычно выгоднее на более дорогой объект с высокой ставкой).

Региональные льготы Москвы (Закон Москвы № 33):

Москва предоставляет дополнительные меры поддержки, но они часто касаются именно жилого фонда. Для апартаментов (нежилого фонда) региональные льготы применяются ограниченно:

• Снижение кадастровой стоимости на 20 кв. м: Это вычет действует только для жилых помещений (квартир, комнат, домов). На апартаменты этот вычет НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ.
• Льготы для многодетных семей: В Москве многодетные семьи могут получить компенсацию части уплаченного налога на имущество (субсидия), но процедура требует обращения в соцзащиту и подтверждения дохода/статуса. Компенсация может покрывать налог на апартаменты, если это единственное жилье семьи (даже со статусом нежилого);
• Военнослужащие (контрактники): Имеют право на возврат НДФЛ с уплаченного налога на имущество (через налоговую декларацию 3-НДФЛ), если апартаменты — единственное жилье.

Сроки оплаты и порядок расчетов

• Налоговый период: Календарный год (2025 год).
• Срок оплаты: Не позднее 1 декабря следующего года (то есть налог за 2025 год нужно заплатить до ).
• Налоговое уведомление: Налоговая служба направляет уведомление заранее (обычно в августе–октябре) через Личный кабинет ФНС, Госуслуги или почту (Почта России).
• Авансовые платежи: Физические лица их не платят. Авансовые платежи платят только организации. Физики платят итоговый налог один раз в год.

Изменения на 2026 год и дальнейшие перспективы

С учетом информации о текущей дате (октябрь 2026 г.), важно понимать динамику:

Рост кадастровой стоимости

В Москве регулярно проводится переоценка. Кадастровая стоимость апартаментов в новых ЖК растет быстрее, чем на вторичном рынке. Это ведет к автоматическому росту налога даже при неизменных ставках.

Индексация и ставки

На федеральном уровне обсуждается переход к единым правилам расчета для всех регионов, но пока Москва сохраняет свою прогрессивную шкалу для нежилого фонда. Ожидается, что ставка 2% для сверхдорогих объектов (свыше 300 млн руб.) сохранится.

Влияние роста НДС и инфляции

Рост НДС (если был изменен базовый ставка) и строительной инфляции косвенно влияет на кадастровую стоимость новых объектов, закладываемую девелоперами, и, как следствие, на будущий налог покупателей.

Как проверить начисление и обжаловать?

1. Личный кабинет ФНС (lkfl2.nalog.ru): Основной источник. Там видна кадастровая стоимость, примененная ставка, коэффициенты, итоговая сумма.
2. Госуслуги: Раздел «Платежи» -> «Налоги». Удобно для оплаты.
3. Проверка кадастровой стоимости: Если считаете, что стоимость завышена — можно обжаловать в Комиссии при Росреестре или в суде (ст. 30.1, 30.2 Закона № 237-ФЗ). Срок обжалования: в течение года с момента вступления стоимости в силу (обычно с 1 января года, следующего за годом утверждения).
4. Ошибки в уведомлении: Если не учтена льгота, доля или износ — пишите заявление в налоговую через ЛК ФНС («Написать в ФНС») или лично.

Апартаменты как единственное жилье: есть ли разница?

Для налога на имущество статус «единственное жилье» не дает автоматического освобождения от налога (в отличие от НДФЛ при продаже, ст. 217.1 НК РФ, где апартаменты могут признаваться жильем по суду).

Налог на имущество платится со всех объектов, за исключением одного, на который применена федеральная льгота (если есть право). Если у вас только апартаменты и вы пенсионер — вы платите 0 руб. за них (применяя льготу на этот объект). Если вы не пенсионер, платите полностью по ставкам нежилого фонда.

Практический чек-лист владельца апартаментов в Москве

• [ ] Узнайте кадастровую стоимость на (через ЛК ФНС или Росреестр).
• [ ] Определите применимую ставку по московской шкале (0,1% – 2%).
• [ ] Проверьте, применен ли коэффициент износа (актуально для старых фондов/конвертированных зданий).
• [ ] Проверьте, зачтена ли федеральная льгота (если вы пенсионер/инвалид/ветеран) — на самый налогоемкий объект.
• [ ] Убедитесь, что вычет 20 кв. м НЕ начислен (он не положен на апартаменты).
• [ ] Дождитесь уведомления в августе–октябре 2026 года.
• [ ] Оплатите налог до (через ЛК ФНС, Госуслуги, банк, почту).
• [ ] Сохраните квитанцию/чек об оплате.

Владение апартаментами в Москве — это налогово более затратная история, чем владение квартирой аналогичной стоимости. Прогрессивная шкала ставок для нежилого фонда (до 2%) и отсутствие вычета в 20 кв. метров делают налог в 2–10 раз выше по сравнению с жилым фондом.

Главные советы:

1. Запланируйте бюджет заранее: налог за 2025 год (оплата в 2026) будет существенным для объектов стоимостью выше 20 млн руб.
2. Используйте федеральную льготу максимально эффективно (на самый дорогой объект с высокой ставкой).
3. Монитьте кадастровую стоимость и своевременно обжалуйте завышенные значения.
4. Не пропускайте дедлайн 1 декабря — пени за просрочку начисляются с каждого дня.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в ФНС России по г. Москве.