В 2026 году собственники недвижимости в Москве столкнулись с результатами плановой государственной кадастровой оценки (ГКО). Поскольку столица входит в перечень регионов, где переоценка проводится каждые два года, новые данные вступили в силу и напрямую повлияли на налоговую нагрузку, арендные платежи и рыночную конъюнктуру. В данной статье подробно разбираем, какие объекты попали в перечень, как изменилась стоимость, как это проверить и как оспорить результаты.

График переоценки и правовая база 2026 года

Согласно законодательству, в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе государственная кадастровая оценка земельных участков и объектов недвижимости проводится раз в два года (в остальных регионах — раз в четыре). Предыдущая масштабная оценка в столице проводилась по состоянию на 2023 год, результаты которой применялись с 2024 года. Новый цикл оценки (по состоянию на 2025 год) привел к вступлению в силу обновленных данных в 2026 году.

• Периодичность: каждые 2 года (для Москвы).
• Дата актуальности данных оценки: как правило, 1 января года, предшествующего году вступления в силу (т.е. по состоянию на ).
• Вступление в силу: новая кадастровая стоимость применяется с 1 января 2026 года (после официального утверждения итогов и внесения в ЕГРН).
• Инициаторы изменений: государственные органы (планово) или собственники (по требованию об оспаривании).

По данным аналитических агентств (в частности, Consul Group по состоянию на ) и официальной информации Правительства Москвы, результаты оценки показали существенный рост:

• Общая кадастровая стоимость жилья в Москве: составила 68,3 триллиона рублей.
• Прирост по сравнению с 2023 годом: +23% (по данным РИА Новости / Consul Group).
• Средний рост по жилой недвижимости: около 23% (по данным Правительства Москвы).

Важный комментарий экспертов (РБК Компании): в 2026 году кадастровая стоимость в Москве воспринимается городом как «рабочая цифра, от которой никто не собирается отступать по умолчанию». Это означает, что налоговые органы и городские службы будут исходить именно из новых, более высоких значений при расчете платежей.

Перечень объектов, налоговая база которых определяется по кадастровой стоимости

Не для всей недвижимости налог на имущество физических лиц и организаций считается от кадастровой стоимости. Существует строго определенный перечень объектов, утвержденный нормативными актами (в т.ч. НК РФ и законами субъектов). На 2026 год этот перечень доступен в виде официального документа (PDF, ~1.35 МБ) на ресурсах налоговой службы и порталах открытых данных Москвы.

Основные категории объектов в перечне (для налога на имущество физлиц):

1. Жилые дома, квартиры, комнаты (в т.ч. долевое строительство после ввода в эксплуатацию).
2. Гаражи и машино-места (если они являются недвижимостью).
3. Объекты незавершенного строительства (в определенных случаях).
4. Иные объекты недвижимости, отнесенные к налогооблагаемым по кадастровой стоимости решениями представительных органов муниципальных образований (для Москвы — Закон города Москвы от № 62 «О налоге на имущество»).

Для организаций (налог на имущество организаций):

Перечень шире и включает административные здания, торговые центры, склады, производственные помещения и иные объекты, учтенные на балансе как основные средства, за исключением тех, для которых НК РФ устанавливает порядок определения налоговой базы по балансовой/резервной стоимости (линии связи, трубопроводы и др.).

Где найти актуальный перечень на 2026 год: официальный сайт ФНС России (раздел «Налог на имущество» -> «Кадастровая стоимость»), портал data.mos.ru (открытые данные Москвы), а также личный кабинет налогоплательщика.

На что влияет кадастровая стоимость в 2026 году

Рост на 23% автоматически влечет за собой увеличение финансовых обязательств собственников:

• Налог на имущество физических лиц: налоговая база = кадастровая стоимость (минус налоговый вычет: 20 кв.м для квартиры, 50 кв.м для дома, 10 кв.м для комнаты). Ставки в Москве: 0,1% (до 300 тыс. руб.), 0,15–0,3% (300 тыс.–500 млн), 2% (свыше 500 млн). Рост базы = рост налога.
• Налог на имущество организаций: для объектов из перечня 373.21 НК РФ база = кадастровая стоимость. Ставка до 2% (устанавливается региональным законом).
• Арендные платежи за гос/муниципальную недвижимость: аренда часто индексируется или устанавливается как % от кадастровой стоимости.
• Госпошлины и нотариальные тарифы: при сделках купли-продажи, дарения, наследования.
• Заемная стоимость и залог: банки используют кадастровую стоимость как один из маркеров ликвидности залога.

Оспаривание кадастровой стоимости в 2026 году: процедура и нюансы

Если собственник не согласен с установленной стоимостью, существует два пути: административный (Комиссия при Росреестре/органе исполнительной власти субъекта) и судебный.

Ключевые правила 2026 года:

• Сроки оспаривания: в течение 5 лет с момента вступления в силу результатов ГКО (т.е. до конца 2030 года для оценки 2026 г.).
• Правило «отсчета срока»: если кадастровая стоимость была установлена по итогам ГКО 2025 года (вступила в силу 2026), а вы оспариваете её в 2026 году, срок до следующей плановой оценки отсчитывается всё равно с 2025 года, а не с 2026 года.
• Судебная экспертиза: основное доказательство в суде. Стоимость отчета независимого оценщика для коммерческой недвижимости в 2026 году: от 50 000 до 150 000 рублей (зависит от сложности). Для жилья — обычно ниже.
• Формализация процесса: в 2026 году оспаривание стало более формализованным, требования к обоснованию рыночной стоимости ужесточились.

Новое право арендаторов (с 8 января 2026 года):

С вступил в силу важный норматив: арендатор может подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной только при наличии письменного согласия собственника объекта недвижимости. Ранее арендаторы имели больше свободы в инициации такой процедуры.

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта в 2026 году

Самый надежный способ — обращение к официальным источникам:

1. Публичная кадастровая карта (PKK5.rosreestr.ru): введите адрес или кадастровый номер — увидите актуальную стоимость (если данные уже внесены в ЕГРН).
2. Справка из ЕГРН: заказать через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра (платная услуга, выдается с электронной подписью).
3. Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИФНС / Госуслуги): раздел «Имущество» -> «Кадастровая стоимость». Там же виден расчет предстоящего налога.
4. Сайт Департамента городского имущества Москвы (DGI.mos.ru): раздел «Кадастровая стоимость» — есть калькуляторы и реестры.

Внимание: на практике направление деклараций о характеристиках недвижимости собственниками для корректировки данных происходит достаточно редко. Основной массив данных формируется массовой оценочной моделью.

Практический чек-лист для собственника на 2026 год

Действие	Срок/Рекомендация
Проверить новую кадастровую стоимость в ЛК ФНС или на ПКК	Сразу после вступления в силу (январь 2026)
Сравнить с рыночной стоимостью (предложения на Авито/Циан/Домклик)	Если кадастровая > рыночной на 20%+ — основание для оспаривания
Рассчитать ожидаемый налог за 2026 год (к оплате до )	Использовать калькулятор ФНС
При необходимости — заказать отчет оценщика и подать в Комиссию/Суд	В течение 5 лет (до 2030 г.), но лучше до получения налогового уведомления
Проверить правильность применения налоговых вычетов (метраж)	При получении уведомления

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Кадастровая стоимость выросла на 23%, значит и налог вырастет на 23%?

Ответ: Не обязательно. Налог считается от базы (кадастровая стоимость минус вычет). Если вычет покрывает значительную часть стоимости (например, квартира 40 кв.м — вычет 20 кв.м), рост налога в рублях может быть меньше процентного роста стоимости. Плюс действуют коэффициенты снижения ставок для отдельных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды и т.д. — ставка 0% на один объект каждого вида).

Вопрос: Могу ли я подать декларацию о характеристиках, чтобы снизить стоимость?

Ответ: Закон предусматривает такую возможность (ст. 24 ФЗ № 237-ФЗ), однако на практике это происходит редко и обычно не приводит к пересчету между плановыми ГКО, так как массовая оценочная модель не учитывает индивидуальные характеристики (ремонт, вид из окна, этаж) в полной мере. Эффективнее оспаривать через комиссию/суд с отчетом оценщика.

Вопрос: Где взять официальный перечень объектов для налога организаций на 2026 год?

Ответ: Перечень утвержден Постановлением Правительства РФ № 340 (в ред. от 2024-2025 гг.) и применим к 2026 году. Текст доступен в КонсультантПлюс, Гаранте или на сайте ФНС в разделе «Налог на имущество организаций». Для Москвы также актуален Закон города № 62.

2026 год стал переломным для московского недвижимого фонда: результаты государственной кадастровой оценки зафиксировали рост стоимости в среднем на 23%, доведя общую кадастровую стоимость жилья до 68,3 трлн руб. Для собственников это означает более высокие налоговые уведомления (к оплате до декабря 2027 г.) и пересмотр арендных ставок за городскую недвижимость.

Главные действия на текущий момент:

1. Проверить актуальную кадастровую стоимость через ЛК ФНС или Публичную кадастровую карту.
2. Убедиться в правильности применения налоговых вычетов.
3. При существенном завышении (выше рыночной) — подготовить пакет документов для оспаривания в Комиссии или суде (срок до 2030 года).
4. Учесть новое правило: арендаторы не могут инициировать переоценку без согласия собственника.

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года. Нормативная база может дополняться, рекомендуется отслеживать обновления на сайтах ФНС России, Росреестра и официальном портале Мэра и Правительства Москвы.

---

Данные для связи консультантов (маскированы): 8 (499) —* (Москва), 8 (812) —* (Санкт-Петербург), 8 (800) —* (всей России). Обращайтесь к профессиональным оценщикам и юристам для принятия взвешенных решений.