При продаже жилья в России налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с прибыли, полученной от сделки. Однако законодательство предусматривает льготные сроки владения недвижимостью, по истечении которых налог не уплачивается. Ниже подробно рассмотрены текущие правила, исключения и планируемые изменения.

Общий минимальный срок владения

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, общий минимальный срок владения жильём, после которого доход от его продажи освобождается от НДФЛ, составляет 5 лет. Это правило применяется к квартирам, приобретённым:

• по договору купли‑продажи;
• в результате долевого строительства;
• при получении в качестве оплаты за работу или услуги;
• иным образом, не попадающим под специальные льготы.

Если квартира находилась в собственности менее пяти лет, налог рассчитывается по ставке 13 % (для резидентов) от разницы между ценой продажи и документированными расходами на приобретение и улучшение жилья.

Сниженный срок для отдельных категорий

Для некоторых способов получения жилья законодательство устанавливает более короткий льготный период:

Наследование, дарение и приватизация

Если квартира получена:

• по наследству;
• в качестве дара от близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сестры);
• в результате приватизации жилого помещения;

то минимальный срок владения сокращается до 3 лет. После этого периода продажа такого жилья также освобождается от НДФЛ.

Жильё, полученное в рамках программы реновации (Москва)

В Москве при получении квартиры в рамках программы реновации учитывается не только срок владения новым жильём, но и период, в течение которого гражданин владел предыдущим помещением, подлежащим сносу. Таким образом, общий срок может быть меньше пяти лет, если сумма периодов владения старым и новым жильём достигает требуемого порога.

Как правильно рассчитать срок владения

Для определения, прошёл ли необходимый период, следует:

1. Установить дату возникновения права собственности (дата регистрации в ЕГРН, дата вступления в наследство, дата дарственной или приватизационного договора).
2. Определить дату подписания договора купли‑продажи (или дату получения денежных средств, если сделка осуществляется без нотариального оформления).
3. Посчитать количество полных календарных месяцев между этими датами.
4. Сравнить полученный срок сным льготным периодом (3 года для наследства/дара/приватизации, 5 лет – общий случай).

Пример: квартира получена по наследству 15 марта 2023 года, продана 20 апреля 2026 года. Срок владения составляет примерно 3 года и 1 месяц → превышает 3‑летний льготный период → НДФЛ не уплачивается.

Планируемые изменения в законодательстве

В 2025–2026 годах в Государственной Думе обсуждались инициативы по дальнейшему снижению минимального срока владения для отдельных категорий граждан. В частности:

• Предлагалось уменьшить общий срок с 5 до 3 лет для семей с детьми, получивших жильё по социальным программам.
• Обсуждалось включение в льготный период времени, проведённого в съёмном жилье, если гражданин впоследствии приобрёл собственное жильё по программе ипотеки с государственной поддержкой.

На момент написания статьи (10 сентября 2026 года) данные поправки ещё не приняты, поэтому действуют правила, изложенные выше.

Практический совет для продавцов

Чтобы избежать неожиданных налоговых последствий:

• Сохраняйте все документы, подтверждающие дату возникновения права собственности (договоры, выписки из ЕГРН, свидетельства о наследстве, дарственные).
• При планировании продажи заранее рассчитывайте срок владения; если он близок к границе, рассмотрите возможность отсрочки сделки до достижения необходимого периода.
• Если вы получили жильё по наследству или дарению, помните о трёхлетнем льготном сроке – это может значительно снизить налоговую нагрузку.
• Консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом при сложных ситуациях (например, совместная собственность, долевые участки, объекты, полученные в результате реновации).

Минимальный срок владения квартирой, после которого её можно продать без уплаты НДФЛ, зависит от способа приобретения жилья:

• 3 года – для наследства, дара близким родственникам и приватизации;
• 5 лет – общий случай (покупка, долевое строительство и т.п;);
• В отдельных регионах (например, Москва) возможны корректировки срока при учёте предыдущего жилья в рамках программ реновации.

Соблюдение этих правил позволяет законно избежать налога на прибыль от продажи недвижимости и значительно упростить процесс сделки.