Наследование недвижимости часто сопровождается вопросом о том‚ когда можно реализовать полученную квартиру‚ не платя НДФЛ. В статье рассмотрены действующие нормы Налогового кодекса РФ (с учётом поправок‚ вступивших в силу с 1 января 2026 года)‚ а также практические рекомендации по определению срока владения и подготовке документов.

Основные правила освобождения от налога при продаже недвижимости

Согласно ст. 217.1 НК РФ‚ физическое лицо освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилого помещения‚ если выполнено одно из следующих условий:

• Собственник владел квартирой более пяти лет (общий срок владения).
• Квартира получена по наследству и срок владения ею составляет более трёх лет (специальное наследуемое имущество).
• Продажа осуществляется в рамках договора дарения между близкими родственниками (в этом случае налог не взимается независимо от срока владения‚ но требуется оформление дарственной и уплата пошлины).

Важно: срок владения считается с момента регистрации права собственности в ЕГРН‚ а не с даты открытия наследства или смерти наследодателя.

Как определить срок владения унаследованной квартирой

Для наследования квартира переходит к наследнику в момент открытия наследства (дата смерти наследодателя). Однако право собственности регистрируется позже – после подачи заявления в Росреестр и получения свидетельства о праве на наследство. Именно эта дата регистрации считается началом срока владения для целей НДФЛ.

Пример:

1. Наследодатель скончался 15 марта 2024 г.
2. Наследник подал заявление о принятии наследства 20 марта 2024 г.
3. Регистрация права собственности в ЕГРН завершилась 10 апреля 2024 г.
4. Срок владения начинается с 10 апреля 2024 г.

Если продать квартиру до 10 апреля 2029 г. (т.е. менее пяти лет)‚ налог будет уплачиваться‚ за исключением случая‚ когда применяется трёхлетнее наследуемое имущество (см. ниже).

Особенность для наследуемого имущества: трёхлетний срок

С 1 января 2026 г. в НК РФ внесено изменение‚ которое предоставляет наследуемому жилому помещению льготный срок в три года вместо пяти‚ если выполнены следующие условия:

• Недвижимость получена по завещанию или по закону о наследовании (не по договору дарения‚ не по приватизации).
• Квартира является жилым помещением (не коммерческой недвижимостью‚ не дачным участком без жилого дома).
• На момент продажи наследник не использовал квартиру для получения дохода (сдача в аренду‚ ведение бизнеса и т.п.).

При соблюдении этих условий налог не взимается‚ если квартира продана после трёх лет владения‚ зарегистрированного в ЕГРН.

Когда всё‑же придётся платить НДФЛ

Налог возникает в следующих ситуациях:

• Срок владения меньше трёх лет (для наследуемого имущества) или меньше пяти лет (для любого другого способа приобретения).
• Квартира использовалась для получения дохода (сдача в аренду‚ коммерческое использование) до момента продажи.
• Продажа осуществляется по цене‚ значительно превышающей кадастровую стоимость‚ и налоговая инспекция может усмотреть попытку уклонения от налогообложения (в этом случае применяется обычная ставка 13 %).

Расчёт налога производится по формуле:

НДФЛ = (Цена продай − Расходы на приобретение) × 13 %

Расходы на приобретение могут включать:

• государственную пошлину за регистрацию права собственности;
• услуги нотариуса при оформлении наследства;
• расходы на оценку и оформление документов (при наличии чеков и договоров).

Практический алгоритм действий наследника

1. Установить дату регистрации права собственности в ЕГРН (выписка из реестра).
2. Определить срок владения: текущая дата − дата регистрации.
3. Если срок ≥ 3 года и квартира получена по наследству → можно продать без налога (при условии отсутствия дохода от аренды).
4. Если срок < 3 года → необходимо подготовить декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог.
5. Собрать документы для продажи: договор купли‑продажи‚ выписка из ЕГРН‚ справка о отсутствии арендного дохода (при необходимости)‚ квитанции о расходах на приобретение.
6. При подаче декларации указать полученный доход и применить вычет на расходы (если есть документы).

Что изменилось с 2026 года?

С 1 января 2026 г. вступили в силу поправки‚ которые:

• Увеличили льготный срок для наследуемого имущества с двух до трёх лет (ранее действовало двухлетнее освобождение).
• Уточнили понятие «жилое помещение» – теперь к нему относятся только объекты‚ имеющие статус жилого в ЕГРН (исключены дачные дома без статуса жилого).
• Ввели обязательную проверку источников дохода при продаже недвижимости‚ полученной по наследству‚ чтобы предотвратить схемы с фиктивной арендой.

Эти изменения направлены на упрощение налогового администрирования для наследников‚ одновременно повышая прозрачность сделок.

Наследник может продать унаследованную квартиру без уплаты НДФЛ‚ если:

• Квартира получена по завещанию или закону о наследовании;
• Срок владения‚ зарегистрированный в ЕГРН‚ составляет не менее трёх лет;
• Жильё не использовалось для получения дохода (аренда‚ бизнес) до момента продажи.

Если срок владения меньше трёх лет‚ налог придётся уплатить по общей ставке 13 % после вычета документально подтверждённых расходов на приобретение. При планировании продажи рекомендуется заранее проверить выписку из ЕГРН‚ собрать все подтверждающие документы и‚ при необходимости‚ подать декларацию 3‑НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.

Информация актуальна на 10 сентября 2026 года.