При приобретении жилой недвижимости покупатель сталкивается не с налогом на доход (НДФЛ)‚ а с рядом иных обязательных платежей и возможностью воспользоваться налоговыми вычетами. Ниже подробно рассмотрены все виды налогов и сборов‚ которые могут потребоваться при покупке квартиры‚ а также способы их оптимизации.
Налог‚ который покупатель не уплачивает
Согласно действующему законодательству‚ при покупке квартиры (как на вторичном рынке‚ так и в новостройке) покупатель не платит НДФЛ за саму сделку‚ поскольку приобретение жилья считается расходом‚ а не доходом. Это правило распространяется:
- на покупку за собственные средства;
- на покупку в ипотеку;
- на покупку как в готовом доме‚ так и в строящемся объекте.
Обязательные платежи при оформлении сделки Государственная пошлина за регистрацию права собственности
При регистрации перехода права собственности в ЕГРН уплачивается государственная пошлина:
- Для физических лиц – 2 000 руб.
- Для юридических лиц – 22 000 руб.
Пошлина уплачивается один раз при подаче документов в Росреестр (или через МФЦ).
Нотариальные услуги (при необходимости)
Если сделка оформляется через нотариуса (например‚ при покупке доли‚ при наличии ограничений или по требованию сторон)‚ взимается нотариальный тариф‚ который зависит от стоимости объекта и региона. Обычно тариф составляет от 0‚5 % до 1 % от цены квартиры‚ но не менее установленного минимума.
Налог на добавленную стоимость (НДС) при покупке в новостройке
Если квартира приобретается у застройщика‚ который является плательщиком НДС‚ в стоимость жилья уже включен налог на добавленную стоимость (ставка 20 %). Покупатель не платит НДС отдельно – он учтен в цене договора долевого участия (ДДУ) или договора купли‑продажи.
Пенсионный и социальные фонды (не относится к налогам на покупку)
При оформлении ипотечного кредита банк может удерживать комиссии за страхование жизни и здоровья заемщика‚ а также за страхование объекта недвижимости. Эти платежи не являются налогами‚ но обязательны для получения кредита.
Налог на имущество физических лиц (налог на недвижимость)
После регистрации права собственности покупатель становится плательщиком ежегодного налога на имущество физических лиц. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости квартиры и применяемой налоговой ставки:
- Ставка 0‚1 % – для объектов стоимостью до 300 000 руб.;
- Ставка 0‚15 % – от 300 000 до 500 000 руб.;
- Ставка 0‚2 % – свыше 500 000 руб.
Налоговая инспекция ежегодно направляет уведомление с суммой к уплате. Льготные категории граждан (пенсионеры‚ инвалиды‚ ветераны‚ многодетные семьи и др.) могут получить уменьшение или полное освобождение от этого налога.
Налоговые вычеты‚ доступные покупателю
Хотя при покупке квартиры НДФЛ не уплачивается‚ покупатель имеет право вернуть часть ранее уплаченного налога через имущественные вычеты:
Вычет на покупку жилья (имущественный вычет)
Максимальная база вычета – 2 000 000 руб. Возврат составляет 13 % от этой суммы‚ то есть до 260 000 руб. Вычет предоставляется один раз в жизни и может быть использован:
- при покупке квартиры за собственные средства;
- при покупке в ипотеку (включая выплаченные проценты по кредиту).
Вычет на проценты по ипотеке
Если квартира приобретается в ипотеку‚ можно также вернуть налог на уплаченные проценты по кредиту. Максимальная база вычета – 3 000 000 руб.‚ возврат – 13 % от этой суммы‚ то есть до 390 000 руб. Вычет предоставляется ежегодно в течение срока действия ипотечного договора‚ пока не исчерпан лимит.
Как получить вычет - Собрать документы: договор купли‑продажи (или ДДУ)‚ акт приема‑передачи‚ справку 2‑НДФЛ (или выписку из банка о выплаченных процентах)‚ платежные документы.
- Заполнить декларацию 3‑НДФЛ за год‚ в котором были понесены расходы.
- Подать декларацию в налоговую инспекцию (лично‚ через МФЦ или в электронном виде via личный кабинет на сайте ФНС).
- После камеральной проверки получить возврат налога на указанный банковский счет.
Особенности сделки с ипотекой
При покупке квартиры в ипотечном кредите покупатель:
- не платит НДФЛ за саму сделку;
- оплачивает государственную пошлину за регистрацию ипотеки (обычно 1 000 руб.);
- может одновременно воспользоваться вычетом на покупку жилья и вычетом на проценты по ипотеке (при условии‚ что общая сумма вычетов не превышает установленные лимиты).
- на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.;
- на документально подтверждённые расходы на приобретение проданной квартиры (включая затраты на ремонт‚ если они подтверждены актами).
- не платит НДФЛ за саму сделку;
- вносит государственную пошлину за регистрацию права (2 000 руб.) и‚ при необходимости‚ нотариальный тариф;
- оплачивает НДС‚ уже включённый в цену новостройки;
- становится плательщиком ежегодного налога на имущество (расчёт по кадастровой стоимости);
- может вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ через имущественные вычеты (до 260 000 руб. на покупку и до 390 000 руб. на проценты по ипотеке).
Кто платит налог при продаже квартиры?
Если речь идёт о продавце‚ то при реализации недвижимости‚ находившейся в собственности менее установленного срока (3 года – если квартира получена по наследству‚ дарению или приватизации; 5 лет – в остальных случаях)‚ продавец уплачивает НДФЛ с дохода от продажи. Ставка – 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов). Однако продавец может уменьшить налогооблагаемый доход:
При покупке квартиры в России покупатель:
Правильное оформление документов и своевременное подача декларации 3‑НДФЛ позволяют значительно снизить налоговую нагрузку и вернуть часть средств‚ потраченных на приобретение жилья.
Информация актуальна на сентябрь 2026 года. Для уточнения индивидуальных условий рекомендуется консультироваться с налоговым консультантом или юристом.