При покупке жилья в России непосредственно налог на саму сделку не взимается. Однако после оформления права собственности появляются два основных налоговых обязательства, связанных с недвижимостью:

• Налог на имущество физических лиц (НДФЛ‑вычет при покупке);
• Возможность получить имущественный налоговый вычет за расходы на приобретение квартиры (и, при наличии ипотеки, за уплаченные проценты).

В этой статье подробно рассмотрим, как рассчитывается каждый из этих компонентов, какие лимиты действуют в 2026 году и какие документы необходимы для получения вычета.

Налог на имущество физических лиц

После регистрации права собственности квартира становится объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Расчёт производится ежегодно на основе кадастровой стоимости объекта.

Как определяется база налогообложения

1. Берётся кадастровая стоимость квартиры, указанная в выписке из ЕГРН.
2. К этой стоимости применяется коэффициент дефлятора (устанавливается ежегодно Министерством экономического развития). В 2026 году коэффициент равен 1,042.
3. Полученная база умножается на ставку налога, которая зависит от категории недвижимости:

• Для жилых помещений – от 0,1 % до 0,3 % (в зависимости от региона и стоимости объекта).
• Если кадастровая стоимость превышает 300 млн руб., ставка может быть увеличена до 0,5 % (но такие объекты крайне редки для обычных квартир);

Формула расчёта

Налог на имущество = (Кадастровая стоимость × Коэффициент дефлятора) × Ставка налога

Пример расчёта

Допустим, вы купили квартиру с кадастровой стоимостью 4 500 000 руб. в Москве (ставка 0,15 %).

База = 4 500 000 × 1,042 = 4 689 000 руб.
Налог = 4 689 000 × 0,0015 = 7 033,5 руб. в год

Налог уплачивается ежегодно не позднее 1 декабря следующего года отчётного периода (например, за 2026 год – до ).

---

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры

Вычет позволяет вернуть часть уплаченного ранее НДФЛ (13 % от дохода) за счёт расходов на приобретение жилья. Он относиться к социальным вычетам и оформляется через декларацию 3‑НДФЛ.

Основные лимиты (2026 год)

• Вычет за саму покупку квартиры – максимум 2 000 000 руб.
• Вычет за проценты по ипотечному кредиту – максимум 3 000 000 руб.
• Общая сумма вычета (покупка + проценты) не может превышать 5 000 000 руб.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., вычет рассчитывается от фактической суммы расходов. Если стоимость больше – вычет ограничивается лимитом 2 млн руб.

Как считается сумма к возврату

Возврат НДФЛ = (Сумма вычета) × 0,13

Примеры

1. Квартира стоит 1 500 000 руб., ипотеки нет.
   Вычет = 1 500 000 руб.
   Возврат = 1 500 000 × 0,13 = 195 000 руб.
2. Квартира стоит 2 800 000 руб., ипотечный кредит – 1 200 000 руб., уплачено процентов 200 000 руб.
   Вычет за покупку = лимит 2 000 000 руб. (так как стоимость > 2 млн).
   Вычет за проценты = 200 000 руб. (в пределах лимита 3 млн).
   Возврат = 2 200 000 × 0,13 = 286 000 руб.

Документы, необходимые для оформления вычета

• Заполненная декларация 3‑НДФЛ (форма за год, в котором возникло право на вычет).
• Справка 2‑НДФЛ от работодателя (или иной источник дохода) за тот же год.
• Договор купли‑продажи квартиры (или договор долевого участия, акт приёма‑передачи).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности.
• Если вычет за проценты по ипотеке – справка от банка об уплаченных процентах за год и график платежей.
• Платёжные документы (квитанции, выписки по счёту) подтверждающие фактическую оплату стоимости квартиры и процентов (при необходимости).

Сроки подачи

Декларация 3‑НДФЛ подаётся не позже 30 апреля года, следующего за отчётным. Например, за покупку, произведённую в 2026 году, декларацию нужно сдать до 30 апреля 2027 года. Возврат средств производится налоговой инспекцией в течение трёх месяцев после камеральной проверки декларации.

---

Особенности и часто задаваемые вопросы

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в браке?

Да. Вычет распределяется между супругами пропорционально их доле в расходах. Если квартира приобретена в совместную собственность без указания долей, каждый из супругов может претендовать на половину лимита (1 млн руб. за покупку и 1,5 млн руб. за проценты).

Что делать, если стоимость квартиры изменилась после сделки (например, сделан ремонт)?

Расходы на ремонт и отделку включаются в вычет за покупку, но не увеличивают общий лимит 2 млн руб. То есть, если вы уже израсходовали лимит на саму квартиру, дополнительные затраты на ремонт не дадут дополнительного вычета.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если я получил вычет при покупке?

Налог с продажи (НДФЛ от дохода) рассчитывается отдельно. Вычет при покупке уменьшает базу для возврата уже уплаченного НДФЛ, но не влияет на налог при продаже. При продаже квартиры, находящейся в собственности менее минимального срока (3 года или 5 лет в зависимости от способа приобретения), налог уплачивается с разницы между ценой продажи и ценой покупки (с учётом документированных расходов).

Есть ли ограничения по типу жилья?

Вычет предоставляется при покупке:

• квартиры в многоквартирном доме;
• дома, блокированного жилого дома;
• комнаты в коммунальной квартире;
• доли в праве собственности на жилое помещение;

Недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания (гаражи, коммерческие помещения, земельные участки без жилого дома), не подходит для данного вычета.

---

Пошаговая инструкция получения вычета за покупку квартиры

1. Соберите все документы (договор, выписка из ЕГРН, справки о доходах, банковские справки по ипотеке, если есть).
2. Заполните декларацию 3‑НДФЛ (раздел «Вычеты»). Укажите:
   • Код вычета – 2 (имущественный вычет при покупке жилья).
   • Сумму расходов (не более 2 000 000 руб. за покупку и не более 3 000 000 руб. за проценты).
3. Приложите к декларации копии всех подтверждающих документов.
4. Подпишите декларацию и отправьте её в налоговую инспекцию (лично, через МФЦ или в электронном виде через личный кабинет на сайте ФНС).
5. Дождитесь камеральной проверки (обычно до 3 месяцев). После её завершения налоговая вернёт деньги на указанный вами банковский счёт или отправит почтовым переводом.

---

При покупке квартиры в России нет прямого налога на саму сделку, но после оформления права собственности возникают два важных налоговых аспекта:

1. Ежегодный налог на имущество, рассчитываемый от кадастровой стоимости объекта.
2. Возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ через имущественный налоговый вычет (до 2 млн руб. за покупку и до 3 млн руб. за проценты по ипотеке).

Зная формулы расчёта, лимиты и необходимые документы, вы сможете правильно спланировать свои налоговые обязательства и максимально воспользоваться предоставленными государством льготами. Если у вас остались вопросы, рекомендуем обратиться к специалисту по налогообложению или в ближайшее отделение ФНС для уточнения деталей, касающихся вашей конкретной ситуации.