Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды (далее – доп. соглашение) оформляется, когда стороны решили прекратить действие арендного контракта до истечения срока, указанного в основном договоре. Правильно оформленный документ защищает интересы обеих сторон, исключает возникновение споров и обеспечивает законность передачи имущества.

Нормативная база

Основные положения, регулирующие расторжение договоров аренды, содержатся в:

• Гражданском кодексе РФ (ст. 606‑625 – аренда недвижимости);
• Федеральном законе «Об арендных отношениях» (применительно к отдельным видам имущества);
• Постановлениях Правительства РФ и региональных нормативных актах (например, порядок регистрации изменений в договорах аренды земельных участков).

Важно учитывать, что расторжение по соглашению сторон допускается, если иное не предусмотрено самим договором или законом.

Подготовка к составлению доп. соглашения

1. Получите согласие второй стороны. Без взаимного согласия расторжение по соглашению сторон невозможно.
2. Сверьте расчёты. Убедитесь, что все платежи (аренда, коммунальные услуги, залог, штрафы) учтены и согласованы.
3. Определите дату расторжения. Эта дата указывается в доп. соглашении и считается последним днем действия арендного договора.
4. Подготовьте акт приёма‑передачи. Он оформляется одновременно с доп. соглашением и фиксирует состояние имущества на момент передачи.

Структура дополнительного соглашения

Типовое доп. соглашение включает следующие разделы:

1. Преамбула. Указываются наименования сторон, их реквизиты (ИНН, КПП, юридические адреса) и ссылка на основной договор аренды (номер, дата).
2. Предмет соглашения. Стороны подтверждают своё намерение расторгнуть договор аренды полностью или частично.
3. Условия расторжения. Указывается дата, с которой договор считается расторгнутым, порядок возврата арендного имущества, обязанность сторон по расчётам.
4. Акт приёма‑передачи. Ссылка на отдельный документ, который составляется и подписывается сторонами.
5. Последствия расторжения. Прекращение всех взаимных обязательств, за исключением тех, которые по своей природе должны sobrevжить расторжению (например, конфиденциальность, возмещение ущерба).
6. Разрешение споров. Указание на порядок урегулирования разногласий (претензионный порядок, суд).
7. Заключительные положения. Количество экземпляров, их равная юридическая сила, порядок внесения изменений, дата и подписи сторон.

Примерный шаблон дополнительного соглашения

Ниже представлен общий образец. Заполняйте квадратные скобки своими данными.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___ 
о расторжении договора аренды 

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

_____________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», 
в лице ______________________, действующего на основании ______________, 
с одной стороны, 

и 

_____________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», 
в лице ______________________, действующего на основании ______________, 
с другой стороны, 

вместе именуемые Сторонами, а по отдельности – Стороной, 

согласились о нижеследующем:

ПРЕАМБУЛА
Настоящее дополнительное соглашение (далее – Соглашение) заключено в соответствии с договором аренды № ____ от «___» __________ 20__ г. (далее – Договор), предметом которого является аренда ______________________ (указать объект: нежилое помещение, земельный участок и т.д.).

ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
Стороны подтверждают своё намерение досрочно расторгнуть Договор полностью с «___» __________ 20__ г. (дата расторжения).

УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ
Арендатор обязуется вернуть арендодателю арендованное имущество в состоянии, соответствующем акту приёма‑передачи, не позднее «___» __________ 20__ г.
Акт приёма‑передачи имущества составляется в двух экземплярах и подписывается уполномоченными представителями Сторон одновременно с подписанием настоящего Соглашения.
Все расчёты между Сторонами по Договору (арендная плата, коммунальные платежи, залог, штрафы и иные платежи) считаются взаимозачтёнными и уплаченными в полном объёме к дате расторжения, за исключением следующих сумм:
 ⎻ ______________________ (указать, если есть задолженность или переплата);
 ー ______________________ (указать, если есть удержание депозита и т.д;).
С момента подписания настоящего Соглашения и передачи имущества по акту приёма‑передачи все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением обязательств, которые по своей природе должны sobrevжить расторжению (конфиденциальность, возмещение ущерба и т.д.).

АКТ ПРИЁМА‑ПЕРЕДАЧИ
Акт приёма‑передачи арендованного имущества составляет неотъемлемую часть настоящего Соглашения и имеет равную с ним юридическую силу.
В акте указываются:
 ー состояние имущества (износ, повреждения, наличие оборудования);
 ⎻ показания счётчиков (если applicable);
 ー претензии Сторон (если имеются);
 ー подписи уполномоченных представителей Сторон и дата составления.

ПОСЛЕДСТВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ
С даты расторжения Договора Стороны освобождаются от исполнения всех обязательств по Договору, за исключением тех, которые указаны в пункте 3.4 настоящего Соглашения.
Любые претензии, связанные с исполнением Договора до даты расторжения, направляются в письменной форме в течение ___ (указать срок, например, 10) календарных дней с даты получения такого требования.

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все разногласия, возникающие из настоящего Соглашения, решаются путем переговоров.
В случае недостижения согласия спор передается на рассмотрение суда по месту нахождения Арендодателя (или иной согласованный орган).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, каждый из которых имеет равную юридическую силу. По одному экземпляру получает Арендодатель, второй – Арендатор.
Изменения и дополнения к настоящему Соглашению действительны только при условии их оформления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения всех предусмотренных им обязательств.

Арендодатель: _____________________ /_____________________/
(подпись) (расшифровка подписи)

Арендатор: _____________________ /_____________________/
(подпись) (расшифровка подписи)

«___» __________ 20__ г.

Особенности расторжения по инициативе одной стороны

Если одна из сторон желает расторгнуть договор аренды unilateralно, необходимо:

• Проверить, предусмотрено ли такое право в основном договоре (например, clause о расторжении по инициативе арендатора с выплатой штрафа).
• Направить письменное уведомление другой стороне за срок, установленный договором или законом (обычно 1‑3 месяца).
• Указать в уведомлении причину расторжения (если требуется договором) и предложенную дату прекращения действия договора.
• После получения согласия второй стороны оформить доп. соглашение по шаблону выше.

Подписание и регистрация

После подписания доп. соглашения:

1. Каждая сторона получает свой экземпляр.
2. Если объект аренды подлежит государственной регистрации (например, нежилое помещение в собственности, земельный участок), изменение договора подлежит регистрации в соответствующем органе (Росреестр, МФЦ и т.д.). Для этого подаются:
   • заявление о государственной регистрации изменения договора аренды;
   • экземпляр доп. соглашения;
   • документы, подтверждающие полномочия подписантов (устав, доверенность).
3. Сохраните копии всех документов (договор, доп. соглашение, акт приёма‑передачи, переписку) в течение срока исковой давности (generally 3 года) для возможного разрешения споров.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли нотариально заверять доп. соглашение?

Нотариальное заверение требуется только если это прямо предусмотрено законом или договором (например, при аренде недвижимости, подлежащей государственной регистрации, и если одна из сторон – юридическое лицо, требующее нотариальной формы). В большинстве случаев достаточно простой письменной формы.

Можно ли расторгнуть договор аренды без возврата депозита?

Возврат депозита регулируется условиями основного договора. Если договор предусматривает удержание депозита в случае досрочного расторжения, это должно быть отражено в доп. соглашении. Иначе арендодатель обязан вернуть депозит в полном объёме после приёма‑передачи имущества.

Что делать, если сторона отказывается подписывать доп. соглашение?

Необходимо попытаться урегулировать разногласия мирным путём (переговоры, медиация). Если согласия достичь не удалось, сторона, желающая расторгнуть договор, может обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды в соответствии с ГК РФ (ст. 450‑453).

Нужно ли указывать в доп. соглашении штрафы за досрочное расторжение?

Если штрафы предусмотрены основным договором, они должны быть воспроизведены в доп; соглашении с указанием суммы и порядка уплаты. Если штрафы не предусмотрены, их введение без согласия второй стороны может быть признано незаконным.

Составление дополнительного соглашения о расторжении договора аренды – процесс, требующий внимательного отношения к деталям: взаимное согласие сторон, точная фиксация даты расторжения, чёткое описание порядка возврата имущества и расчётов, а также соблюдение требований регистрации (если она необходима). Следуя представленному алгоритму и используя приведённый шаблон, вы сможете оформить документ, который защитит ваши интересы и minimизирует риск возникновения споров.

Помните, что каждая ситуация уникальна, и при сложных вопросах (например, связанных с коммерческой недвижимостью, земельными участками или особыми условиями договора) целесообразно проконсультироваться с квалифицированным юристом.