Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Перепланировка квартиры, находящейся в заложе (ипотеке), — процедура строго регламентированная. Согласно ст. 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (заемщик) не имеет права изменять назначение или состояние заложенного имущества без письменного согласия залогодержателя (банка). Игнорирование этого правила грозит штрафами, требованием досрочного погашения кредита и проблемами при продаже или снятии с учета перепланировки.

В данной статье мы подробно разберем, как выглядит образец согласия банка на перепланировку квартиры, через какие этапы проходит оформление (в т.ч. через сервис «Домклик» Сбербанка), какие документы нужны и на что обратить внимание.

Когда требуется согласие банка?

Согласие обязательно для любого вида перепланировки, затрагивающей несущие конструкции, инженерные системы или изменяющей планировку по техническому паспорту БТИ. Основные случаи:

Снос или строительство перегородок (даже несущих — с заключением проектной организации).
Перенос «мокрых зон» (кухни, санузлов) за пределы существующих.
Объединение или разделение комнат.
Вынос балкона/лоджии, слияние с комнатой.
Замена окон на панорамные (если меняется фасад).

Важно: Косметический ремонт (поклейка обоев, укладка ламината без смены черновика, замена сантехники в старых местах) согласия банка не требует.

Этапы получения согласия (на примере Сбербанка / Домклик)

Согласно актуальной практике (данные за 2026 год), крупнейший ипотечный банк РФ — Сбербанк — перевел процесс в цифровой формат через экосистему «Домклик». Алгоритм действий следующий:

Подготовка проекта. Заказ проектной документации в лицензированной СРО проектной организации. Проект должен быть согласован с управлением архитектуры (Мосгорэкспертиза или аналоги в регионах).
Подача заявки в «Домклик». В личном кабинете заемщика выбирается раздел «Ипотека» → «Управление недвижимостью» → «Перепланировка». Загружаются сканы:
- Утвержденного проекта перепланировки.
- Акта согласования проекта (если требуется по закону региона).
- Копии паспортов заемщиков/супругов.
- Справки о собственности / выписки ЕГРН.
Рассмотрение банком. Срок рассмотрения обычно составляет от 3 до 10 рабочих дней. Банк проверяет: не ухудшается ли ликвидность залога, соответствует ли проект нормам СНиП/СП, нет ли нарушений по текущему кредиту (просрочки).
Получение решения. В личном кабинете «Домклик» появляется уведомление. При одобрении формируется электронный документ, Согласие банка, которое можно скачать в PDF с ЭЦП банка.

Структура и образец согласия банка

Единого государственно утвержденного бланка не существует. Каждый банк использует свой внутренний бланк (форматированный как официальное письмо или отдельное соглашение). Ниже приведен типовый образец структуры, который соответствует требованиям законодательства и принятым банковским стандартам.

СОГЛАСИЕ БАНКА НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

г. [Город], «___» _____________ 202_ г.

Кредитная организация: ПАО «[Наименование Банка]», именуемое в дальнейшем «Банк», в лице [Должность уполномоченного лица] [ФИО уполномоченного лица], действующего на основании Устава / Доверенности № [Номер] от [Дата], с одной стороны,

Залогодатель(и):

[ФИО Заемщика 1], паспорт серия [Номер] выдан [Кем выдан] [Дата], прописка: [Адрес регистрации], именуемый(ая) в дальнейшем «Залогодатель 1»;

[ФИО Заемщика 2], паспорт серия [Номер] выдан [Кем выдан] [Дата], прописка: [Адрес регистрации], именуемый(ая) в дальнейшем «Залогодатель 2»;

с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Согласие о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ СОГЛАСИЯ

Банк дает безусловное письменное согласие Залогодателю(ям) на проведение перепланировки квартиры, являющейся предметом залога по Договору ипотеки № [Номер договора ипотеки] от [Дата договора] (далее — «Договор ипотеки»).

Объект недвижимости: Квартира № [Номер квартиры], площадью [Площадь] кв.м, расположенная по адресу: [Полный адрес: Город, Улица, Дом, Корпус, Квартира], кадастровый номер: [Кадастровый номер].

Перепланировка осуществляется в соответствии с Проектом перепланировки № [Номер проекта] от [Дата проекта], разработанным [Наименование проектной организации, ИНН, СРО], согласованным [Наименованием органа архитектуры/экспертизы] [Номер акта согласования/постановления] от [Дата].

УСЛОВИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Залогодатель обязуется провести перепланировку строго в соответствии с утвержденным Проектом. Любые отклонения от Проекта без предварительного письменного согласия Банка недопустимы.

Залогодатель обязуется за свой счет получить все необходимые разрешения и согласования от уполномоченных органов местного самоуправления, МЧС, санитарной службы и иных инстанций, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Работы должны быть выполнены организациями, имеющими допуск СРО к выполнению строительно-монтажных работ (при затрагивании несущих конструкций).

После завершения работ Залогодатель обязует в течение [обычно 10-30] календарных дней представить в Банк:

Акт приема-передачи выполненных работ (КС-11 / КС-14) с подписью подрядчика;

Технический план на изменение характеристик ОНИ (XML-схема/PDF), подготовленный кадастровым инженером;

Выписку из ЕГРН с отметкой о внесенных изменениях (после регистрации в Росреестре).

До момента представления указанных документов квартира считается находящейся в состоянии, не соответствующем заложенному, что может повлечь ограничение операций по кредитному договору (в т.ч. отказ в рефинансировании, выдаче новых кредитов под залог данного ОНИ).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Согласию Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и условиями Договора ипотеки.

В случае проведения перепланировки без соблюдения условий п. 2 настоящего Согласия, Банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по Договору ипотеки (ст. 33 ФЗ «Об ипотеке…»).

Все расходы, связанные с проектированием, согласованием, строительством, кадастровыми работами и регистрацией прав, несет Залогодатель.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее Согласие вступает в силу с момента подписания уполномоченным лицом Банка (простановки ЭЦП) и действует до момента представления Залогодателем документов, подтверждающих легализацию перепланировки в Росреестре.

Настоящее Согласие изготовлено в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) Банка, имеет равную юридическую силу с бумажным документом.

Споры разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Банка.

ПОДПИСИ СТОРОН

БАНК:
ПАО «[Наименование Банка]»
Уполномоченное лицо: _______________ / [ФИО] /
М.П. (при наличии печати) / ЭЦП проверена

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ 1:
_______________ / [ФИО Заемщика 1] /

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ 2:
_______________ / [ФИО Заемщика 2] /

Примечание: В сервисе «Домклик» документ формируется автоматически на стороне банка. Заемщик получает готовый PDF-файл с ЭЦП. Подписывать его от руки заемщику обычно не требуется — достаточно скачать и предъявить подрядчику/в БТИ/кадастровому инженеру. Однако некоторые банки (не Сбер) могут требовать двустороннее подписание бумажного экземпляра в отделении.

Ключевые нюансы, на которые обращают внимание банки

Ликвидность залога: Банк откажет, если перепланировка снижает рыночную стоимость квартиры (например, снос стены делает комнату проходной, площадь кухни становится менее 5-6 кв.м по СНиП).
Несущие стены: Любое вмешательство в несущие конструкции требует заключения авторского надзора и акта сдачи скрытых работ. Без этого банк не примет объект после ремонта.
Сроки: Согласие выдается на определенный срок (обычно 6–12 месяцев на проведение работ + время на регистрацию). Если не успели — нужно запрашивать продление.
Страхование: На период стройки полис страхования заложенного имущества должен действовать. Уведомите страховую компанию о начале работ (риск порчи имущества растет).

Типичные причины отказа банка

Наличие просроченной задолженности по ипотеке на момент подачи заявки.
Проект перепланировки не согласован с органами архитектуры/экспертизы (где это обязательно).
Проект нарушает санитарные нормы (СанПиН), нормы СП (например, кухня без окна, санузел над жилыми комнатами соседей ниже без надежной гидроизоляции).
Планируется снос несущих стен без заключения проектной организации-разработчика дома или организации-автора проекта дома.
Квартира находится в аварийном фонде или под сносом (программа реновации/переселения).

Что делать после получения согласия и проведения работ?

Получение согласия банка — это только начало легализации. Полный цикл:

Проведение строительно-монтажных работ по Проекту.
Вызов кадастрового инженера для съема планировки и подготовки Технического плана (XML).
Подача Технического плана в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) для внесения изменений в ЕГРН.
Получение Выписки из ЕГРН с новой планировкой и площадью.
Направление выписки в Банк (через «Домклик» или в отделении) для снятия ограничения и обновления данных в залоговом реестре;

Только после шага 5 банк считает процедуру полностью завершенной. До этого момента квартира в залоговом реестре числится со старой планировкой, что создает риски при страховании и дальнейших сделках.

Особенности других банков (ВТБ, Альфа, Газпромбанк, Райффайзен и др.)

Принцип везде одинаков (ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»), но процедура подачи отличается:

ВТБ, Альфа-Банк: Часто требуют подачу бумажного пакета в отделение или через чат-бота/приложение с последующим визитом для подписания бумажного Согласия.
Газпромбанк, Россельхозбанк: Могут запрашивать нотариальное согласие супруга(и) заемщика отдельно, даже если ипотека оформлена в общую долевую собственность.
МСБ, Совкомбанк: Активнее внедряют полную цифровизацию (ЭДО/ЭЦП), аналогично «Домклику».

Рекомендация: Перед заказом проекта позвоните в свой банк или проверьте раздел «Перепланировка» в мобильном приложении, там всегда актуальный чек-лист документов для конкретной кредитной организации.

Образец согласия банка на перепланировку квартиры — это не просто формальность, а ключевой документ, легализующий изменения в заложенном имуществе. Главные правила успеха:

Начинайте с проекта и согласования в архитектуре, а не со сноса стен.
Используйте цифровые сервисы банка («Домклик», приложения), это ускоряет процесс в 2-3 раза.
Строго соблюдайте условия Согласия (сроки, состав документов после ремонта).
Сразу закладывайте в бюджет оплату работы кадастрового инженера и госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре.

Соблюдение процедуры гарантирует сохранение хороших отношений с банком, отсутствие штрафов и возможность свободно распоряжаться квартирой в будущем (продажа, рефинансирование, снятие обременения).