Продажа сразу двух объектов недвижимости за один налоговый период (календарный год) — ситуация распространенная, но требующая внимательного подхода к расчету НДФЛ. С вступлением в силу прогрессивной шкалы налога (ст. 214.7 НК РФ) с 2025 года и появлением новых льгот для семей с детьми (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ), правила игры существенно изменились. В этой статье подробно разберем, как минимизировать или обнулить налог при продаже двух квартир в 2026 году.

Ключевые изменения 2025–2026 годов, которые нужно знать

• Прогрессивная шкала НДФЛ для резидентов: 13% — до 5 млн руб. дохода в год; 15% — от 5 до 20 млн; 18%, от 20 до 50 млн; 20% — от 50 до 300 млн; 22%, свыше 300 млн. Налог считается по накопленному итогу по всем доходам за год.
• Минимальные сроки владения для полной свободы от налога:
  • 5 лет — общий случай (покупка, дарение от неблизких, долевое строительство).
  • 3 года — единственное жилье, наследство, приватизация, дарение от близких родственников, реновация.
• Единый налоговый вычет на продажу (ст. 220 НК РФ): Максимум 1 000 000 руб. в налоговый период на всех проданных объектах вместе взятых, если сроки владения не выполнены.
• Имущественный вычет на покупку (ст. 220 НК РФ): До 2 000 000 руб. раз в жизнь (остаток переносится) + вычет на проценты по ипотеке (до 3 млн руб.).
• Супер-льгота для семей с 2+ детьми (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ): Полное освобождение от НДФЛ при продаже жилья (даже если сроки 3/5 лет не выдержаны) при одновременном выполнении 5 условий (покупка нового жилья в том же или соседнем году, улучшение условий и т.д.).

Сценарий А: Обе квартиры владятся дольше минимального срока (3 или 5 лет)

Результат: НДФЛ = 0 руб. Декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно.

Если на момент продажи за обеими квартирами закреплены сроки владения более 5 лет (или 3 года для «льготных» оснований), доход от их продажи полностью освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Вы просто продаете объекты, деньги получаете чистыми, в налоговую инспекцию ничего не отчитываетесь.

Сценарий Б: Хотя бы одна квартира владется меньше минимального срока

Здесь начинается самая интересная часть. Налоговая база формируется отдельно по каждому объекту, но вычеты имеют общие лимиты за год.

Вычет 1 млн руб. — общий «котел» на две продажи

Согласно ст. 220 НК РФ, вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется раз в налоговый период на общую сумму доходов от продажи имущества, владенного менее минимального срока.

• Правило: Вы не можете взять по 1 млн на каждую квартиру. Вы распределяете 1 млн руб. между двумя сделками так, как выгоднее вам.
• Стратегия: Направьте вычет на ту квартиру, где разница между ценой продажи и документированными расходами на покупку (или где нет чеков на покупку) максимальна. На вторую квартиру попробуйте применить вычет на покупку (если купили в этом году) или зачесть реальные расходы.

Реальные расходы на приобретение (п. 2 ст. 220 НК РФ)

Вместо вычета 1 млн можно зачесть документально подтвержденные расходы на покупку каждой квартиры (договоры ДКП, чеки, платежки, акты приема-передачи).

• Расходы зачисляются по каждому объекту отдельно и не ограничены лимитом в 1 млн (лимит 1 млн — это альтернатива тем, у кого нет чеков).
• Если у вас есть чеки на покупку обеих квартир, вычитаете полную стоимость покупки из цены продажи каждой. Налог платите только с разницы (прибыли).
• К расходам можно прибавить: комиссии риелторов, нотариусы, госпошлины, проценты по ипотеке (и по старой, и по новой, если рефинансировали), стоимость капитального ремонта/перепланировки (если есть акты и сметы).

Вычет на покупку нового жилья (2 млн руб.) — работаем в плюс

Если в 2026 году вы купили квартиру (или дом, долю, строите) — у вас есть право на вычет 2 000 000 руб. (п. 1 ст. 220 НК РФ).

• Он применяется к суммарному доходу за год (зарплата + продажи квартир).
• Лайфхак для 2026 года: Продали 2 квартиры, получили доход. Купили 1 квартиру. Доход от продаж уменьшается на расходы по покупке (до 2 млн руб. вычета). Часто это позволяет обнулить налог полностью.
• Вычет на покупку можно использовать раз в жизнь (остаток переносится на будущие годы).

Сценарий В: Семья с двумя и более детьми — уникальная льгота 2026 года (ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ)

Это самый мощный инструмент с 2025 года. Он позволяет не платить НДФЛ совсем, даже если квартиры владели 1 день, и даже если не покупали новое жилье до продажи (но обязательно купите после).

5 обязательных условий (все сразу):

1. В семье на момент продажи (или к 30 апреля следующего года) воспитываются два и более несовершеннолетних ребенка (свои, усыновленные, воспитанники). Важно: Второй ребенок может родиться уже после продажи, но до 30 апреля 2027 года (срок сдачи 3-НДФЛ за 2026 год).
2. Проданное жилье находилось в совместной собственности супругов (или одного из родителей и ребенка) — долевые размеры не важно, главное совместимость.
3. Семья приобретает (приобретет) новое жилье в том же 2026 году или в 2027 году (до 31 декабря);
4. Площадь (или стоимость) нового жилья больше, чем у проданного (условие «улучшения жилищных условий»). Суммируются площади/стоимости двух проданных квартир и сравниваются с новой.
5. Родители (продавцы) и дети не владеют другим жильем, площадь/стоимость которого превышает проданное, либо их доля в таком жилье не превышает 50%.

Нюанс про две квартиры: Льгота распространяется на доход от продажи жилья. Если вы продали две квартиры по одному договору или разным — доход суммируеться. Главное — купить ОДНО жилье, площадь/стоимость которого превышает суммарные показатели двух проданных. Если условие выполнено — НДФЛ = 0 по обеим сделкам.

Практические примеры расчета на 2026 год

Пример 1: Две квартиры «короткого» владения, чеков на покупку нет, новой не покупали

• Кв. 1: Продана за 8 млн руб.
• Кв. 2: Продана за 6 млн руб.
• Суммарный доход: 14 млн руб.
• Вычет 1 млн руб. (общий на две) — распределяем, например, 0.5 млн на каждую.
• Налоговая база: 13 млн руб.
• НДФЛ (прогрессивная шкала, предполагаем других доходов нет):
  • 5 млн × 13% = 650 000 руб.
  • 8 млн × 15% = 1 200 000 руб.

Пример 2: Та же ситуация, но в 2026 году купили квартиру за 12 млн руб.

• Доход от продаж: 14 млн руб.
• Расходы на покупку (вычет 2 млн руб. лимит): Зачисляем 2 млн руб. (лимит вычета на покупку).
• Вычет на продажу 1 млн руб. (тоже доступен, так как сроки не выдержаны).
• Налоговая база: 14 млн ー 2 млн (покупка) ─ 1 млн (продажа) = 11 млн руб.
• НДФЛ: 5 млн × 13% + 6 млн × 15% = 650 т.р. + 900 т.р. = 1 550 000 руб.
• Примечание: Остаток вычета на покупку (10 млн руб. потрачено из 12 млн, но вычет лимитирован 2 млн) переносится на будущие годы.

Пример 3: Семья с 2 детьми, продали 2 квартиры (сумма 14 млн), купили дом за 16 млн (площадь больше)

• Все 5 условий ст. 217.1 п. 2.1 НК РФ выполнены.
• НДФЛ = 0 руб.
• Декларацию 3-НДФЛ сдать обязательно (до 30 апреля 2027 г.), приложив документы на покупку нового жилья и свидетельства о рождении детей.

Важные нюансы и «подводные камни»

Порядок зачета вычетов (порядок уменьшения базы)

Налоговый кодекс устанавливает жесткую очередность (п. 3 ст. 220 НК РФ):

1. Сначала — расходы на покупку проданного имущества (или вычет 1 млн).
2. Потом — вычет на покупку нового жилья (2 млн).
3. Потом — вычет на проценты по ипотеке.

Нельзя «перепрыгнуть» шаг. Если вы зачли расходы на покупку проданной квартиры, база уменьшилась. От новой базы зачитаете вычет на покупку.

Продажа долей в одной квартире vs Разные квартиры

Если вы продали две доли в одной квартире — вычет 1 млн руб. все равно один на всё имущество. Если продали две разные квартиры — вычет 1 млн руб. тоже один на обе сделки в сумме. Разницы нет.

Нерезиденты (ставка 30%)

Если вы налоговый нерезидент РФ (находитесь в РФ < 183 дней в году) — ставка 30%, вычетов 1 млн и 2 млн нет, прогрессивной шкалы нет. Можно зачесть только документированные расходы на покупку. Льгота для семей с детьми (ст. 217.1) — только для резидентов.

Сдача декларации 3-НДФЛ

• Срок: До 30 апреля 2027 года (за 2026 год).
• Оплатить налог: До 15 июля 2027 года.
• Даже если налог 0 (по льготе семьи с детьми или вычетам покрыли всё) — декларацию сдавать обязательно, если сроки владения не выдержаны.

Чек-лист: что собрать к 2027 году для декларации

• Договоры купли-продажи (ДКП) по обеим проданным квартирам.
• Акты приема-передачи.
• Выписки из ЕГРН (подтверждение сроков владения).
• Документы на покупку проданных квартир (ДКП, ДДУ, свидетельства о праве, чеки/платежки/справки из банка) — для зачета расходов.
• Документы на покупку новой квартиры (ДКП, ДДУ, выписка ЕГРН, чеки), для вычета 2 млн и/или льготы семьи с детьми.
• Свидетельства о рождении детей / усыновлении (для льготы ст. 217.1).
• Справка 2-НДФЛ с основного места работы (для расчета прогрессивной шкалы).
• Справки об уплаченных процентах по ипотеке (если зачисляете).

Резюме: алгоритм действий в 2026 году

1. Определите сроки владения за каждой квартирой (ЕГРН). Если обе > 5 лет (или 3 года по льготным основаниям) — поздравляю, налога нет, декларации нет.
2. Проверьте статус семьи: 2+ ребенка (или родится к )? Планируете купить жилье больше/дороже в 2026-2027 гг.? Если ДА — готовьте документы под ст. 217;1 п. 2.1 (НДФЛ = 0).
3. Если льгота семьи не подходит: Соберите чеки на покупку проданных квартир. Есть чеки — зачисляйте расходы. Нет чеков — готовитесь использовать общий вычет 1 млн руб. на две продажи.
4. Покупаете жилье в 2026 году? Обязательно используйте вычет 2 млн руб. (плюс проценты по ипотеке). Это сильно снизит базу.
5. Считаете налог по прогрессивной шкале с учетом зарплаты и других доходов года.
6. Сдавайте 3-НДФЛ до через ЛК ФНС / Налогоплательщик ЮЛ / операторов ЭДО.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Для принятия решения рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту с пакетом ваших документов.