Тема налогообложения доходов от продажи имущества остается одной из самых обсуждаемых как среди владельцев недвижимости, так и среди предпринимателей и продавцов на маркетплейсах. Важно сразу разграничить понятия: в российской практике под «налогом с продаж» чаще всего понимают НДФЛ для физических лиц (при продаже личного имущества) или НДС/налог по УСН/ОСНО для бизнеса. Классический «налог с продаж» (Sales Tax) — это потребление налог, действующий в США. В данной статье подробно разберем актуальные правила для российских налогоплатителей на 2026 год и предстоящую реформу 2027 года.

Продажа недвижимости физическими лицами: правила 2026 года и реформа 2027 года

Текущий порядок (2026 год)

На 2026 год сохраняются классические правила налогообложения доходов от продажи квартир, домов, земельных участков и долей:

• Минимальный срок владения: 5 лет (общее правило) или 3 года (льготные категории: единственное жилье, наследство, приватизация, реновация и др.).
• Ставка НДФЛ: 13% для налоговых резидентов РФ (доход до 5 млн руб. в год), 15% — на сумму сверх 5 млн руб., 30% — для нерезидентов.
• Способы уменьшения налоговой базы:
  • Имущественный вычет: до 1 000 000 руб. (на покупку) и до 250 000 руб. (на продажу, если владение менее мин. срока).
  • Учет затрат на приобретение: можно вычесть документарно подтвержденные расходы на покупку, ремонт (при продаже нежилого/строек), проценты по ипотеке.

Пример расчета (2026): Квартира куплена за 4 млн руб., продана за 8 млн руб. через 2 года. Прибыль = 4 млн руб. Вычитаем вычет 250 000 руб. Налоговая база = 3 750 000 руб; Налог (13%) = 487 500 руб.

Кардинальные изменения с 1 января 2027 года

Согласно принятым поправкам в Налоговый кодекс РФ, с 2027 года вступает в силу новая прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости, владение которой меньше минимального срока.

1. Отказ от фиксированных ставок 13%/15%: Налог будет рассчитываться по общей прогрессивной шкале НДФЛ (от 13% до 22%) в зависимости от суммарного годового дохода налогоплательщика (зарплата + доход от продажи + другие доходы).
2. Структура ставок (прогрессивная шкала):
   • До 2,4 млн руб. в год — 13%
   • 2,4 – 5 млн руб. — 15%
   • 5 – 20 млн руб. — 18%
   • 20 – 50 млн руб. — 20%
   • Свыше 50 млн руб., 22%
3. Сохранение вычетов: Право на имущественный вычет (1 млн / 250 тыс. руб.) и учет документарных расходов на приобретение сохраняется. Налог считается с разницы (доход минус вычет/расходы).
4. Влияние на рынок: Эксперты прогнозируют, что часть продавцов попытаеться переложить налоговое бремя на покупателя через повышение цены объекта или разделение налога «50/50» при торге. Риск роста «серых» схем (занижение цены в договоре, наличные расчеты) сохраняется, несмотря на ужесточение контроля.

Продажа движимого имущества (авто, вещи, электроника)

Для физических лиц (не ИП)

• Срок владения: 3 года. Если владеете дольше — налога нет, декларация (3-НДФЛ) сдавать не нужно.
• Менее 3 лет: Налог 13% (резиденты) с положительной разницы между ценой продажи и покупки.
• Вычеты: Можно применить вычет 250 000 руб. в год ИЛИ вычесть расходы на покупку (по чекам/договорам). Одновременно оба способа применить нельзя.
• Продажа б/у вещей на Авито/Юле/Авито: Если вы продаете личные вещи (одежду, технику) дешевле, чем купили — дохода нет, налога нет. Если продали дороже (редкость для б/у), теоретически нужен НДФЛ с разницы. Налоговая отслеживает крупные суммы через банковские переводы (115-ФЗ).

Для самозанятых (НПД) и ИП

• Самозанятые: Могут продавать только свои изготовленные товары (ремесло). Перепродажа чужих товаров (трейд) запрещена. Налог 4% (с физлиц) / 6% (с юрлиц/ИП) с выручки.
• ИП на УСН «Доходы» (6%): Налог с всей выручки без вычета закупок.
• ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%) / ОСНО: Учитываются закупки, логистика, комиссии площадки.

Налоги на маркетплейсах (Ozon, Wildberries, Яндекс.Маркет и др.)

Здесь схема налогообложения зависит от юридической модели работы с площадкой (агентство / комиссия / реализация от имени площадки) и статуса продавца.

Ключевые моменты для селлеров (ИП/ООО):

• Проверка отчетов площадки: Необходимо сверять строки: выделенный НДС по услугам, УПД/счета-фактуры, формулировку модели продаж.
• Модель «Агентство / Комиссия»: Продавец (принципал) платит налоги с выручки. Площадка удерживает комиссию и выдает отчет. У продавца есть право на НДС-вычет по входным налогам (закупки, аренда, логистика) при ОСНО.
• Модель «Реализация от имени площадки» (FBO/FBS специфика): В некоторых схемах площадка выступает продавцом покупателю, а селлер продает товар площадке (B2B). Тогда у селлера выручка, это сумма от продажи площадке, а НДС выделяется от этой суммы.
• УСН и НПД: На маркетплейсах действуют ограничения по доходу (УСН — до 265,8 млн руб. в 2024 г., индексируется; НПД — до 2,4 млн руб.). Превышение ведет к потере режима.

Продажа бизнеса (долей в ООО, акций)

• Физические лица: Налог 13–15% (прогрессивная шкала с 2025 г. для сумм свыше 5 млн) с разницы между ценой продажи доли/акций и ценой их приобретения (с учетом расходов на сделку: нотариус, оценка, госпошлина).
• ИП / Юрлица: Налог на прибыль (20% / 25% с 2025 г.) с разницы или спец. режимы (УСН).
• Важно: При продаже доли в Уставном капитале ООО доход определяется как разница между выручкой и стоимостью доли в УК (или расходами на приобретение), а не всей суммой сделки.

Экскурс: Налог с продаж (Sales Tax) в США

Если вы торгуете на Amazon.com, Shopify или eBay в США, применяется концепция Sales Tax (налог с продаж) — это налог на потребление, который продавец удерживает у покупателя и перечисляет в бюджет штата.

• Nexus (привязка): После решения по делу South Dakota v. Wayfair (2018) нексус может быть экономическим (превышение порогов по выручке/транзакциям в штате), а не только физическим (склад, офис).
• Пороги: В большинстве штатов — $100 000 выручки ИЛИ 200 транзакций в год (некоторые штаты отменили порог по транзакциям).
• Сложность: В США более 11 000 налоговых юрисдикций (штаты, графства, города). Ставки и правила разные. Требуется регистрация в каждом штате нексуса, сбор налога, разбивка по локациям (destination-based sourcing) и подача деклараций.
• Marketplace Facilitator Laws: Крупные площадки (Amazon, Walmart, Etsy) в большинстве штатов обязаны сами рассчитывать, удерживать и перечислять Sales Tax за продавцов-третьих лиц. Но обязанность по регистрации и отчетности по доходам (Income Tax) остается у продавца.

Резюме: чек-лист действий на 2026–2027 гг.

Объект продажи	Статус продавца	Ключевое правило 2026	Что меняется в 2027
Квартира / Дом / Доля (владение < мин. срока)	Физлицо (резидент)	НДФЛ 13%/15% с прибыли (вычет 250к или расходы)	Прогрессивная шкала 13–22% от суммарного дохода года. Вычеты сохраняются.
Авто / Вещи (владение < 3 лет)	Физлицо	НДФЛ 13% с прибыли (вычет 250к или расходы)	Правила НДФЛ унифицированы (прогрессивка применяется ко всем доходам).
Товары на маркетплейсе	ИП УСН 6%	6% с выручки (доходы минус расходы не учитываются)	Пороги УСН индексируются. Контроль за «дроблением» бизнеса усиливается.
Товары на маркетплейсе	ИП ОСНО / ООО	НДС 20% (вычет по закупкам) + Налог на прибыль 20/25%	Ставка налога на прибыль 25% (с 2025 г.). Новые правила УПД/СФ.
Товары в США (Amazon/Shopify)	Русская компания / ИП	Sales Tax: нексус = сбор налога. Marketplace Facilitator часто платит за вас.	Постоянное изменение порогов нексуса по штатам. Нужен мониторинг.

На 2026 год главной задачей для владельцев недвижимости является грамотное использование вычетов и подтверждение расходов для минимизации НДФЛ. С 2027 года вступает в силу главная реформа: налог на доход от продажи недвижимости (при владении менее минимального срока) станет частью общей прогрессивной шкалы НДФЛ (13–22%). Это сделает продажу дорогих объектов в год получения высокого совокупного дохода значительно менее выгодной.

Для бизнеса на маркетплейсах критически важна корректная классификация модели работы с площадкой (агентство vs реализация от имени) для правильного расчета НДС и налога на прибыль. Продавцам в США необходимо автоматизировать учет нексусов и следить за изменениями в законодательстве штатов.

Рекомендация: Заранее моделируйте налоговые последствия крупных сделок 2027 года в декабре 2026 года, чтобы при необходимости воспользоваться текущими ставками 13%/15% до вступления в силу прогрессивной шкалы.