Кадастровые работы — это комплекс геодезических и кадастровых измерений, необходимых для формирования, изменения или прекращения права на недвижимость. Результатом работ становится межевой план (для земельных участков), технический план (для капитальных объектов) или акт обследования (для снятия с учета). Ключевым этапом является подача заявления в Росреестр для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 01 марта 2025 года (в силу Федерального закона от № 487-ФЗ) существенно изменился порядок подачи документов: в ряде случаев право (и обязанность) подать заявление получил кадастровый инженер, что упростило процедуру для заказчиков.

Кто и как может подать заявление?

Согласно ст. 15 и 36 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление может быть подано:

1. Заказчиком (собственником/правообладателем) — лично, через МФЦ, по почте или в электронном виде через Госуслуги/сайт Росреестра.
2. Кадастровым инженером, без доверенности, если выполнены условия ст. 36 221-ФЗ (см. раздел 2).
3. Уполномоченным лицом — по нотариальной доверенности (в случаях, не охваченных новыми полномочиями инженера, например, при регистрации прав одновременно с учетом).

Важно: По разъяснению Росреестра (письмо 13-0030524 от ), кадастровый инженер не вправе передавать обязанность по представлению документов третьим лицам, даже на основании нотариальной доверенности. Инженер отвечает за подачу лично (своей УКЭП).

Новые правила с : Когда инженер подает заявление без доверенности

Кадастровый инженер обязан подать заявление в Росреестр от своего имени (без доверенности заказчика), если в договоре подряда это предусмотрено (ч. 2.1 ст. 36 221-ФЗ) и выполняется один из следующих сценариев:

Случай 1: Межевой план — образование участков в результате преобразования

Заказчик должен быть:

• Собственником;
• Владельцем пожизненного наследуемого владения;
• Пользователем постоянного бессрочного пользования
• преобразуемого земельного участка.

Случай 2: Межевой план — уточнение границ участков

Заказчик должен быть:

• Собственником;
• Владельцем пожизненного наследуемого владения;
• Пользователем постоянного бессрочного пользования;
• Пользователем безвозмездного пользования (срок 5 лет и более);
• Арендатором (срок договора аренды 5 лет и более).

Случай 3: Акт обследования — снятие с учета объекта недвижимости

Заказчик должен быть:

• Собственником объекта или земельного участка;
• Принявшим наследство наследником.

Случай 4: Технический план — учет капитального объекта

Заказчик должен быть:

• Собственником объекта или земельного участка;
• Лицом, которому участок предоставлен для строительства на ином праве;
• Лицом, использующим земли в гос./мун. собственности без предоставления сервитута/публичного сервитута.

Примечание: До этот пункт действовал только для объектов, не требующих разрешения на строительство/ввод. Теперь ограничение снято (кроме случаев, когда по ст. 19 218-ФЗ заявление обязано подать уполномоченное лицо).

Пакет документов, которые инженер прикладывает к заявлению

При электронной подаче через АИС «Реестр» (личный кабинет кадастрового инженера) инженер сканирует и заверяет своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) следующие документы:

1. Договор подряда на выполнение кадастровых работ (или справка с места работы, подтверждающая, что инженер является работником юрлица, для штатных инженеров).
2. Документы, свидетельствующие о приемке заказчиком результатов работ и его согласии с их содержанием (акт приема-передачи, подписанный заказчиком).

Требования к договору (по письму Росреестра 131-5668-АБ21 от ):

• Договор должен быть подписан УКЭП обоих сторон (и заказчика-собственника, и подрядчика-инженера/организации).
• Нотариальное удостоверение равнозначности электронной копии договора бумажному недопустимо (ст. 103.8 Основного законодательства о нотариате).

Пошаговая инструкция: Подача через Личный кабинет кадастрового инженера (ЛК КИ)

Это основной способ для инженеров, обладающих полномочиями по ст. 36 221-ФЗ.

1. Подготовка XML-схемы: Сформируйте электронный документ (межевой план, технический план или акт обследования) в установленном формате XML (согласно Приказа Минэкономразвития № 762/Приказа Росреестра № П/0393).
2. Подготовка вложений: Отсканируйте договор подряда (подписанный УКЭП двух сторон) и акт приема-передачи результатов (подписанный заказчиком). Заверьте сканы своей УКЭП.
3. Авторизация: Зайдите в Личный кабинет кадастрового инженера на сайте Росреестра (или через ЕСИА/Госуслуги) с использованием своей УКЭП.
4. Создание заявления: Выберите раздел «Подача документов» → «Государственный кадастровый учет». Заполните реквизиты заявления (вид документа, цель, данные заказчика, кадастровый номер и т.д.).
5. Прикрепление файлов: Загрузите XML-файл плана/акта и подготовленные вложения (договор, акт приема).
6. Подписание и отправка: Подпишите пакет документов своей УКЭП и отправьте в Росреестр.
7. Получение квитанции: Система выдаст квитанцию о приеме с регистрационным номером. Сохраните её для отслеживания статуса.

Альтернативные способы подачи (для заказчиков и иных случаев)

Если дело не подпадает под ст. 36 221-ФЗ (например, регистрация права одновременно с учетом, или заказчик — не из списка выше), заявление подает заказчик или его представитель:

• Через Госуслуги (Портал Госуслуг / приложение): Удобнее всего для физлиц. Требуется подтвержденная учетная запись. Документы загружаются в личном кабинете, подписываются УКЭП заказчика.
• Через сайт Росреестра (kadastr.ru): Раздел «Подача заявления на государственную регистрацию/кадастровый учет». Доступно для физлиц (УКЭП) и юрлиц/ИП (УКЭП руководителя/уполномоченного).
• Через МФЦ («Мои Документы»): Бумажный вариант. Заказчик приносит распечатанные план/акт, заявление (по форме), паспорт, документы на право. Срок рассмотрения увеличивается на 1-2 рабочих дня на передачу документов в Росреестр.
• Почтовым отправлением: Ценным бандеролем с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес территориального органа Росреестра. Подпись на заявлении должна быть нотариально заверена.

Государственная пошлина

С 2025 года пошлина за государственный кадастровый учет (внесение сведений в ЕГРН без регистрации права) для физических лиц составляет 0 рублей (бесплатно) при электронной подаче.

Если одновременно с учетом производится государственная регистрация права (например, при образовании нового участка), пошлина взимается за регистрацию права (для физлиц — 2000 руб. за объект, для юрлиц — 22 000 руб., скидка 30% при электронной подаче).

Типичные ошибки и основания для приостановки/отказа

• Несоответствие статуса заказчика: Инженер подал заявление без доверенности, но заказчик не входит в список ст. 36 221-ФЗ (например, арендатор на 3 года при уточнении границ). Результат: Приостановка, требование доверенности или подачи заказчиком.
• Договор подписан только одной стороной: В договоре нет УКЭП заказчика-собственника. Нотариальная копия не спасает.
• Отсутствие акта приема-передачи: Нет документа, подтверждающего согласие заказчика с результатами работ.
• Недействительная УКЭП инженера: Срок действия истек, сертификат отозван, или подпись не соответствует квалифицированному уровню.
• Ошибки в XML-схеме: Несоответствие приказу Минэкономразвития, ошибки в координатах, атрибутах.
• Нарушение границ: Пересечение с соседними участками, лесным фондом, красной линией без согласований.

Контроль качества работ (ККР)

После подачи документы проходят контроль качества регистрации (ККР) в Росреестре. Срок, до 5 рабочих дней (для межевого/технического плана).

• Если ошибки не найдены — запись вносится в ЕГРН.
• Если найдены несоответствия — выносится решение о приостановке (срок устранения — 3 месяца) или отказе (неисправимые дефекты).
• Инженер и заказчик получают уведомление в ЛК/на Госуслугах/по почте.

Как найти кадастрового инженера?

Выбрать специалиста с действующим квалификационным аттестатом и страховкой ответственности можно через официальный реестр:

• Реестр кадастровых инженеров на Госуслугах
• Сайт Росреестра (раздел «Кадастровая деятельность» → «Реестр кадастровых инженеров»).

Перед заключением договора проверяйте: статус «Действует», наличие страхового полиса, отзывы, опыт работ в вашем регионе.

Резюме: Алгоритм действий заказчика

1. Определите цель работ (межевание, технический план, снятие с учета).
2. Проверьте, подпадаете ли вы под категории заказчиков для подачи инженером без доверенности (см. Раздел 2).
3. Найдите инженера, заключите договор (ЭДО/УКЭП двух сторон).
4. Предоставьте инженеру исходные документы (выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, паспорт).
5. Примите результаты работ (подпишите акт приема-передачи).
6. Если инженер подает сам: Ждите уведомления о регистрации/приостановке. Получите выписку из ЕГРН в ЛК Госуслуг/Росреестра.
7. Если подаете сами: Получите от инженера XML-файл и сканы вложений, подайте через Госуслуги/Росреестр/МФЦ.

Данная статья носит информационный характер. Нормативная база может меняться. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к актуальным версиям Федеральных законов № 218-ФЗ, № 221-ФЗ, приказам Росреестра и Минэкономразвития, а также проконсультироваться с квалифицированным кадастровым инженером или юристом.