Продажа жилья – один из ключевых источников дохода для строительных компаний. С учётом изменений в налоговом законодательстве, которые вступили в силу с 2025 года, застройщикам необходимо пересмотреть подход к расчёту налога на прибыль от реализации квартир. В данной статье рассмотрены основные изменения, их влияние на финансовую модель проектов и практические рекомендации по оптимизации налоговой нагрузки.

Основные изменения в налогообложении с 2025 года

• Прогрессивная шкала НДФЛ – вместо фиксированной ставки 13 % введена шкала от 13 % до 22 % в зависимости от размера дохода физического лица, получающего доход от продажи недвижимости.
• Изменения в региональных коэффициентах – отдельные субъекты РФ получили право устанавливать собственные коэффициенты к базовой ставке НДФЛ, что приводит к разнице в налоговой нагрузке между регионами.
• Усложнение учёта доходов от переуступки прав требования (цессии) – после 2025 года доход от переуступки квартиры в новостройке считается частью налогооблагаемой базы и подлежит применению той же прогрессивной шкалы.
• Новые требования к документации – для подтверждения права на применение льгот или вычетов необходимо предоставлять расширенный пакет документов (договоры, акты приёма‑передачи, справки о стоимости).

Как рассчитывается налог на прибыль застройщика

Налог на прибыль организаций (НО) рассчитывается по общей формуле:

Налог на прибыль = (Доходы – Расходы) × Ставка налога на прибыль

Для застройщика основные компоненты:

Доходы – сумма полученных средств от реализации квартир (включая авансы, окончательные платежи и доходы от переуступки).
Расходы – строительные и монтажные работы, стоимость земли, проектно‑сметная документация, маркетинг, административные расходы, проценты по кредитам и другие затраты, непосредственно связанные с объектом.
Ставка налога на прибыль – на федеральном уровне составляет 20 % (можно уменьшить за счёт инвестиционных вычетов, льгот для резидентов особых экономических зон и т.д.).

Важно отметить, что НДФЛ, уплачиваемый покупателем (физическим лицом) при получении дохода от продажи квартиры, не влияет напрямую на налог на прибыль застройщика, но косвенно влияет на спрос и, следовательно, на объём реализации.
Влияние прогрессивной шкалы НДФЛ на спрос и стратегию застройщика
Появление прогрессивной шкалы НДФЛ (13 %–22 %) привело к следующему:

Для покупателей с высоким уровнем дохода эффективная ставка налога при продаже квартиры выросла, что может снизить их готовность к инвестициям в дорогое жильё.
Среднедоходные категории сохраняют ставку близкую к 13 %, что сохраняет интерес к массовому сегменту новостроек.
Застройщики начали активнее предлагать программы рассрочки, ипотечные субсидии и trade‑in, чтобы компенсировать возможное снижение платежеспособного спроса.

Практические рекомендации по оптимизации налоговой нагрузки

Детальное разделение доходов – выделять доходы от основной продажи квартир и от переуступки прав требования. Это позволяет применять разные подходы к учёту расходов и, при необходимости, использовать отдельные налоговые вычеты.
Использование инвестиционных вычетов – при выполнении условий (например, вложение в модернизацию производственных мощностей, строительство социальной инфраструктуры) можно уменьшить базу налога на прибыль.
Региональное планирование – анализировать ставки и коэффициенты НДФЛ в субъектах РФ; при возможности ориентировать проекты в регионы с более благоприятным налоговым климатом.
Автоматизация учёта – внедрение систем управленческого учёта, которые автоматически рассчитывают налоговые базы по различным сценариям (прогрессивная шкала, фиксированная ставка, региональные коэффициенты).
Консультации с налоговыми экспертами – регулярный аудит налоговой отчётности и корректировка учётной политики в соответствии с изменениями законодательства.

С 2025 года налоговая среда для застройщиков стала более сложной из‑за введения прогрессивной шкалы НДФЛ и региональных вариаций. Однако правильное планирование, детальное разделение доходов и использование доступных льгот позволяют не только сохранить, но и увеличить прибыльность проектов. Ключевым фактором успеха является гибкость в адаптации бизнес‑моделей к изменяющимся налоговым правилам и постоянный мониторинг законодательных нововведений.

Статья подготовлена на основе publicly available информации, актуальной на .