Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации жилой недвижимости остаёться одной из ключевых тем для собственников квартир. В последние годы законодательство претерпело ряд корректировок, касающихся минимального срока владения, ставок налога и порядка уплаты. Ниже представлен обзор актуальных правил и того, как они изменятся в 2026 году.

Текущие правила (2024‑2025 гг.)

• Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ составляет 13 % от суммы дохода, полученной от продажи недвижимости. Для нерезидентов ставка – 30 %.
• Минимальный срок владения, при котором доход от продажи освобождается от налога:
  • Для объектов, полученных по наследству, в качестве подарка от близких родственников или в результате приватизации – 3 года;
  • Для остальных случаев (покупка на вторичном рынке, долевое строительство и т.п.) – 5 лет.
• Срок владения считается непрерывным с момента регистрации права собственности (или с даты смерти наследодателя, даты оформления дарственной и т.п.).
• Если срок владения меньше установленного минимального, налог уплачивается с полной суммы дохода (разницы между ценой продажи и документированными расходами на приобретение и улучшение объекта).

Что изменится в 2026 году

Согласно проекту поправок, принятому в конце 2025 года и вступающему в силу с 1 января 2026 года, предусмотрены следующие корректировки:

1. Единый минимальный срок владения для всех категорий собственников (взрослые члены семьи и дети) установлен на уровне 5 лет. Это означает, что льготный трёхлетний срок, ранееный для наследства, подарка и приватизации, отменяется.
2. Ставка НДФЛ сохраняется в размере 13 % для доходов до 2,4 млн руб. в год. Сумма, превышающая этот порог, будет облагаться по ставке 15 % ( progressive шкала). Для нерезидентов ставка остаётся 30 % без прогрессии.
3. Введено упрощённое декларирование: если срок владения составляет 5 лет и более, декларация по форме 3‑НДФЛ не подаётся, а налог не удерживается источником выплаты (покупателем или нотариусом).
4. Для объектов, полученных в рамках долевого строительства, срок владения начинает исчисляться с даты подписания акта приёма‑передачи квартиры, а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН.

Как рассчитать налог при продаже квартиры в 2026 году

Алгоритм расчёта выглядит следующим образом:

1. Определить доход от продажи = цена продажи – документально подтверждённые расходы (цена покупки, затраты на ремонт, улучшение, государственные пошлины, услуги риэлтора и т.д.).
2. Проверить срок владения. Если он ≥ 5 лет → налог не уплачивается, декларация не подаётся.
3. Если срок владения < 5 лет:
   • Сравнить полученный доход с порогом 2,4 млн руб.
   • Если доход ≤ 2,4 млн руб. → налог = доход × 13 %.
   • Если доход > 2,4 млн руб. → налог = (2,4 млн × 13 %) + ((доход – 2,4 млн) × 15 %).

Способы уменьшить налоговую нагрузку

• Увеличение документально подтверждённых расходов – сохранять чеки и договоры на ремонт, замену инженерных систем, установку окон и дверей, благоустройство придомовой территории.
• Использование вычета на улучшение жилья – при наличии документов, подтверждающих капитальные вложения, их можно вычесть из дохода.
• Продажа через договор уступки прав требования (в случае долевого строительства) может позволить перенести момент возникновения дохода на более поздний срок, что иногда помогает выйти за пятилетний порог.
• Планирование продажи в течение года – если доход близок к порогу 2,4 млн руб., можно рассмотреть возможность разбить сделку на два года (например, продать долю или часть объекта), чтобы остаться в пределах 13 % ставки.

Сроки уплаты и декларирования

Для случаев, когда налог всё же подлежит уплате:

• НДФЛ уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.
• Декларация по форме 3‑НДФЛ подаётся в тот же срок – не позднее 15 июля.
• При использовании онлайн‑сервисов ФНС декларация может быть отправлена в электронном виде с автоматической расчётом налога.

Пример расчёта

Собственник продал квартиру за 4 500 000 руб. Стоимость покупки – 2 800 000 руб., расходы на ремонт – 300 000 руб. Срок владения – 4 года.

1. Доход = 4 500 000 – (2 800 000 + 300 000) = 1 400 000 руб.
2. Срок владения < 5 лет → налог уплачивается.
3. Доход ≤ 2,4 млн руб. → налог = 1 400 000 × 13 % = 182 000 руб.
4. Налог нужно уплатить до 15 июля следующего года, декларация подаётся в тот же срок.

Изменения, вступающие в силу с 2026 года, направлены на унификацию правил освобождения от НДФЛ при продаже жилья и введение прогрессивной шкалы для высоких доходов. Основные рекомендации для собственников:

• Тщательно фиксировать все расходы, связанные с приобретением и улучшением квартиры.
• Следить за сроком владения – если он приближается к пяти годам, стоит отложить продажу до достижения этого порога.
• При планировании сделки учитывать возможный превышение порога 2,4 млн руб. и, при необходимости, применять стратегии снижения налоговой базы.

Соблюдение данных положений позволит минимизировать налоговые выплаты и избежать ошибок при декларировании доходов от продажи недвижимости.