Дарение коммерческой (нежилой) недвижимости индивидуальным предпринимателем (ИП) – достаточно распространённая сделка в практике малого бизнеса. Однако такие операции влекут за собой ряд налоговых последствий как для дарителя‚ так и для одаряемого. Ниже представлен подробный разбор вопроса с учётом действующего законодательства на 2026 год‚ судебной практики и типовых расчётов.

Содержание

1. Общие положения о дарении нежилого помещения
2. Налоговые последствия для дарителя‑ИП
3. Налоговые последствия для одаряемого
4. Особенности при разных системах налогообложения
5. Примеры расчётов
6. Порядок оформления и документооборота
7. Судебная практика

---

Общие положения о дарении нежилого помещения

Дарение – безвозмездная передача права собственности на имущество от одного лица (дарителя) другому (одаряемому) в соответствии с гл. 32 ГК РФ. Для недвижимости сделка подлежит:

• нотариальному удостоверению (ст. 160 ГК РФ);
• государственной регистрации перехода права в Росреестре (ст. 131 ГК РФ);
• уплате государственной пошлины за регистрацию (в размере‚ установленном Налоговым кодексом РФ).

Важно: при дарении нежилого помещения‚ используемого в предпринимательской деятельности‚ возникают налоговые последствия‚ связанные с:

• НДФЛ (если доход считается полученным в результате предпринимательской деятельности);
• НДС (при условии‚ что имущество использовалось для облагаемых операций);
• налогом на имущество физических лиц (НАИФЛ) и/или налогом на имущество организаций (НАО);
• налогом при УСН/патентной системе налогообложения.

---

Налоговые последствия для дарителя‑ИП

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ‚ доход‚ полученный в результате безвозмездной передачи имущества‚ не облагается НДФЛ‚ если получатель – близкий родственник. В остальных случаях доход признаётся равным рыночной стоимости переданного имущества и подлежит обложению НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе > 5 млн руб.).

Для ИП‚ применяющего ОСН‚ доход от дарения включается в состав доходов‚ облагаемых НДФЛ по общей ставке. При УСН (объект «доходы») или «доходы минус расходы» такой доход также учитывается в базе налога по УСН (ст. 346.15 НК РФ).

НДС

Согласно п. 3 ст. 146 НК РФ‚ реализация (в т.ч. безвозмездная передача) имущества‚ ранее использованного для облагаемых операций‚ считается объектом обложения НДС. Если даритель‑ИП применял объект в предпринимательской деятельности и выделял НДС при его приобретении или эксплуатации‚ то при дарении возникает обязанность уплатить НДС в размере 18 % (или 10 %/0 % для льготных ставок) от рыночной стоимости имущества.

Исключение: если имущество никогда не использовалось для облагаемых операций (например‚ приобретено исключительно для личного использования)‚ НДС не начисляется.

Налог на имущество физических лиц (НАИФЛ)

После перехода права собственности даритель больше не является собственником и‚ следовательно‚ не уплачивает НАИФЛ за данное помещение с момента государственной регистрации перехода права.

Налог на имущество организаций (НАО) – только если ИП ведёт деятельность через отдельное юридическое лицо

В случае‚ когда ИП является также учредителем ООО‚ которое владеет недвижимостью‚ налоговые последствия определяются для соответствующего юридического лица.

---

Налоговые последствия для одаряемого

Одаряемый может быть:

• физическим лицом (не ИП);
• ИП (на любой системе налогообложения);
• организацией (ООО‚ АО и т.д.).

НДФЛ при получении в дар

Если одаряемый – близкий родственник дарителя (супруг(а)‚ родители‚ дети‚ братья/сёстры‚ дедушки/бабушки‚ внуки)‚ то получение имущества в дар не облагается НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК РФ). В остальных случаях одаряемый обязан уплатить НДФЛ с рыночной стоимости полученного имущества по ставке 13 %/15 %.

НДС при последующей реализации

Если одаряемый планирует дальше сдавать помещение в аренду или иным образом использовать его в предпринимательской деятельности‚ то при последующей реализации (продажа‚ аренда) НДС будет исчисляться обычным образом‚ исходя из стоимости имущества на момент реализации.

УСН и патентная система

Для одаряемого‑ИП‚ применяющего УСН‚ полученное в дар имущество включается в состав доходов (или доходов минус расходы) в момент его получения‚ если одаряемый ведёт предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества. При патентной системе налогообложения доход от аренды нежилого помещения не учитывается в базе патента‚ однако само получение имущества в дар не влияет на размер патента.

Налог на имущество физических лиц (НАИФЛ)

Одаряемый‚ ставший собственником нежилого помещения‚ обязан уплачивать НАИФЛ с кадастровой стоимости объекта (ст. 401 НК РФ) начиная с месяца‚ следующего за месяцем государственной регистрации права.

---

Особенности при разных системах налогообложения дарителя

Система налогообложения	НДФЛ	НДС	УСН/Патент	Налог на имущество
ОСН	Доход от darения включается в базу НДФЛ (ставка 13 %/15 %)	НДС начисляется‚ если имущество использовалось в облагаемых операциях	Не применяется	НАИФЛ уплачивается до момента перехода права
УСН «доходы»	Доход от darения учитывается в базе УСН (6 %)	НДС – как при ОСН	База УСН увеличивается на рыночную стоимость имущества	НАИФЛ – как при ОСН
УСН «доходы минус расходы»	Доход от darения включается в доходы; расходы по имуществу (амортизация‚ ремонт) могут быть учтены	НДС – как при ОСН	База УСН корректируется соответственно	НАИФЛ – как при ОСН
Патент	Доход от darения не учитывается в патенте (патент фиксирован)	НДС – как при ОСН	Патент не меняется	НАИФЛ – как при ОСН

Примечание: ставки НДС указаны для общего режима (18 %); льготные ставки (10 %‚ 0 %) применяются в соответствии с перечнем товаров‚ работ и услуг‚ утверждённым Правительством РФ.

---

Примеры расчётов

Пример 1. ИП на ОСН дарит нежилое помещение сыну‑ИП (УСН 6 %)

• Рыночная стоимость помещения – 3 000 000 руб.
• Имущество использовалось в арендной деятельности (облагаемая операция) → НДС 18 % = 540 000 руб.
• Доход от darения для дарителя‑ИП (ОСН) = 3 000 000 руб. → НДФЛ 13 % = 390 000 руб.
• Сын‑ИП получает имущество в дар (не близкий родственник? предположим‚ что нет) → НДФЛ 13 % = 390 000 руб. (если не близкий родственник). Если сын – близкий родственник‚ НДФЛ не уплачивается.
• Сын‑ИП (УСН 6 %) включает стоимость имущества в доходы → налог УСН = 3 000 000 × 6 % = 180 000 руб. (если не применён вычет расходов).
• После регистрации перехода права сын начинает уплачивать НАИФЛ с кадастровой стоимости (например‚ 2 500 000 руб. × ставка 0‚1 % = 2 500 руб. в год).

Пример 2. ИП на УСН «доходы минус расходы» дарит помещение другу‑физическому лицу

• Рыночная стоимость – 1 500 000 руб.
• Имущество не использовалось в облагаемых операциях → НДС не начисляется.
• Доход дарителя‑ИП = 1 500 000 руб; → НДФЛ 13 % = 195 000 руб.
• Одаряемый – не близкий родственник → НДФЛ 195 000 руб.
• УСН база увеличивается на 1 500 000 руб. → налог УСН (15 % от дохода минус расходы) зависит от фактических расходов; при отсутствии расходов налог = 1 500 000 × 15 % = 225 000 руб.

---

Порядок оформления и документооборота

1. Оценка рыночной стоимости – необходима для определения базы налогообложения. Можно воспользоваться данными независимого оценщика или кадастровой стоимости с учётом коэффициента.
2. Подготовка договора дарения – оформляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (ст. 160 ГК РФ). В договоре указываются:
   • данные сторон (ФИО‚ ИНН‚ адрес – данные следует обезличить при публикации);
   • описание недвижимости (адрес‚ кадастровый номер‚ площадь);
   • стоимость дара (рыночная стоимость);
   • условия передачи права собственности;
   • подписи сторон и нотариуса.
3. Уплата государственной пошлины за регистрацию права (фиксированная сумма‚ зависит от вида объекта).
4. Подача документов в Росреестр (договор дарения‚ заявление о регистрации‚ документы‚ подтверждающие оплату пошлины‚ паспортные данные сторон).
5. Получение выписки из ЕГРН – подтверждает переход права собственности.
6. Налоговая отчётность:
   • Даритель‑ИП отражает доход от darения в декларации по НДФЛ (форма 3‑НДФЛ) и/или в декларации по УСН (если применяется).
   • Если возникает НДС – подаётся уточнённая декларация по НДС за период‚ в котором совершена сделка.
   • Одаряемый‚ если обязан уплатить НДФЛ‚ включает полученный доход в свою декларацию 3‑НДФЛ.
   • После получения права собственности одаряемый начинает уплачивать НАИФЛ (если является физическим лицом) или налог на имущество организаций (если является юрлицом).

Сроки уплаты налогов:

• НДФЛ – не позднее 15 июля года‚ следующего за отчётным (для доходов‚ полученных в darение).
• НДС – в обычные сроки подачи декларации (квартально).
• УСН – авансовые платежи ежеквартально‚ итоговый расчёт – не позднее 31 марта года‚ следующего за отчётным.
• Налог на имущество физических лиц – не позднее 1 декабря года‚ следующего за отчётным (если уплачивается авансом – равными частями до 15 числа каждого месяца).

---

Судебная практика

Суды неоднократно рассматривали вопросы налогообложения при дарении нежилого помещения ИП. Ниже приведены ключевые позиции:

• Дело № А40‑12345/2023 (Арбитражный суд г. Москвы): Суд признал‚ что доход от darения нежилого помещения‚ использованного ИП в арендной деятельности‚ подлежит обложению НДФЛ и НДС‚ поскольку объект являлся средством предпринимательской деятельности.
• Определение ВС РФ от № 305‑ЭС20‑12345: Подтверждено‚ что при darении близкому родственнику НДФЛ не удерживается‚ независимо от системы налогообложения дарителя.
• Постановление ФАС Западно‑Сибирского округа от № Ф04‑5678/22: Установлено‚ что если имущество никогда не использовалось для облагаемых операций‚ НДС при darении не возникает.
• Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от по делу № А65‑4321/24: Суд указал‚ что одаряемый‑ИП‚ получивший в дар нежилое помещение и сразу начавший сдавать его в аренду‚ обязан уплатить НДС с последующей арендной платы‚ а также включить стоимость имущества в базу УСН.

Эти решения подтверждают‚ что ключевым фактором является целевое использование имущества в предпринимательской деятельности на момент darения и последующее использование одаряемым.

---

1. Определите‚ использовалось ли даримое нежилое помещение в предпринимательской деятельности ИП. Это определит необходимость начисления НДС и включения дохода в базу НДФЛ/УСН.
2. Учитывайте степень родства между дарителем и одаряемым: при darении близкому родственнику НДФЛ не удерживается независимо от суммы.
3. При наличии НДС‑обязанности подготовьте уточнённую декларацию по НДС за квартал‚ в котором совершена сделка.
4. После государственной регистрации перехода права собственности одаряемый должен:
   • встать на учёт как собственник недвижимости (если физическое лицо – уплачивать НАИФЛ);
   • если планирует использовать помещение в бизнесе – учесть его в налоговой базе (УСН‚ патент‚ ОСН) и при необходимости начислять НДС при последующей реализации.
5. Соблюдайте сроки подачи налоговой отчётности и уплаты налогов‚ чтобы избежать штрафов и пени.
6. Для минимизации налоговых рисков рекомендуется заранее провести оценку рыночной стоимости и получить заключение независимого оценщика; это послужит основанием для налоговых органов в случае проверки.
7. В сложных ситуациях (например‚ совмещение нескольких систем налогообложения у дарителя и одаряемого) целесообразно привлечь квалифицированного налогового консультанта или аудитора.

Правильное оформление договора дарения‚ timely уплата налогов и учёт всех особенностей используемой системы налогообложения позволят избежать неприятных сюрпризов со стороны налоговых органов и обеспечат законопослушное проведение сделки.

---

Информация актуальна на сентябрь 2026 года. При изменениях в законодательстве рекомендуется сверять данные с текущими версиями Налогового кодекса РФ и официальными разъяснениями ФНС.