При покупке квартиры, дома, комнаты или доли в них физическое лицо имеет право вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) через имущественный налоговый вычет. В статье рассмотрены основные положения, лимиты, порядок оформления и практические примеры, актуальные на .

Что такое имущественный налоговый вычет?

Имущественный вычет – это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на сумму, равную определённому проценту от расходов на покупку (или строительство) жилья. Вычет предоставляется в виде возврата части уже уплаченного НДФЛ (обычно 13 %).

• Базовая ставка вычета – 13 % от суммы затрат.
• Максимальная сумма расходов, учитываемых при расчёте вычета, установлена Налоговым кодексом РФ.
• Вычет можно получить один раз в жизни, но если лимит не исчерпан полностью, остаток переносится на последующие покупки недвижимости.

Лимиты и максимальные суммы вычета (2026 год)

Примечание: суммы по покупке жилья и по процентам считаются отдельно. То есть теоретически можно вернуть до 650 000 руб. (260 000 руб. + 390 000 руб.) при условии, что оба лимита исчерпаны.

Кто может воспользоваться вычетом?

• Граждане РФ, получившие доход, облагаемый НДФЛ (заработная плата, доход от предпринимательской деятельности, доходы от сдачи в аренду и т.п.).
• Налогоплательщики, которые в течение года уплатили НДФЛ в размере, не меньшем, чем предполагаемый вычет.
• Лица, приобретвшие жильё в собственность (доля, квартира, дом, комнату) либо построившие жилой дом.
• Вычет не предоставляется при покупке жилья у близких родственников, если сделка признана взаимозависимой и направлена на получение необоснованной налоговой выгоды (проверяется налоговыми органами).

Какие расходы учитываются?

При покупке готового жилья

• Стоимость объекта недвижимости (по договору купли‑продажи).
• Расходы на государственную регистрацию права собственности (пошлины).
• Если жильё приобретено без отделки – стоимость материалов и работ по ремонту и отделке (включая проектно‑сметную документацию).

При строительстве жилого дома

• Затраты на приобретение земельного участка (если он не был в собственности до начала строительства).
• Стоимость строительных работ, материалов, оборудования.
• Проектно‑изыскательские работы, получение разрешений.
• Подключение к инженерным сетям (вода, газ, электричество, канализация).

Проценты по ипотеке

• Фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту, взятому на приобретение жилья.
• Не учитываются штрафы, пени, комиссии за досрочное погашение (если они не относятся к процентам).

Пошаговая инструкция получения вычета

1. Соберите документы (см. раздел 6).
2. Определите период, за который хотите получить вычет (обычно календарный год, в котором произошли расходы).
3. Заполните декларацию 3‑НДФЛ:
   • В разделе «Доходы» укажите все полученные доходы, облагаемые НДФЛ.
   • В разделе «Вычеты» отметьте имущественный вычет и укажите сумму расходов.
4. Подготовьте приложения к декларации (копии документов, описанные ниже).
5. Подайте декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства:
   • Лично в офис ФНС.
   • Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru (электронно).
   • Через работодателя‑налогового агента (если ваша организация принимает декларации).
6. Получите решение налогового органа (обычно в течение 3 мес. после подачи).
7. Получите возврат на указанный банковский счёт или в виде уменьшения текущих налоговых удержаний у работодателя.

Перечень необходимых документов

• Копия договора купли‑продажи (договор долевого участия, договор уступки права требования и т.д.).
• Выписка из ЕГРН о регистрации права собственности (или о переходе права собственности).
• Платёжные документы (квитанции, банковские выписки, чеки) подтверждающие фактическую оплату стоимости жилья.
• Если жильё без отделки – сметы, договоры с подрядчиками, чеки на покупку материалов, акты выполненных работ.
• При ипотеке – график платежей, справка от банка об уплаченных процентах за год.
• Документы, подтверждающие уплату НДФЛ (справка 2‑НДФЛ от работодателя или выписка из личного кабинета налогоплательщика).
• Заполненная декларация 3‑НДФЛ и её электронная версия (если подача онлайн).

Особенности получения вычета при ипотеке

При покупке жилья в ипотеку вы можете получить два вида вычета:

1. Вычет на стоимость жилья – до 2 000 000 руб. (13 % = 260 000 руб.).
2. Вычет на проценты по ипотеке – до 3 000 000 руб. (13 % = 390 000 руб.).

Важно: оба вычета считаются независимо, но общая сумма возврата не может превысить сумму фактически уплаченного НДФЛ за год. Если ваш налог меньше потенциального вычета, остаток переносится на последующие годы.

Примеры расчёта

Пример 1. Покупка квартиры за 1 500 000 руб. без ипотеки

• Максимальная база вычета – 1 500 000 руб. (меньше лимита 2 000 000 руб.).
• Возврат НДФЛ = 1 500 000 × 13 % = 195 000 руб.

Пример 2. Покупка квартиры за 2 500 000 руб. в ипотеке (проценты за год – 300 000 руб.)

• Вычет на жильё: лимит 2 000 000 руб. → возврат 260 000 руб.
• Вычет на проценты: фактически уплачено 300 000 руб. (< лимит 3 000 000 руб.) → возврат 300 000 × 13 % = 39 000 руб.
• Если за год вы уплатили НДФЛ 250 000 руб., то фактически получите 250 000 руб., а оставшиеся 49 000 руб. перенесутся на следующий год.

Пример 3. Строительство дома за 3 500 000 руб.

• Лимит на строительство – 3 000 000 руб. → возврат 3 000 000 × 13 % = 390 000 руб.
• Оставшиеся 500 000 руб. расходов не учитываются для вычета, но могут быть учтены при последующей покупке другого жилья (если не превысят общий лимит).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если я купил жильё у родственника?

Да, если сделка признана рыночной и не направлена на получение налоговой выгоды. Налоговая может запросить дополнительные документы (оценка рынка, договор).

Нужно ли ждать окончания года, чтобы подать декларацию?

Декларацию подают за год, в котором произошли расходы. Например, если вы купили квартиру в марте 2026 г., декларацию за 2026 год подаёте в 2027 году (до 30 апреля).

Можно ли получить вычет, если я не работаю, но получаю доход от сдачи недвижимости в аренду?

Да, если этот доход облагается НДФЛ (вы платите налог на доход от аренды). Вычет уменьшит налогооблагаемую базу по этому доходу.

Что делать, если налоговая отказала в вычете?

Вы можете подать возражение в течение одного месяца с даты получения решения, приложив недостающие документы или пояснения. При необходимости – обратиться в суд.

Сколько времени занимает возврат средств?

После принятия решения налоговым органом возврат осуществляется в течение одного месяца (при переводом на банковский счёт) или зачитывается в текущие налоговые удержания у работодателя.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный сайт ФНС России: https://www.nalog.ru – раздел «Имущественные вычеты».
• Налоговый кодекс РФ, ст. 220 (имущественный налоговый вычет).
• Сервис «Личный кабинет налогоплательщика» – подача декларации 3‑НДФЛ онлайн.
• Консультационный центр «Гарант.ру» – актуальные разъяснения по вычетам на жильё.
• Журнал «Домклик» – практические рекомендации по оформлению вычета при ипотеке.

Статья подготовлена на основе публично доступных источников и действующего законодательства на . Для уточнения индивидуальных ситуаций рекомендуется обращаться к квалифицированному налоговому консультанту или непосредственно в налоговую инспекцию.