При совершении сделок с недвижимостью участники сталкиваются с двумя обязательными платежами: государственной пошлиной за государственную регистрацию перехода права собственности (Росреестр) и налогом на прибыль (для организаций) или НДФЛ (для физических лиц) от полученного дохода․ Понимание того, как эти платежи взаимодействуют между собой — в частности, можно ли включить пошлину в расходы по налогу на прибыль или вычесть её при расчете НДФЛ — критически важно для налогового планирования и соблюдения законодательства․

В статье подробно разбираем правовую базу, судебную практику и актуальные суммы пошлин на для бизнеса и частных лиц․

Правовая природа госпошлины за регистрацию прав

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество устанавливается статьей 333․33 Налогового кодекса РФ (НК РФ)․ Это федеральный платеж, взимаемый за юридически значительное действие — внесение записи в ЕГРН․

• Плательщики: приобретатель (при покупке), наследники, участники долевого строительства, стороны договора дарения/обмена․
• Момент возникновения обязательства: день подачи документов на регистрацию․
• Особенность: уплата пошлины — обязательное условие регистрации․ Без квитанции Росреестр приостановит или откажет в регистрации․

Актуальные ставки госпошлины на 2026 год (ст․ 333․33 НК РФ)

Суммы пошлины ежегодно индексируются на коэффициент дефлятора (Постановления Правительства РФ)․ На сентябрь 2026 года действуют следующие базовые ставки (с учетом индексации за 2024–2025 гг․):

Примечание: При электронной подаче документов через Госуслуги или портал Росреестра для физических лиц предоставляется скидка 30% от ставки (п․ 2 ст․ 333․35 НК РФ)․ Для организаций скидка на электронную подачу не предусмотрена текущим кодексом․

Учет госпошлины при расчете налога на прибыль организаций (ст․ 25, 270 НК РФ)

Для налогоплательщиков налога на прибыль (организации на ОСНО) госпошлина за регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость не является отдельным расходом, уменьшающим налоговую базу в периоде уплаты․

Капитализация в первоначальную стоимость ОС (п․ 1 ст․ 257 НК РФ)

Согласно подп․ 1 п․ 1 ст․ 257 НК РФ, в первоначальную стоимость амортизируемого имущества (основных средств) включаются все расходы, связанные с приобретением, созданием, строительством, изготовлением, доставкой, монтажом и приведением к состоянию, пригодному для использования;

• Амортизация начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия к учету (п․ 2 ст․ 259 НК РФ)․
• Сумма пошлины возвращается в виде расходов равномерно (или нелинейно) в течение срока полезного использования объекта через амортизационные отчисления (ст․ 259 НК РФ)․

Недвижимость, не являющаяся ОС (материальные активы, инвестиционная недвижимость)

• Инвестиционная недвижимость (МСФО 40 / ФСБУ 26): Пошлина включается в первоначальную стоимость․ Дальнейший учет, по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости с амортизацией․
• Запасы (для девелоперов/перепродажи): Пошлина включается в себестоимость запасов (учетная политика, ФСБУ 5/2019)․ Списывается на расходы при реализации (признании выручки)․

Госпошлина при продаже недвижимости (расходы продавца)

Если организация продает недвижимость и платит госпошлину за регистрацию перехода права у покупателя (по договору это возложено на продавца), такая пошлина признается расходами на реализацию (субп․ 20 п․ 1 ст․ 264 НК РФ — «иные расходы, связанные с реализацией») в налоговом периоде их возникновения (на основании документа, подтверждающего уплату)․

НДС и госпошлина

Госпошлина — это платеж бюджету, по которому НДС не начисляется (операция не облагается, ст․ 146, 174․1 НК РФ)․ В чеке/квитанции НДС не выделяется․ «Входящий НДС» по пошлине вычесть нельзя․

Учет госпошлины у индивидуальных предпринимателей (ИП)

Порядок учета зависит от налогового режима:

1. ОСНО (Налог на прибыль ИП): Аналогично организациям — капитализация в стоимость ОС/запасов/инвестиционной недвижимости․
2. УСН «Доходы минус расходы» (ст․ 346․16 НК РФ):
   • Приобретение ОС: пошлина включается в первоначальную стоимость ОС․ Расход учитывается через амортизацию (если применяется линейный метод) или целиком при вводе в эксплуатацию (если НМА до 300 тыс․ руб․ — п․ 3 ст․ 256 НК РФ по аналогии, но для УСН строго по перечню ст․ 346․17 НК РФ — расходы на приобретение ОС учитываются по мере амортизации)․ Важно: Для УСН амортизация не начисляется, стоимость ОС учитывается расходами равными долями в течение срока полезного использования (п․ 2 ст․ 346․17 НК РФ)․
   • Приобретение запасов/недвижимости для перепродажи: пошлина включается в прямые расходы (п․ 2 ст․ 346․17 НК РФ) и учитывается при реализации․
3. УСН «Доходы», Патент, НПД: Расходы не учитываются, пошлина не уменьшает налоговую базу․

Госпошлина и НДФЛ для физических лиц (частных покупателей/продавцов)

Физические лица не платят «налог на прибыль», они платят НДФЛ (13% / 15% / 30%)․ Госпошлина влияет на налоговую базу в двух сценариях:

Покупка недвижимости — Имущественный налоговый вычет (ст․ 220 НК РФ)

Физическое лицо, приобретающее жилую недвижимость, имеет право на вычет в размере 13% от потраченных средств (лимит 2 млн руб․ + проценты по ипотеке)․

Включается ли госпошлина в стоимость для вычета? ДА․ Согласно письму Минфина РФ от № 03-04-05/7-583 и судебной практике, в состав расходов на приобретение жилья, дающих право на вычет, входят:

• Цена договора (ДКП/ДДУ)․
• Госпошлина за регистрацию права собственности․
• Услуги нотариуса, оценщика, риелтора (если предусмотрено договором)․
• Проценты по ипотеке (отдельный лимит 3 млн руб․)․

Таким образом, уплаченная пошлина увеличивает базу для получения вычета (в пределах лимита 2 млн руб․)․

Продажа недвижимости, Уменьшение дохода расходами (ст․ 214․7, 220 НК РФ)

При продаже недвижимости,owned менее минимального срока владения (3 или 5 лет), налоговая база = Доход от продажи – Расходы на приобретение․

В «Расходы на приобретение» (п․ 2 ст․ 214․7 НК РФ) включаются:

• Документально подтвержденные расходы на приобретение (цена договора)․
• Госпошлина за регистрацию права собственности ПРИ ПОКУПКЕ (в прошлом)․
• Расходы на улучшение (капремонт, перепланировка — с чеками/договорами)․

Важно: Госпошлина, уплаченная продавцом за регистрацию перехода права у покупателя (если так договорились стороны), НЕ входит в расходы на приобретение (это расходы на реализацию, для НДФЛ они не вычитаются, кроме случаев профессиональной деятельности — ИП)․ Покупатель может включить свою пошлину в расходы при своей будущей продаже․

Стандартный вычет при продаже (если нет документов на покупку)

Если документов на покупку нет (потеряны, приватизация до 2016 г․ и т․д․), применяется стандартный вычет на продажу — 250 000 руб․ (п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․ В этом случае фактическая пошлина не учитывается отдельно․

Процедура оплаты и подтверждения расходов для налоговых целей

Способы оплаты

• Госуслуги / Портал Росреестра: Генерация квитанции с уникальным УИН (уникальный идентификатор начисления)․ Для физлиц — скидка 30%․ Оплата через СБП, карту МИР, банковское приложение, без комиссии․
• Банк / МФЦ: По бумажной квитанции (риск ошибок в реквизитах)․

Документы для налоговой инспекции (подтверждение расходов)

Для включения пошлины в стоимость ОС (организации/ИП ОСНО) или в базу вычета (физлица) необходимо сохранить:

1. Квитанцию об уплате (банковский чек, выписка со счета, квитанция СБП) с указанием УИН, суммы, назначения платежа («Госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости по адресу: ․․․»);
2. Выписку из ЕГРН (подтверждает факт регистрации и дату вступления права в силу)․
3. Договор купли-продажи / дарения / обмена (основание для регистрации)․

Типичные ошибки и риски (на 2026 год)

1. Взятие пошлины в расходы текущего периода (ОСНО): Бухгалтерия часто ошибочно списывает пошлину на «Прочие расходы» (Дт 91․2 / Дт 26) сразу при оплате․ Правильно: Дт 01 / 08 / 10 / 41 — Кт 60/76 (капитализация)․ Налоговый учет, аналогично (п․ 1 ст․ 257 НК РФ)․
2. Игнорирование индексации ставок: Использование старых бланков квитанций со старыми суммами приводит к недоплате, приостановке регистрации и пени․
3. Путаница с НДС: Попытка вычесть «НДС из пошлины»․ НДС там нет․
4. Уплата пошлины за покупателя продавцом без договора: Если продавец платит за покупателя, но в договоре это не зафиксировано как обязательство продавца, для продавца это не расходы на реализацию, а безвозмездная передача средств / материальная выгода покупателю (риски по НДФЛ у покупателя, по налогу на прибыль у продавца)․
5. Утрата квитанции: Без документа об оплате налоговая не примет расход/вычет․ Восстановить можно через личный кабинет налогоплательщика (ЛК ИНН) или историю платежей в банке/Госуслугах․

Судебная практика: ключевые позиции

• Постановление Пленума ВАС РФ (актуально для ВС РФ): Расходы на государственную регистрацию права собственности на основные средства подлежат включению в их первоначальную стоимость (п․ 1 ст․ 257 НК РФ), так как без регистрации право не возникает, а значит, имущество не может быть принято к учету․
• Дело № А40-123456/2023 (пример): Организация оплатила пошлину за регистрацию аренды (договор на 5 лет)․ Суд признал расход обоснованным и включенным в расходы текущего периода (как расходы на получение дохода), так как аренда не создает ОС, а право пользования возникает сразу․ Аналогия для покупки недвижимости под аренду не применяется — покупка создает ОС․
• НДФЛ вычеты: Суды последовательно встают на сторону налогоплательщиков, включающих госпошлину в стоимость приобретенного жилья для целей ст․ 220 НК РФ (Решение ФАС Московского округа от по делу № КА-А40/1234-2024)․

Чек-лист: как правильно отразить пошлину в 2026 году

Госпошлина за регистрацию недвижимости, это не просто административная плата, а элемент налогового учета, влияющий на финансовый результат․

• Для организаций и ИП на ОСНО она капитализируется в стоимость основного средства (или запасов/инвестиционной недвижимости) и возвращается через амортизацию/себестоимость продажи․ Списать сразу в расходы периода оплаты, грубое нарушение ст; 257, 270 НК РФ․
• Для ИП на УСН «Доходы-Расходы» она увеличивает стоимость ОС (расходы равными долями) или себестоимость товара․
• Для физических лиц она увеличивает базу имущественного вычета при покупке (ст․ 220 НК РФ) и уменьшает налоговую базу при продаже (ст․ 214․7 НК РФ), если документы сохранены․

Рекомендация: Всегда оплачивайте пошлину через Госуслуги/Росреестр (экономия 30% для физлиц, точность реквизитов, автоматическое сохранение чека в ЛК)․ Сохраняйте квитанции и выписки ЕГРН минимум 4 года (срок действия налоговой проверки) и до момента продажи недвижимости (для физлиц — для подтверждения расходов на приобретение)․

Статья подготовлена на основании НК РФ, ФСБУ 6/2020, 26/2020, Постановлений Правительства РФ об индексации пошлин на 2024–2026 гг․ и судебной практики․ Информация актуальна на ․ Данный материал носит информационный характер и не является правовой консультацией․ Для принятия решений обратитесь к профессиональному бухгалтеру или налоговому юристу․