Налог на имущество физических лиц является одним из ключевых местных налогов в Российской Федерации. С 2015 года в порядке определения налоговой базы произошли фундаментальные изменения: переход от инвентарной стоимости к кадастровой стоимости объектов недвижимости. Данная статья подробно рассматривает механизм формирования налоговой базы, нормативную базу, порядок расчета, применяемые вычеты и актуальные изменения на 2025–2026 годы.

Нормативная правовая основа

Основным документом, регулирующим данный налог, является Глава 32 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) (ст. 400–411). В соответствии с п. 1 ст. 53 НК РФ, налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения, которая служит основой для расчета суммы налога.

Ключевые статьи НК РФ, регулирующие формирование базы:

• Ст. 401 — Плательщики налога.
• Ст. 402, Объекты налогообложения.
• Ст. 403, Налоговая база (центральная статья для данной темы).
• Ст. 404 — Налоговый период.
• Ст. 406 — Ставки налога.
• Ст; 407 — Порядок исчисления суммы налога.
• Ст. 409 — Порядок и сроки уплаты налога.

Состав объектов, формирующих налоговую базу

Согласно ст. 402 НК РФ, объектами налогообложения являются недвижимые имущественные комплексы, а именно:

1. Жилые дома, квартиры, комнаты.
2. Гаражи и машино-места.
3. Объекты незавершенного строительства (жилые).
4. Иные здания, сооружения, помещения (нежилые), если они признаны объектами недвижимости и учтены в ЕГРН.
5. Единые недвижимые имущественные комплексы.

Важно: Не подлежат налогообложению (и не формируют базу): земельные участки (облагаются земельным налогом), подвижное имущество (авто, лодки — транспортный налог), а также объекты, исключенные п. 2 ст. 402 НК РФ (например, объекты культурного наследия, имущество религиозных организаций и др.).

Механизм определения налоговой базы (Ст. 403 НК РФ)

Общее правило: Кадастровая стоимость

В соответствии с первым абзацем п. 1 ст. 402 НК РФ, налоговая база определяется на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на 1 января налогового периода.

Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной кадастровой оценки, проводимой по решению органов исполнительной власти субъектов РФ (для федеральных городов — органов местного самоуправления) не реже одного раза в 3–5 лет (в зависимости от региона).

Особенности для квартир, комнат, домов (п. 3 ст. 403 НК РФ)

Для квартиры, части квартиры, комнаты, жилого дома, части жилого дома, объекта незавершенного строительства жилого дома налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Если объект находится в общей долевой собственности, налоговая база для каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности.

Объекты, по которым нет кадастровой стоимости на 1 января

Если на 1 января налогового периода кадастровая стоимость не внесена в ЕГРН (например, объект только что построен и зарегистрирован), налоговая база определяется:

• На основании стоимости, установленной в соответствии с законодательством об оценке деятельности в Российской Федерации (оценка независимым оценщиком), — для объектов, по которым кадастровая стоимость определена после 1 января.
• В порядке, установленном нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, — для объектов, по которым кадастровая стоимость не определена вообще (п. 4 ст. 403 НК РФ).

Коэффициент дефлятора (Индексация)

В соответствии с п. 5 ст. 403 НК РФ, налоговая база может корректироваться с применением дефлятора (коэффициента, учитывающего инфляцию), устанавливаемого законодательством субъекта РФ. Данный коэффициент направлен на расширение налоговой базы местных бюджетов и применяется к кадастровой стоимости. Значение дефлятора не может превышать предельные значения, установленные НК РФ.

Налоговые вычеты: уменьшение налоговой базы

Согласно ст. 403 НК РФ (п. 1.1, 1.2), при определении налоговой базы предоставляются налоговые вычеты в виде уменьшения кадастровой стоимости на площадь, за которую налог не платится; Вычеты предоставляются за один объект каждого вида недвижимости (если у налогоплательщика несколько квартир — вычет только за одну).

Размеры вычетов (площадь, освобожденная от налогообложения):

• Квартира: 20 кв. м.
• Жилой дом: 50 кв. м.
• Комната: 10 кв. м.
• Объект, совмещающий жилое и нежилое помещение: 20 кв. м. (на жилую часть) + 50 кв. м. (на нежилую часть, если это дом).

Порядок применения вычета:

1. Определяется стоимость 1 кв. м. объекта: Кадастровая стоимость / Общая площадь объекта.
2. Стоимость 1 кв. м. умножается на размер вычета (20, 50 или 10 кв. м.).
3. Полученная сумма вычитается из кадастровой стоимости объекта.
4. Результат = Налоговая база.

Пример: Кадастровая стоимость квартиры 50 кв. м. = 5 000 000 руб. Стоимость 1 кв. м. = 100 000 руб. Вычет = 20 кв. м. × 100 000 руб. = 2 000 000 руб. Налоговая база = 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.

Льготные категории граждан (п. 1.1 ст. 407 НК РФ)

Отдельно стоит выделить льготу в виде освобождения от налога (нулевая налоговая база) для определенных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, участники ВОВ, ликвидаторы ЧАЭС и др.), но только в отношении одного объекта недвижимости каждого вида. Данная льгота применяется автоматически на основании данных налогового органа или по заявлению налогоплательщика.

Ставки налога и расчет суммы к уплате

После формирования налоговой базы (с учетом вычетов) к ней применяются ставки налога (ст. 406 НК РФ). Базовые ставки устанавливаются НК РФ, максимальные, представительными органами муниципальных образований.

Базовые ставки (ст. 406 НК РФ):

• 0,1%, для жилых домов, квартир, комнат, объектов незавершенного строительства (жилых), гаражей, машино-мест, единых недвижимых имущественных комплексов, включающих указанные объекты.
• 0,5% — для иных объектов недвижимости (нежилые помещения, торговые площади, офисы и т.д.), а также для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (для части стоимости, превышающей 300 млн руб.).
• 2% — для объектов, в отношении которых законодательством субъекта РФ установлены ставки выше 0,5% (обычно это объекты, используемые для ведения предпринимательской деятельности, если они не переведены в налог на имущество организаций).

Формула расчета налога (п. 1 ст. 407 НК РФ):

Налог = Налоговая база × Ставка налога × Коэффициент владения (Месяцы владения / 12)

Коэффициент владения учитывает неполный календарный год владения объектом (если объект приобретен или отчужден в течение года). Месяц приобретения считается месяцем владения, месяц отчуждения — нет (если это не последний день месяца).

Актуальные изменения на 2025–2026 годы

На основании информации за 2026 год, выделяются ключевые тенденции и изменения, влияющие на формирование базы:

Переход на расчет от кадастровой стоимости (завершен)

Полный переход к расчету налога от кадастровой стоимости (вместо инвентарной) завершен. Налоговые уведомления, направляемые в 2026 году (за 2025 год), полностью основаны на кадастровой оценке.

Индексация кадастровой стоимости (Дефлятор)

Во многих субъектах РФ с 2025–2026 годов применяются коэффициенты дефлятора (индексации) к кадастровой стоимости. Это приводит к росту налоговой базы даже без проведения новой государственной кадастровой оценки. Размеры коэффициентов устанавливаются региональными законами.

Повышенные ставки для дорогих объектов

Действует правило: если кадастровая стоимость объекта (жилого дома, квартиры, комнаты) превышает 300 млн руб., то налоговая база для расчета по ставке 0,5% определяеться как разница между кадастровой стоимостью и 300 млн руб. (п. 3 ст. 406 НК РФ). На первые 300 млн руб. применяется ставка 0,1%.

Сроки уплаты

Срок уплаты налога за 2025 год, 1 декабря 2026 года. Налоговые уведомления должны быть направлены налоговым органом не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом.

Порядок обжалования кадастровой стоимости (Влияние на базу)

Поскольку кадастровая стоимость является основой базы, ошибки в ней напрямую влияют на сумму налога. Налогоплательщик имеет право обжаловать кадастровую стоимость:

1. В комиссию по рассмотрению обращений о кадастровой стоимости (при органе исполнительной власти субъекта РФ) — в течение 6 месяцев со дня вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (или со дня получения сведений из ЕГРН, если владелец изменился).
2. В суд — в течение 6 месяцев со дня получения решения комиссии или в течение 6 месяцев со дня вступления в силу результатов ГКО (если пропущен досудебный порядок, но суд может восстановить срок).

В случае снижения кадастровой стоимости по результатам обжалования, налоговая база пересчитывается с начала налогового периода, в котором вступили в силу результаты оценки (п. 6 ст. 403 НК РФ). Переплата возвращается или зачитываеться.

Особенности для индивидуальных предпринимателей (ИП)

Физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, являются плательщиками налога на имущество физических лиц в общем порядке, если имущество не зафиксировано на балансе как основное средство и не облагается налогом на имущество организаций (Глава 30 НК РФ). Если объект используется в предпринимательской деятельности и признан основным средством — он облагается налогом на имущество организаций (если он входит в перечень ст. 378.2 НК РФ — движимое имущество освобождено, недвижимое, облагается по кадастровой стоимости по ставкам Гл. 30).

Важно разграничивать: объект в личной собственности ИП, не используемый в бизнесе, налог на имущество физлиц (Гл. 32). Объект на балансе ИП — налог на имущество организаций (Гл. 30).

Практический алгоритм формирования базы (Чек-лист)

Для самостоятельной проверки расчета налоговым органом рекомендуется пройти следующие шаги:

1. Получить выписку из ЕГРН на объект (проверить кадастровую стоимость на 01.01 налогового года, вид объекта, площадь, долю в праве).
2. Уточнить вид объекта (квартира, дом, комната, нежилое помещение) — от этого зависят вычет и ставка.
3. Рассчитать стоимость 1 кв. м. (Кад. стоимость / Площадь).
4. Применить налоговый вычет (умножить стоимость 1 кв. м. на норму вычета: 20/50/10 кв. м.).
5. Определить налоговую базу (Кад. стоимость – Сумма вычета). Если результат отрицательный, база = 0.
6. Проверить применение дефлятора (если установлен законом субъекта РФ).
7. Применить ставку налога (0,1% / 0,5% / 2% или региональную). Учесть правило 300 млн руб. для дорогих объектов.
8. Учесть коэффициент владения (если объект был в собственности не полный год).
9. Учесть льготы (если налогоплательщик относится к льготной категории — база по одному объекту каждого вида = 0).

Формирование налоговой базы по налогу на имущество физических лиц — это многоступенчатый процесс, ключевым элементом которого является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Главными инструментами уменьшения нагрузки на плательщиков являются налоговые вычеты по площади и льготы для социально уязвимых категорий граждан.

На 2025–2026 годы характерны тенденции к росту налоговой базы за счет применения региональными властями коэффициентов дефлятора (индексации) и жесткого контроля за своевременностью проведения государственной кадастровой оценки. Налогоплательщикам рекомендуется ежегодно сверять данные в налоговом уведомлении с актуальными сведениями ЕГРН и в случае расхождений своевременно обращаться в налоговый орган или комиссию по обжалованию кадастровой стоимости для защиты своих прав.

---

Данная статья носит информационный характер и основана на действующем Налоговом кодексе РФ и открытых источниках на . Для получения консультации по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ФНС России.