Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества внутри семьи или между близкими людьми. Однако многие задаются вопросом: нужно ли платить налог при получении квартиры, дома или другого объекта в дар? Ответ зависит от ряда факторов: степени родства сторон, стоимости объекта, даты заключения договора и текущего законодательства.

Основные положения Налогового кодекса РФ

Согласно статье 217 НК РФ, доход, полученный в результате дарения, освобождается от налогообложения, если одаряемый относится к категории близких родственников дарителя. К таким родственникам относятся:

• супруг(а);
• родители и дети (в т.ч. усыновители и приёмные);
• бабушки, дедушки и внуки;
• братья и сестры (полнородные и неполнородные).

Для всех остальных получателей (другие родственники, друзья, коллеги и т.п.) доход от дарения считается облагаемым налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.).

Как определяется налогооблагаемая база?

Если дарение подлежит налогообложению, налог рассчитывается от рыночной стоимости переданного имущества на момент заключения договора дарения. Оценка может быть выполнена:

• по данным Росреестра (кадастровая стоимость);
• по независимой экспертной оценке;
• по договорной цене, указанной в договоре, если она не значительно ниже рыночной.

Налог уплачивается одаряемым в виде НДФЛ. Декларация подаётся в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Уплата налога производится до 15 июля того же года.

Особенности дарения между близкими родственниками

С 2023 года в Налоговый кодекс были внесены изменения, уточняющие порядок освобождения от налога при дарении недвижимости между близкими родственниками. По действующей редакции:

1. Дарение квартиры, дома, земельного участка или нежилого помещения между супругами, родителями и детьми, бабушками/дедушками и внуками полностью освобождается от НДФЛ.
2. Освобождение действует независимо от стоимости объекта и срока владения дарителем.
3. Если даритель и одаряемый находятся в одном из указанных родственных связей, но объект является коммерческой недвижимостью (офис, склад, торговая площадь), налог также не взимается.

Эти положения подтверждены практикой Верховного Суда РФ, который в ряде решений указал, что дарение между близкими родственниками не считается получением дохода, подлежащего обложению НДФЛ.

Когда налог всё же возникает?

Налог на даренную недвижимость возникает в следующих ситуациях:

• Дарение между дальними родственниками (двоюродные братья/сёстры, тети, дяди и т.п.).
• Дарение между неродственными лицами (друзья, коллеги, соседи).
• Дарение объекта, стоимость которого значительно превышает кадастровую стоимость и признана недостоверной (в целях уклонения от налогообложения). В таких случаях налоговая может доначислить налог на основе рыночной оценки.
• Дарение недвижимости, полученной в наследство, если наследник решил сразу же подарить её третьему лицу без выдержки минимального срока владения (в некоторых регионах действуют локальные льготы, но федеральный НДФЛ всё равно применяется).

Практический пример расчёта налога

Предположим, что друг дарит вам квартиру стоимостью 6 000 000 руб. (рыночная цена). Поскольку вы не относитесь к близким родственникам, доход подлежит обложению НДФЛ:

Налоговая база = 6 000 000 руб.
Ставка НДФЛ = 13 % (до 5 млн руб.) + 15 % (с суммы свыше 5 млн руб.)
Налог = (5 000 000 × 0,13) + (1 000 000 × 0,15) = 650 000 + 150 000 = 800 000 руб.

Вы должны подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

Как оформить дарение, чтобы минимизировать налоговые риски?

1. Проверьте степень родства. Если вы относитесь к близким родственникам, налог не начисляется.
2. Оформите договор дарения в письменной форме и зарегистрируйте его в Росреестре (обязательно для недвижимости).
3. Укажите реальную стоимость объекта в договоре, соответствующую рыночной или кадастровой оценке, чтобы избежать претензий налоговой.
4. Сохраните все документы (договор, акт приёма‑передачи, выписку из ЕГРН, справки об оценке) – они понадобятся при подаче декларации или в случае проверки.
5. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом перед сделкой, особенно если стоимость объекта высока или есть сомнения в родстве.

Изменения в законодательстве на 2026 год

По информации из открытых источников (данные на ), Министерство финансов РФ подготовило поправки в Налоговый кодекс, которые могут повлиять на порядок налогообложения при дарении:

• Планируется уточнение критериев определения «близких родственников» с учётом новых форм семейных союзов (например, партнёрства, зарегистрированных в соответствии с региональными законами).
• Обсуждается введение пониженной ставки НДФЛ (10 %) для дарения недвижимости между дальними родственниками при условии, что объект используется в качестве основного места жительства одаряемого.
• Рассматривается возможность автоматического предоставления налогового вычета в размере 1 000 000 руб. при первом дарении недвижимости в течение жизни.

На момент написания статьи эти поправки находятся в стадии обсуждения и пока не вступили в силу. Рекомендуется следить за официальными публикациями Минфина и ФНС России.

• Налог на даренную недвижимость взимается только тогда, когда одаряемый не относится к близким родственникам дарителя.
• Для близких родственников (супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сёстры) НДФЛ не начисляется независимо от стоимости объекта.
• Налоговая база определяется по рыночной стоимости имущества на момент дарения; ставка НДФЛ – 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.);
• Декларация подаётся до 30 апреля, уплата – до 15 июля следующего года.
• При планировании дарения важно правильно оформить договор, оценить объект и сохранить всю документацию.
• Следите за возможными изменениями в законодательстве, которые могут ввести новые льготы или уточнить существующие правила.

Таким образом, ответ на вопрос «Есть ли налог на даренную недвижимость?» зависит от ваших семейных связей с дарителем и от стоимости передаваемого имущества. При соблюдении условий близкого родства налог можно полностью избежать, а в остальных случаях следует быть готовым к уплате НДФЛ в соответствии с действующими ставками.