Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества внутри семьи. Однако многие получатели задаются вопросом: нужно ли платить налог при получении квартиры от матери по дарственной? В данной статье подробно рассмотрим действующее законодательство на 2026 год, порядок уплаты НДФЛ, исключения и возможные способы оптимизации налоговой нагрузки.
Что говорит Налоговый кодекс РФ о дарении недвижимости
Согласно статье 217 НК РФ, доход, полученный в результате дарения, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) только в тех случаях, когда подарок относится к определённым категориям имущества. К таким категориям относятся:
- недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок и т.п.);
- транспортные средства (автомобиль, мотоцикл и др.);
- акции, доли в уставном капитале, паи investment‑funds;
- цифровые финансовые активы и цифровые права.
Если подарок попадает в один из перечисленных пунктов, получатель обязан уплатить НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов РФ) от рыночной стоимости подарка на момент получения.
Исключение для близких родственников
Однако пункт 18 статьи 217 НК РФ предоставляет льготу: налог не уплачивается, если даритель и получатель являются близкими родственниками или членами одной семьи. К близким родственникам закон относит:
- супруга/супруга;
- родителей (в т.ч. усыновителей);
- детей (в т.ч. усыновлённых);
- бабушек и дедушек;
- братьев и сестёр (полнородных и неполнородных).
Таким образом, если квартира дарится матерью своему ребёнку (или наоборот), получатель освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья.
Практический пример: дарение квартиры от матери
Допустим, мать владеет двухкомнатной квартирой в Москве, рыночная стоимость которой составляет 12 млн руб. Она оформляет дарственную на своего сына. Поскольку даритель и получатель находятся в отношениях «родитель‑ребёнок», НДФЛ не взимается. Сын получает полное право собственности без необходимости декларировать доход и уплачивать налог.
Если же квартира дарится, например, двоюродной тёте или другому лицу, не входящему в список близких родственников, то получатель должен:
- Определить рыночную стоимость подарка на дату подписания дарственной (можно воспользоваться данными независимого оценщика или кадастровой стоимости с учётом коэффициента).
- Уплатить НДФЛ в размере 13 % от этой стоимости.
- Представить декларацию 3‑НДФЛ в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
- Оплатить налог до 15 июля того же года (если не воспользоваться рассрочкой).
Пример: стоимость квартиры – 8 млн руб. → НДФЛ = 8 000 000 × 0,13 = 1 040 000 руб.
Как оформить дарственную и избежать ошибок
Для того чтобы дарение было признано законным и не повлекло лишних налоговых последствий, необходимо соблюсти следующую процедуру:
- Подготовка договора дарения – документ должен быть в письменной форме, подписан обеими сторонами и заверен нотариусом (нотариальное заверение обязательно для недвижимости).
- Регистрация права собственности – после подписания договора подаётся заявление в Росреестр (через МФЦ или онлайн‑сервис) для внесения записи о переходе права собственности.
- Получение выписки из ЕГРН – подтверждает, что квартира теперь зарегистрирована на нового владельца.
- Налоговые последствия – если даритель и получатель – близкие родственники, декларация 3‑НДФЛ не подаётся и налог не уплачивается. В иных случаях следуйте пункту выше.
Важно: даже если налог не уплачивается, рекомендуется сохранить копию договора дарения и выписку из ЕГРН на случай будущих проверок налоговых органов.
Возможные способы снижения налоговой нагрузки (если льгота не применяется)
Если дарение осуществляется не между близкими родственниками, можно рассмотреть следующие варианты:
- Постепенная передача долей – вместо одновременного дарения всей квартиры можно передавать её по частям (например, по 25 % ежегодно). Каждая доля может облагаться налогом, но суммарный налог может быть ниже из‑за применения налоговых вычетов (например, вычет на имущество).
- Продажа с последующим вычетом – если получатель планирует продать квартиру в ближайшие годы, он может воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже (до 1 000 000 руб для владения менее 5 лет, либо полный вычет при владении более 5 лет).
- Использование семейного trusts или совместной собственности – оформление долевой собственности с последующим переходом прав по наследству может облагаться иными налогами (госпошлина, налог на наследство – в РФ отсутствует, но возможны другие сборы).
Перед выбором любого из этих способов рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным налоговым консультантом или юристом, специализирующимся на гражданском и налоговом праве.
- При дарении квартиры от матери (или другого близкого родственника) получатель не платит НДФЛ, независимо от стоимости жилья.
- Налог возникает только в случае, если даритель и получатель не относятся к близким родственникам или членам одной семьи.
- В таких случаях налог рассчитывается по ставке 13 % от рыночной стоимости подарка и уплачивается через декларацию 3‑НДФЛ.
- Для корректного оформления дарения необходимо нотариально заверенный договор и регистрация права собственности в Росреестре.
- Если льгота не применяется, существуют законные способы оптимизации налоговой нагрузки (постепенная передача долей, использование имущественных вычетов при продаже и др.).
Соблюдая указанные рекомендации, вы сможете избежать непредвиденных налоговых обязательств и оформить передачу квартиры в рамках действующего законодательства.
Информация актуальна на 10 сентября 2026 года. Для получения персональной консультации обращайтесь к квалифицированному налоговому специалисту.