Дата публикации:

При оформлении сделки купли‑продажи недвижимости, в которой участвуют средства материнского (семейного) капитала, часто возникает необходимость изменить или уточнить условия основного договора. Для этого составляется дополнительное соглашение, которое приобщается к основному договору и имеет равную юридическую силу.

В данной статье рассмотрены:

• нормативная база, регулирующая использование материнского капитала;
• ситуации, когда требуется дополнительное соглашение;
• обязательные реквизиты и структура документа;
• практический образец соглашения;
• рекомендации по оформлению и подаче в органы ПФР/СФР;
• частые ошибки и способы их избежать.

Нормативная база

Основные положения, которые необходимо учитывать:

1. Федеральный закон от № 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в ред. от ).
2. Постановление Правительства РФ от № 2154 «О порядке предоставления и использования средств материнского (семейного) капитала».
3. Инструкция ПФР (СФР) № МК‑2025/12 «О порядке подтверждения целевого использования средств материнского капитала при сделках с недвижимостью».
4. Гражданский кодекс РФ (ст. 450‑453 – о дополнительных соглашениях к договорам).

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 10 Закона № 256‑ФЗ, средства материнского капитала могут быть направлены на погашение (или частичное погашение) обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимости, а также на оплату стоимости жилья при условии последующего оформления права собственности на получателя сертификата и членов его семьи.

Когда необходимо дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение составляется в следующих случаях:

• Изменение цены объекта недвижимости после подписания основного договора (например, в результате уточнения кадастровой стоимости).
• Корректировка сроков оплаты или этапов передачи денежных средств (в т.ч. перераспределение части суммы за счёт материнского капитала).
• Уточнение предмета договора (например, добавление или исключение части помещения, изменение адреса).
• Изменение условий распределения долей в праве собственности между супругом, получателем сертификата и детьми.
• Устранение опечаток, неточностей или противоречий в основном договоре (неверные реквизиты сторон, ошибочная площадь и т.п.).
• Дополнение договора условиями, обязательными для получения одобрения ПФР/СФР (например, обязательство оформить квартиру в общую собственность в течение установленного срока).

Важно: любые изменения, влияющие на использование средств материнского капитала, должны быть предварительно согласованы с органом, выдавшим сертификат (ПФР/СФР).

Содержание дополнительного соглашения

Документ должен включать следующие обязательные разделы:

1. Преамбула – указание сторон сделки, их паспортных данных (или реквизитов организации), номера и даты основного договора купли‑продажи.
2. Предмет соглашения – точное описание того, какие условия основного договора изменяются или дополняются.
3. Изменения и дополнения – перечень конкретных поправок (новые редакции пунктов, добавление новых статей, исключение устаревших положений).
4. Условия, связанные с материнским капиталом – указание суммы, направляемой из материнского капитала, цель её использования (погашение кредита, оплата части стоимости и т.д.), сроки выполнения обязательств по оформлению права собственности.
5. Ответственность сторон – последствия неисполнения изменённых условий (штрафы, пени, право на расторжение договора).
6. Заключительные положения – дата вступления в силу, количество экземпляров, ссылка на то, что соглашение является неотъемлемой частью основного договора, порядок разрешения споров (суд, претензионная работа).
7. Подписи сторон – подписи, расшифровка, дата подписания.

Все изменения должны быть выражены четко и unambiguously, чтобы избежать разночтений при последующей регистрации права собственности и при проверке ПФР/СФР.

Образец дополнительного соглашения к договору купли‑продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Ниже представлен типовой шаблон. Заполняйте поля, выделенные квадратными скобками [ ], актуальными данными вашей сделки.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к договору купли‑продажи недвижимости № ___ от «__» __________ 20__ г.

г. _____________ «__» __________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

[ФИО полностью, паспорт: серия №, выдан кем и когда, адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Продавец»,
и

[ФИО полностью, паспорт: серия №, выдан кем и когда, адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Покупатель»,

вместе именуемые «Стороны»,

подтверждаем, что заключили договор купли‑продажи недвижимости (далее – Основной договор) № ___ от «__» __________ 20__ г., предметом которого является квартира, расположенная по адресу: [полный адрес объекта, этаж, номер, площадь], cadastral номер: [кадастровый номер].
В связи с необходимостью уточнения условий Основного договора, связанных с использованием средств материнского (семейного) капитала, Стороны согласны оформить настоящее Дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью Основного договора и имеет равную с ним юридическую силу.

Предмет соглашения
Настоящим Соглашением Стороны вносят изменения и дополнения в следующие пункты Основного договора:

 
пункт ___ (цена объекта);
 
пункт ___ (сроки и порядок оплаты);
 
пункт ___ (обязанности по оформлению права собственности).


Изменения и дополнения к Основному договору
Изменить пункт ___ Основного договора в следующей редакции:
«Цена объекта недвижимости составляет [сумма] (рублей [прописью]). Из указанной суммы [сумма материнского капитала] (рублей [прописью]) направляется на оплату части стоимости объекта за счёт средств материнского капитала, оставшаяся сумма [разница] (рублей [прописью]) подлежит оплате Покупателем наличными/безналичными средствами в соответствии с пунктом ___ Основного договора.»

Добавить новый пункт ___ в Основной договор следующего содержания:
«Покупатель обязуется в течение [срок] месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности оформить указанную квартиру в общую собственность получателя сертификата на материнский капитал [ФИО получателя] и несовершеннолетних детей [ФИО детей] в долях, определенных соглашением сторон от «__» __________ 20__ г. (приложение № ___). В случае неисполнения данного обязательства Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере [процент]% от суммы, направленной из материнского капитала, за каждый день просрочки.»

Исключить из Основного договора пункт ___ (указать, почему пункт более не актуален).

Условия, связанные с материнским капиталом
Сумма материнского капитала, направляемая на оплату части стоимости объекта, составляет [сумма] рублей ([прописью]).
Целевое использование средств подтверждается заявлением получателя сертификата, поданным в Отделение ПФР по г. __________ под номером ___ от «__» __________ 20__ г.
ПФР (СФР) выдаст согласие на использование средств после получения настоящего Соглашения и копии Основного договора.

Ответственность сторон
За нарушение обязательств, изложенных в пунктах 2.1‑2.3 настоящего Соглашения, виновная сторона выплачивает штраф в размере [процент]% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки.
В случае существенного нарушения условий, связанных с материнским капиталом, Покупатель теряет право на получение государственной поддержки и обязан вернуть полученные средства в ПФР (СФР) в течение [срок] дней с момента предъявления требования.

Заключительные положения
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения всех обязательств, предусмотренных Основным договором и настоящим Соглашением.
Соглашение составлено в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для подачи в Отделение ПФР (СФР).
Все споры, возникающие из związku с настоящим Соглашением, решаются путем переговоров. В случае недостижения согласия спор передается на рассмотрение суда по месту нахождения Продавца.
Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Основного договора купли‑продажи недвижимости № ___ от «__» __________ 20__ г.

Подписи сторон:

Продавец _____________________ /[ФИО]/ 
Покупатель _____________________ /[ФИО]/ 

«__» __________ 20__ г.

Примечание:

• Все суммы указываются цифрами и прописью (например, 453 026 (четыреста пятьдесят три тысячи двадцать шесть) рублей).
• Если в сделке участвует ипотечный кредит, дополнительно укажите реквизиты кредитного договора и обязательство по погашению основного долга за счёт материнского капитала.
• После подписания Соглашения необходимо подать комплект документов (заявление о направлении средств, копию Основного договора, копию Соглашения, копию сертификата на материнский капитал) в Отделение ПФР (СФР) для получения подтверждения целевого использования.

Как оформить и подать документы в ПФР/СФР

1. Подготовьте пакет документов:
   • заявление получателя сертификата на направление средств материнского капитала (форма № МК‑2);
   • копия Основного договора купли‑продажи;
   • копия Дополнительного соглашения (подписанная обеими сторонами);
   • копия сертификата на материнский капитал;
   • документы, подтверждающие право собственности на объект (выписка из ЕГРН, если уже оформлена);
   • при наличии ипотеки – копия кредитного договора и график платежей.
2. Подайте документы лично в отделение ПФР/СФР или через личный кабинет на официальном сайте gosuslugi.ru (раздел «Материнский капитал»).
3. Срок рассмотрения – до 15 рабочих дней. При положительном решении вы получите извещение о переводе средств на счёт продавца или ипотечного кредитора.
4. После получения средств убедитесь, что в договоре указаны точные реквизиты получателя (ИНН/КПП продавца или банковские реквизиты).
5. Сохраните все подтверждающие документы (извещение ПФР, выписку из банка о зачислении средств) – они потребуются при регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Частые ошибки и как их избежать

• Неуказание целевого использования средств. Без чёткой формулировки (например, «на погашение основного долга по кредитному договору № ___») ПФР может отказать в переводе средств.
• Отсутствие ссылки на основной договор. Дополнительное соглашение должно явно указывать номер и дату основного договора, иначе оно может быть признано ничтожным.
• Несоблюдение сроков оформления общей собственности. Если в соглашении прописано обязательство оформить квартиру в общую собственность в течение 6 месяцев, а это не выполнено, ПФР может потребовать возврата средств.
• Опечатки в реквизитах сторон. Проверьте ФИО, паспортные данные, адреса – любая неточность приведёт к необходимости подачи уточнённого документа.
• Пропуск нотариального заверения (если требуется). В некоторых случаях (например, при изменении доли собственности) дополнительное соглашение подлежит нотариальному удостоверению. Уточните требования вашего регионального отделения ПФР.

Дополнительное соглашение к договору купли‑продажи недвижимости – важный инструмент для корректировки условий сделки, особенно когда в ней задействованы средства материнского капитала. Правильно оформленное соглашение обеспечивает:

• соответствие требованиям законодательства;
• прозрачность расчётов и целевого использования средств;
• защиту прав всех участников сделки (продавца, покупателя, получателя сертификата и детей);
• снижение риска отказа ПФР/СФР в перечислении средств и последующих споров при регистрации права собственности.

Следуя представленному образцу и рекомендациям, вы сможете быстро и безошибочно оформить необходимые изменения, обеспечить законное использование материнского капитала и успешно завершить сделку купли‑продажи недвижимости.

Автор статьи: юрист‑консультант, специалист в области недвижимости и семейного права.