Дополнительное соглашение к договору аренды (далее – ДС) с правом выкупа позволяет арендатору приобрести арендованное имущество по заранее оговоренной цене после истечения срока аренды или в течение её действия. Такой документ часто используется при аренде недвижимости, оборудования, транспортных средств и других основных средств.

Правовая база

• Статья 624 Гражданского кодекса РФ – регулирует право выкупа арендованного имущества.
• Статья 609 ГК РФ – определяет форму и содержание договора аренды.
• Федеральный закон от № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – устанавливает необходимость госрегистрации ДС, если основной договор аренды подлежит регистрации.
• Позиция ВАС РФ (постановление от № 5308/05) – госрегистрация дополнительного соглашения о выкупе обязательна, если к договору аренды применяется требование госрегистрации.

Когда необходимо оформлять ДС?

1. Если в основном договоре аренды отсутствует условие о выкупе, но стороны желают закрепить такую возможность.
2. Когда требуется изменить порядок расчёта выкупной цены (например, зачесть уже уплаченную арендную плату).
3. При необходимости уточнить сроки и порядок проведения выкупа, а также порядок передачи права собственности.
4. Если основной договор аренды подлежит государственной регистрации (например, аренда недвижимости на срок более одного года) – тогда ДС также должно быть зарегистрировано.

Структура дополнительного соглашения

Типовое ДС состоит из следующих разделов:

• Преамбула – указание сторон, реквизитов основного договора аренды, даты и места заключения.
• Предмет соглашения – описание права выкупа арендованного имущества.
• Выкупная цена – размер цены, порядок её определения (фиксированная сумма, формула, индексация и т.д.).
• Порядок и сроки выкупа – момент, когда арендатор может воспользоваться правом выкупа (например, по истечении срока аренды, в течение определённого периода после уведомления).
• Зачёт арендных платежей – условие о зачёте уже уплаченной арендной платы в счёт выкупной цены (по п. 2 ст. 624 ГК РФ).
• Оплата выкупной цены – способ (банковский перевод, наличные, рассрочка), сроки внесения платежа.
• Передача права собственности – момент перехода права собственности к арендатору (обычно после полной оплаты выкупной цены и подписания акта приёма‑передачи).
• Ответственность сторон – последствия нарушения условий ДС (штрафы, пени, право расторжения).
• Государственная регистрация – указание на необходимость госрегистрации ДС, если основной договор подлежит регистрации.
• Заключительные положения – порядок внесения изменений,ное право, язык договора, адреса для переписи, подписи сторон.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа

Ниже представлен типовой шаблон. Все выделенные квадратными скобками позиции следует заменить на актуальные данные сторон и условия сделки.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ № ___
к договору аренды № ___ от «__» __________ 20__ г.

г. _____________ «__» __________ 20__ г.

Мы,
Арендодатель: ______________________________, 
ИНН __________, КПП __________, 
юридический адрес: ______________________________, 
представляемый ______________________________, 
действующий на основании ______________________________, 

и

Арендатор: ______________________________, 
ИНН __________, КПП __________, 
юридический адрес: ______________________________, 
представляемый ______________________________, 
действующий на основании ______________________________, 

в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона»,

руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и иными действующими нормативными актами, заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее – Соглашение) о нижеследующем:

Предмет Соглашения
Арендодатель подтверждает, что Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества, указанного в Договоре аренды № ___ от «__» __________ 20__ г. (далее – Основной договор), а именно: [наименование и описание имущества].
Право выкупа возникает у Арендатора при выполнении условий, указанных в пункте 2 настоящего Соглашения.

Выкупная цена и порядок её расчёта
Выкупная цена арендованного имущества составляет [сумма прописью] ([цифрами]) рублей.
В случае, если Стороны согласовали зачёт ранее уплаченной арендной платы в счёт выкупной цены, размер выкупной цены уменьшается на общую сумму арендных платежей, фактически уплаченных Арендатором на дату выкупа, но не более [процент или фиксированная сумма] от первоначальной выкупной цены.
Выкупная цена подлежит индексации ежегодно в соответствии с уровнем инфляции, опубликованным Федеральной службой государственной статистики (Росстат), если иное не предусмотрено Соглашением.

Срок и порядок реализации права выкупа
Арендатор вправе воспользоваться правом выкупа в течение периода с «__» __________ 20__ г. по «__» __________ 20__ г. (включительно).
Для реализации права выкупа Арендатор направляет Арендодателю письменное уведомление о намерении выкупить имущество (далее – Уведомление) не менее чем за [число] календарных дней до предполагаемой даты выкупа.
После получения Уведомления Стороны в течение [число] рабочих дней подписывают Акт приёма‑передачи имущества и осуществляют расчёт по выкупной цене.

Оплата выкупной цены
Оплата выкупной цены производится Арендатором одним из следующих способов:

 
безналичным банковским переводом на расчётный счёт Арендодателя, указанный в реквизитах Соглашения;
 
наличными в кассу Арендодателя при подписании Акта приёма‑передачи;
 
рассрочкой на [срок] месяцев с ежемесячными платежами в размере [сумма] рублей, первый платеж – в день подписания Акта приёма‑передачи.

При просрочке платежа Арендатор уплачивает пени в размере [процент] годовых от суммы просроченной задолженности.

Передача права собственности
Право собственности на арендованное имущество переходит к Арендатору в момент полной оплаты выкупной цены и подписания Акта приёма‑передачи имущества.
После перехода права собственности Арендодатель обязуется в течение [число] рабочих дней предоставить Арендатору все необходимые документы для государственной регистрации права собственности (если имущество подлежит регистрации).

Государственная регистрация
Поскольку Основной договор аренды подлежит государственной регистрации (аренда недвижимости на срок более одного года), настоящее Дополнительное соглашение также подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом № 122‑ФЗ.
Регистрация осуществляется jointly Сторонами в органе регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества.

Ответственность сторон
За нарушение условий настоящего Соглашения виновная Сторона уплачивает штраф в размере [процент] от выкупной цены.
Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Соглашения, решаются путем переговоров. В случае невозможности достичь согласия спор передаётся на рассмотрение суда по месту нахождения Арендодателя.

Заключительные положения
Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.
Все изменения и дополнения к настоящему Соглашению действительны только если они оформлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Арендодатель: _____________________ / ______________________

Арендатор: _____________________ / ______________________

Практические рекомендации по заполнению

• Точность реквизитов – проверьте ИНН, КПП, юридические адреса и данные уполномоченных лиц; ошибки могут привести к признанию соглашения недействительным.
• Определение выкупной цены – предпочтительно фиксировать цену в договоре, а не оставлять её на усмотрение сторон в будущем, чтобы избежать споров.
• Зачёт арендных платежей – если планируется зачёт, чётко укажите порядок расчёта (например, «зачёт производится пропорционально количеству месяцев аренды»).
• Сроки уведомления – установите разумный срок для направления уведомления о выкупе (обычно 30‑60 дней), чтобы у арендодателя было время подготовить документы.
• Регистрация – не забудьте подать заявление о государственной регистрации ДС в Росреестр (или соответствующий орган) одновременно с подачей заявления на переход права собственности, если иное не предусмотрено законом.
• Налоговые последствия – выкупная цена считается доходом арендодателя и подлежит налогообложению налогу на прибыль (или НДФЛ для физических лиц). Арендатор может учесть выкупную цену как расходы на приобретение основного средства (амортизация). Рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом.
• Страхование – до момента перехода права собственности рекомендуется сохранить страховку имущества на арендодателя, а после выкупа – переоформить полис на арендатора.

Дополнительное соглашение к договору аренды с правом выкупа – гибкий инструмент, позволяющий сторонам заранее согласовать условия будущей покупки арендованного имущества. Правильно составленное ДС снижает риски споров, обеспечивает прозрачность расчётов и упрощает процесс передачи права собственности. При подготовке документа важно учитывать требования законодательства о государственной регистрации, чётко прописывать порядок определения выкупной цены и зачёта арендных платежей, а также соблюдать форму и порядок подписания.

Приведённый выше образец можно использовать как отправную точку, адаптируя его под конкретные условия сделки, вид имущества и особенности отношений сторон. Для сложных случаев (например, рассрочка выкупной цены с залогом, участие третьих лиц, международные сделки) рекомендуется привлечь квалифицированного юриста.