Сдача в наем жилья, принадлежащего нескольким лицам, требует строгого соблюдения процедуры волеизъявления всех собственников․ Игнорирование прав одного из соучастников ведет к риску признания сделки недействительной․ В данной статье подробно разбираются правовые основы, порядок действия и предоставляется структурированный образец договора․

Правовая база: совместная и доляя собственность

Согласно ГК РФ (ст․ 244, 246, 247, 309), режим владения и распоряжения жильем зависит от вида собственности:

• Совместная собственность (как правило, супруги, если не установлено иное брачным договором)․ Распоряжение имуществом осуществляется совместно․ Согласие второго супруга на сдачу в наем подразумеваеться, если не доказано обратное, однако для регистрации договора на срок более года (в Росреестре) нотариус потребует нотариальное согласие супруга․
• Долевая собственность (члены семьи, наследники, совместные покупатели)․ У каждого собственника есть определенная доля․ Распоряжение общей вещью осуществляется совместно всеми собственниками (ст; 246 ГК РФ)․ Сдача в наем требует письменного согласия всех долевладельцев․

Важно: Если договор подписан только одним собственником без согласия остальных, он может быть оспорен в суде и признан недействительным (ст․ 177 ГК РФ — сделка, совершенная лицом, не имеющим права на распоряжение имуществом)․

Ключевые требования к оформлению договора

1. Письменная форма (ст․ 609, 674 ГК РФ)․ Устные договоры недопустимы․
2. Обязательное участие всех собственников как Наймодателей (или представителей по нотариальной доверенности);
3. Государственная регистрация (ст․ 674 ГК РФ, ст․ 2 ФЗ-218): если срок найма 1 год и более, договор подлежит регистрации в Росреестре․ Права наемника возникают с момента регистрации․
4. Нотариальное заверение: требуется для регистрации договора на срок 1 год и более (если стороны не подают документы через МФЦ/Госуслуги самостоятельно с ЭЦП) и обязательно при наличии несовершеннолетних собственников․

Необходимый пакет документов

Для подготовки и регистрации договора потребуеться:

• Паспорта всех собственников и Наемника (оригиналы + копии)․
• Документы-основание права собственности на жилье (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и т․д․)․
• Свежая выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) для подтверждения актуальности прав и отсутствия обременений (залог, арест)․
• Нотариальное согласие супруга(и) (если жилье в совместной собственности и договор на ≥ 1 года)․
• Письменные согласия всех долевладельцев (при долевой собственности), заверенные нотариусом или подписанные при личном присутствии при сдаче документов в Росреестр/МФЦ․
• Согласие органов опеки и попечительства — если среди собственников есть несовершеннолетние или нетрудоспособные лица (ст․ 37 ГК Жилищного кодекса РФ)․
• Технический паспорт БТИ / выписка из реестра помещений (для регистрации)․

Структура и обязательные условия договора (Образец)

Ниже приведен универсальный образец договора найма жилого помещения для случая долевой собственности (несколько Наймодателей)․ Текст адаптирован под требования ст․ 671–687 ГК РФ и ФЗ-218․

---

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г․ [Населенный пункт] «___» [Месяц] 202_ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

1. Наймодатель 1: [ФИО полностью], паспорт: серия XXXX № XXXXXX, выдан [Кем выдан] [Дата], код подразделения XXX-XXX, прописка: [Адрес регистрации], действующий на основании [Основание: собственность / доверенность №___ от ___], именуемый в дальнейшем «Наймодатель 1»,
2. Наймодатель 2: [ФИО полностью], паспорт: серия XXXX № XXXXXX, выдан [Кем выдан] [Дата], код подразделения XXX-XXX, прописка: [Адрес регистрации], действующий на основании [Основание], именуемый в дальнейшем «Наймодатель 2»,
3. Наймодатель 3: [ФИО полностью]․․․ (перечислить всех собственников)․․․

вместе именуемые «Наймодатели», с одной стороны, и

Наемник: [ФИО полностью], паспорт: серия XXXX № XXXXXX, выдан [Кем выдан] [Дата], код подразделения XXX-XXX, прописка: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Наемник», с другой стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Наймодатели передают Наемнику во временное владение и пользование за плату жиловое помещение: [Вид: квартира / комната / дом], общей площадью XX,XX кв․ м, жилая площадь XX,XX кв․ м, расположенное по адресу: [Полный адрес: регион, город, улица, дом, корпус, квартира]․

Помещение принадлежит Наймодателям на праве долевой собственности в следующих долях: Наймодатель 1 — X/X части, Наймодатель 2 — X/X части, Наймодатель 3 — X/X части․

Право собственности зарегистрировано в ЕГРН, регистрационный номер записи: XX-XX-XX/XXX (согласно выписке из ЕГРН от [Дата] № [Номер])․

Помещение сдается в наем для проживания (жилых целей)․ Использование для иных целей (офис, склад, производственное) запрещено․

СРОК ДОГОВОРА

Договор заключается на срок [Например: 11 месяцев / 3 года] — с «___» [Месяц] 202_ г․ по «___» [Месяц] 202_ г․ включительно․

(Если срок ≥ 1 года) Стороны обязуются подать документы на государственную регистрацию договора в Росреестр в течение 10 рабочих дней со дня подписания․ Права Наемника возникают с момента регистрации․

По истечении срока Договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, если ни одна из сторон не уведомит другую о расторжении за 30 календарных дней (ст․ 610, 621 ГК РФ)․

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Ежемесячная арендная плата составляет [Сумма цифрами и прописью] рублей 00 копеек․

Оплата производится безналичным / наличным способом путем перечисления на банковские счета Наймодателей пропорционально их долям:

• Наймодателю 1 (доля X/X): [Реквизиты банка, ИНН, № счета/карты] — [Сумма] руб․;
• Наймодателю 2 (доля X/X): [Реквизиты] — [Сумма] руб․;
• Наймодателю 3 (доля X/X): [Реквизиты] — [Сумма] руб․

Срок оплаты: ежемесячно не позднее [Число, например: 5-го] числа следующего месяца․

Коммунальные услуги (электричество, вода, газ, отведение стоков, капремонт) оплачивает Наемник / Наймодатели (выбрать нужное) на основании квитанций/показаний ПУ․

Арендная плата может быть пересмотрена не чаще одного раза в год по письменному соглашению сторон с учетом инфляции․

ЗАЛОГОВЫЙ ВЗНОС (ОБЕСПЕЧЕНИЕ)

Наемник вносит залоговый взнос в размере [Сумма, обычно = 1 мес․ аренды] руб․ в качестве обеспечения исполнения обязательств по сохранности имущества и оплате КУ․

Залог возвращается Наемнику в день возврата помещения (подписания Акта приема-передачи) за вычетом сумм задолженности по КУ и ущерба, если таковые имеются․

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наймодатели обязаны:

• Передать помещение в состоянии, пригодном для проживания, с исправными инженерными системами․
• Не препятствовать пользоваться помещением Наемнику и проживающим совместно с ним лицами․
• Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено), устранять износ несущих конструкций․
• Уведомить Наемника о намерении продать жилье (право преимущественной покупки у Наемника отсутствует, но уведомление обязательно по ст․ 250 ГК РФ для долевладельцев)․

Наемник обязан:

• Своевременно платить аренду и КУ․
• Беречь жилье, совершать текущий ремонт (если оговорено), соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила пожарной безопасности․
• Не подсдавать, не передавать во временное пользование третьим лицам без письменного согласия всех Наймодателей․
• При выезде вернуть помещение в состоянии, соответствующем нормальному износу․

Наймодатели имеют право:

• Проводить осмотр помещения не чаще 1 раза в квартал с уведомлением Наемника за 3 дня․
• Требовать расторжения договора в судебном порядке при систематическом нарушении условий (просрочка платежей > 2 мес․, порча имущества, использование не по назначению)․

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

• За просрочку платежа — пени 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки (ст․ 330 ГК РФ)․
• За причинение ущерба имуществу — полная компенсация реального ущерба (ст․ 15, 1064 ГК РФ)․
• Стороны не несут ответственности за неисполнение обязательств вследствие форс-мажора (стихийные бедствия, войны, эпидемии, решения госорганов), если уведомят другую сторону в течение 3 дней․

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

• По взаимному согласию сторон (в любой момент)․
• В одностороннем порядке — в суде по основаниям ст․ 619, 620 ГК РФ (хроническая неуплата, порча жилья, использование не по назначению)․
• В случае продажи жилья, договор сохраняет силу для нового собственника (ст․ 617 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором․

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

• Все уведомления направляются по адресам, указанным в преамбуле, почтой заказным уведомлением или в мессенджерах (WhatsApp/Telegram) на номера: Наймодатели — [Номера], Наемник — [Номер]․
• Споры разрешаются в суде по местонахождению жилья․
• Договор составлен в [N] экземплярах: по одному для каждого Наймодателя, Наемника и на регистрацию в Росреестре (если срок ≥ 1 года)․

АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛИ	НАЕМНИК
Наймодатель 1 _______________ / [ФИО] / М․П․ (при наличии печати) Наймодатель 2 _______________ / [ФИО] / М․П․ Наймодатель 3 _______________ / [ФИО] /	Наемник _______________ / [ФИО] / М․П․ Адрес для переписки: [Адрес] Тел․: [Номер] Email: [Email]

---

Критически важные нюансы при нескольких собственниках

Единая воля vs Отдельные подписи

Лучшая практика — один договор, подписанный всеми собственниками на каждой странице и в конце․ Это исключает риск возникновения нескольких противоречащих друг другу договоров․ Если собственник не может присутствовать — только нотариальная доверенность с правом подписания договора найма и представления интересов в Росреестре․

Налоговые последствия для собственников

• НДФЛ 13% (резиденты) / 30% (нерезиденты) с дохода от сдачи в наем․
• Каждый собственник платит налог пропорционально своей доле․
• Можно применить вычет за расходы (документально подтвержденные) или имущественный вычет (если жилье владели > 5 лет / 3 года — льготный срок), но только по своей доле․
• Вариант: оформление самозанятости (НПД) — 4% физлицам, 6% юрлицам/ИП, без деклараций․ Подходит, если доход < 2,4 млн руб/год․

Проживание несовершеннолетних собственников

Если в квартире прописаны/владеют дети (< 18 лет), их интересы представляют родители/опекуны․ Сдача в наем доли ребенка требует разрешения органов опеки и попечительства․ Опека проверяет: не ухудшаются ли жилищные условия ребенка, идет ли деньги на его счет․

Регистрация в Росреестре (для сроков от 1 года)

Подача документов возможна:

1. Через МФЦ (все собственники + наемник лично или по доверенности)․
2. Через Госуслуги (с усиленной КЭП у всех сторон)․
3. Через нотариуса (он заверяет сделку и отправляет в Росреестр электронно, самый быстрый и надежный способ для multiparty-сделок)․

Госпошлина: 2000 руб․ за регистрацию договора (платит Наемник, если иное не оговорено)․

Типичные ошибки, которых стоит избегать

• Подпись только одного собственника «по доверенности на получение почты» или общей доверенности без права «распоряжения имуществом / подписания договора найма»․
• Отсутствие акта приема-передачи․ Без акта невозможно доказать состояние квартиры, показания счетчиков и наличие мебели/техники при выезде․
• Игнорирование согласия банка, если квартира в ипотеке (заложена)․ Сдача в наем без согласия залогодержателя — грубое нарушение договора залога, банк может потребовать досрочного погашения․
• Неуказание доли выплаты аренды․ При спорах или проверке налоговой каждый Наймодатель должен показать доход именно по своей доле․

Чек-лист перед подписанием

1. [ ] Проверены паспорта всех собственников и Наемника (действительность, фото)․
2. [ ] Получена свежая выписка ЕГРН (нет арестов, обременений, ипотеки без согласия банка)․
3. [ ] Подготовлены нотариальные согласия/доверенности для отсутствующих собственников․
4. [ ] Получено согласие опеки (если есть несовершеннолетние владельцы)․
5. [ ] Составлен Акт приема-передачи с фотофиксацией состояния, показаниями ПУ, описью имущества․
6. [ ] Прописан механизм распределения платежей по долям в реквизитах платежа․
7. [ ] Определен порядок уведомлений (почта/мессенджеры) для юридической значимости․

Договор найма при нескольких собственниках, это документ, где «слабое звено» — это волеизъявление каждого долевладельца․ Грамотно составленный договор с четким разделом платежей, обязательствами по сохранности и процедурой расторжения защитит и собственников (гарантия дохода и сохранности актива), и наемника (стабильность проживания)․ Рекомендуется задействовать нотариуса или юриста на этапе подготовки, особенно если срок найма превышает 1 год и требуется регистрация в Росреестре․

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием․ При оформлении сделки рекомендуется обратиться к нотариусу или адвокату для учета индивидуальных обстоятельств․