Сдача жилья в аренду, один из самых популярных видов деятельности для плательщиков налога на профессиональный доход (НПД), или, как их называют в быту, самозанятых․ Однако оформление таких отношений имеет свою специфику, установленную Федеральным законом № 422-ФЗ․ В этой статье мы подробно разберем, как правильно составить договор аренды (найма) жилого помещения с самозанятым арендодателем, какие условия обязательны, как платить налог и чем отличается работа с физлицами и юрлицами․

Правовая база: что позволяет закон?

Согласно ст․ 2 Закона № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»», самозанятые граждане (без статуса ИП) имеют право сдавать в наем (аренду) исключительно жилые помещения физическим лицам для проживания․

• Что МОЖНО: Сдавать квартиры, комнаты, жилые дома, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение․
• Что НЕЛЬЗЯ (для самозанятых без ИП): Сдавать в аренду нежилые помещения (офисы, склады, гаражи, коммерческие площади), сдавать жилье юрлицам или ИП для размещения сотрудников (в этом случае доход облагается НДФЛ 13%/30% или требуется открытие ИП)․

Важное ограничение: Самозанятым не может быть гражданин, который в течение последних 2 лет до регистрации или в момент заключения договора работал по трудовому договору у того же арендатора (если арендатор — юрлицо/ИП)․ Для сдачи жилья физлицам это ограничение неактуально․

Кто может быть самозанятым арендодателем в 2026 году?

Статус самозанятого доступен:

• Гражданам РФ;
• Гражданам Республики Беларусь, Республики Казахстан, Республики Армения, Кыргызской Республики;
• Гражданам Украины (на особых основаниях, в соответствии с международными договорами)․

Иностранные граждане других стран не могут применить режим НПД․

Договор аренды или Договор найма: в чем разница?

Юридически точнее использовать термин «Договор найма жилого помещения» (ст․ 671 ГК РФ), так как арендатор — физическое лицо, а арендодатель предоставляет жилье для проживания․ Однако в быту и во многих образцах используется термин «Договор аренды»․ С юридической точки зрения для жилья это синонимы, но в документе лучше зафиксировать один термин (например, «Договор найма жилого помещения»)․

Обязательные условия договора (Образец структуры)

Ниже приведена структура договора с пояснениями к каждому пункту․ Персональные данные (ФИО, паспорта, адреса, телефоны) в рабочем документе должны быть реальными, в данном образце они замаскированы как [ДАННЫЕ АРЕНДАТОРА] / [ДАННЫЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ]․

Образец структуры Договора найма жилого помещения

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № [НОМЕР] от [ДАТА] г․ [ГОРОД]

г․ [ГОРОД] «___» _____________ 202__ г․

Мы, нижеподписавшиеся:

Арендодатель (Наниматель): [ФИО АРЕНДОДАТЕЛЯ ПОЛНОСТЬЮ], именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании свидетельства о регистрации самозанятого гражданина № [НОМЕР СВИДЕТЕЛЬСТВА] от [ДАТА], ИНН [ИНН АРЕНДОДАТЕЛЯ], паспорт: серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ], код подразделения [КОД], прописка: [АДРЕС ПРОПИСКИ], тел․: [ТЕЛЕФОН], e-mail: [EMAIL],

с одной стороны, и

Наниматель (Арендатор): [ФИО АРЕНДАТОРА ПОЛНОСТЬЮ], именуемый в дальнейшем «Наниматель», паспорт: серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР], выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ], код подразделения [КОД], прописка: [АДРЕС ПРОПИСКИ], тел․: [ТЕЛЕФОН], e-mail: [EMAIL],

с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Арендодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование жиловое помещение: [ТИП: квартира/комната/дом], общей площадью [ПЛОЩАДЬ] кв․м․, расположенное по адресу: [ПОЛНЫЙ АДРЕС ОБЪЕКТА], кадастровый номер: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР (ЕСЛИ ЕСТЬ)]․
2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности (документ-основание: [ТИП ДОКУМЕНТА: свидетельство/договор купли-продажи/свидетельство о праве] № [НОМЕР] от [ДАТА])․
3. Помещение сдано в наем для постоянного проживания Нанимателя (и членов его семьи: [УКАЗАТЬ ФИО ЧЛЕНОВ СЕМЬИ ИЛИ «БЕЗ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ»])․

СРОК ДОГОВОРА

1. Договор заключается на срок [СРОК: например, 11 месяцев / 1 год / 5 лет] с «___» _____________ 202__ г․ по «___» _____________ 202__ г․
2. Важно: Если срок найма составляет 1 год и более, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст․ 674 ГК РФ)․ При сроке до 1 года регистрация не требуется․

АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

1. Ежемесячная арендная плата составляет [СУММА ЦИФРАМИ] ([СУММА ПРОПИСЬЮ]) рублей 00 копеек․
2. Оплата производится ежемесячно не позднее [ЧИСЛО] числа текущего месяца за предстоящий месяц․
3. Способ оплаты:
   • Наличными деньгами с выдачей квитанции (образец квитанции в Приложении №1);
   • Безналичным переводом на банковскую карту Арендодателя: № [НОМЕР КАРТЫ/НОМЕР СЧЕТА], БИК [БИК БАНКА], Получатель: [ФИО АРЕНДОДАТЕЛЯ]․
4. В арендную плату включены / не включены (нужное подчеркнуть) платежи за коммунальные услуги (электричество, вода, газ, отопление), интернет, ТВ․ Показания счетчиков фиксируются в Акт приема-передачи (Приложение №2)․

ЗАЛОГОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ (ОПЦИОНАЛЬНО)

1. Наниматель передает Арендодателю залоговое обеспечение в размере [СУММА] руб․ (обычно равен 1 месячной аренде) в качестве гарантии исполнения обязательств по сохранности имущества и оплате КУ․
2. Залог возвращается Нанимателю в день расторжения договора и возврата ключей за вычетом сумм задолженности по КУ и ущерба (при наличии Акта осмотра)․

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Арендодатель обязан:

• Передать жилье в состоянии, пригодном для проживания;
• Не препятствовать пользоваться жильем Нанимателю и членам его семьи;
• Производить капитальный ремонт (если иное не оговорено);
• Своевременно выписывать чек в приложении «Мой налог» при получении оплаты․

Наниматель обязан:

• Своевременно платить аренду и КУ;
• Бережно относиться к жилью и имуществу;
• Не сдавать жилье в субаренду без согласия Арендодателя;
• Не использовать жилье для предпринимательской деятельности;
• При выезде вернуть жилье в том же состоянии (с учетом естественного износа)․

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. За просрочку платежа, пени [ПРОЦЕНТ]% от суммы долга за каждый день просрочки․
2. За порчу имущества — полная компенсация ущерба по чекам/акту․
3. За досрочное расторжение без уважительной причины, уведомление за [КОЛИЧЕСТВО] дней и удержание/невозврат залога (условия прописываются явно)․

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

1. По соглашению сторон в любое время․
2. В одностороннем порядке:
   • Наниматель — предупредив за 3 месяца (ст․ 610 ГК РФ), если иной срок не установлен договором․
   • Арендодатель — только по основаниям ст․ 619 ГК РФ (системная просрочка платежей более 2 раз подряд, порча жилья, использование не по назначению) и через суд․

НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

1. Арендодатель подтверждает статус плательщика НПД․
2. Арендодатель обязуется формировать чек в приложении «Мой налог» (или через партнерский сервис) в день получения денежных средств и направлять его Нанимателю (QR-код, ссылка, PDF)․
3. Ставка налога: 4% (если Наниматель — физлицо) или 6% (если Наниматель — юрлицо/ИП, но для самозанятого без ИП сдача юрлицам запрещена, см․ п․1)․

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН / ПОДПИСИ

АРЕНДОДАТЕЛЬ: _________________ / [ФИО АРЕНДОДАТЕЛЯ] /

НАЙМАТЕЛЬ: _________________ / [ФИО НАЙМАТЕЛЯ] /

Обязательные приложения к договору:

1. Акт приема-передачи жилого помещения (Приложение №1) — описывает состояние жилья, мебели, техники, показания счетчиков на момент заселения․ Подписывается двумя сторонами․ Критически важен для возврата залога․
2. Квитанция об оплате (Приложение №2) — форма для подтверждения передачи денежных средств наличными․
3. Согласие собственников/членов семьи (Приложение №3) — если у квартиры несколько собственников или в ней прописаны третьи лица, их нотариальное согласие на сдачу в наем снимает риски оспаривания сделки․

Налогообложение: как платит самозанятый в 2026 году?

Это главное преимущество режима․ Арендодатель платит налог сам, Наниматель (физлицо) не является налоговым агентом и не удерживает НДФЛ․

• Ставка 4% — при сдаче жилья физическому лицу (Нанимателю)․
• Ставка 6% — при сдаче жилья ИП/юрлицу (доступно только самозанятым с статусом ИП)․ Самозанятые без ИП сдавать жилье юрлицам не имеют права․

Процесс: Получил деньги -> Открыл приложение «Мой налог» -> Нажал «Новый чек» -> Указал сумму -> Выбрал услугу «Сдача жилья в наем» -> Отправил чек Нанимателю․ Налог начисляется автоматически, платеж производится до 28 числа следующего месяца (или до 25-го для ИП)․

Регистрация договора в Росреестре: когда обязательна?

Согласно ст․ 674 ГК РФ и ст․ 164․1 ГК РФ, договор найма жилого помещения на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации․

• Срок до 1 года (например, 11 месяцев): Регистрация НЕ требуется․ Договор действует с момента подписания․ Это самый популярный вариант для избежания бюрократии․
• Срок 1 год и более: Стороны подают заявление через МФЦ или Госуслуги (или нотариуса)․ Срок регистрации — до 9 рабочих дней․ Плата за регистрацию (госпошлина) оплачивается Арендодателем (если иное не оговорено)․
• Последствия нерегистрации: Договор считается незаключенным, стороны не могут ссылаться на него в суде для защиты прав (например, выселить нанимателя по истечении срока будет сложнее)․

Особенности при сдаче жилья Юридическому лицу (ИП)

Если Наниматель — компания или ИП, а Арендодатель — самозанятый без статуса ИП:

• ЗАПРЕЩЕНО законом № 422-ФЗ․ Самозанятый без ИП не может получать доход от юрлиц/ИП по договорам аренды/найма․
• Если Арендодатель — самозанятый ИП, то это возможно․ Ставка НПД — 6%․ Юрлицо-Наниматель становится налоговым агентом по НДФЛ? Нет․ Для НПД налоговый агентом не выступает никто, платит сам ИП․ Но юрлицо должно учитывать расходы по аренде корректно (договор, акты, чеки НПД)․

Типичные ошибки и риски (Чек-лист на 2026 год)

Электронное оформление (ЭДО / Госуслуги / Сервисы)

В 2026 году популярны сервисы для автоматического заполнения и подписания договора (FreshDoc, Юрдиум, КонсультантПлюс, банковские приложения Т-Банк, Сбер и др․)․

• Позволяют заполнить бланк онлайн за 5-10 минут․
• Генерируют Акт приема-передачи․
• Некоторые интегрированы с «Моим налогом» для автоматической выдачи чеков․
• Подписание возможно простой электронной подписью (СМС-код) или усиленной (квалифицированной ЭЦП)․ Для физлиц достаточно простой ЭП (СМС/Госуслуги)․

Резюме: пошаговый алгоритм сдачи жилья самозанятым

1. Убедиться, что вы — гражданин РФ/ЕАЭС/Украины и не работали у этого Нанимателя (если юрлицо) последние 2 года․
2. Зарегистрироваться в приложении «Мой налог» (если еще нет статуса)․
3. Подготовить документы на квартиру (выписка ЕГРН, паспорт)․
4. Найти Нанимателя (физлицо)․
5. Скачать/сгенерировать Договор найма жилого помещения (образец выше)․
6. Заполнить все поля: реквизиты сторон, адрес, площадь, срок (лучше 11 месяцев), сумма, день оплаты, реквизиты карты․
7. Подписать договор в 2 экземплярах (бумага или ЭДО)․
8. Составить Акт приема-передачи с фото счетчиков и описанием имущества․
9. Передать ключи․
10. При получении каждого платежа: выписывать чек в «Мой налог» (ставка 4%)․
11. Платить налог до 28 числа следующего месяца․

Оформление аренды через статус самозанятого в 2026 году остается самым выгодным и простым способом легализовать доход от сдачи жилья․ Ключ к спокойствию, грамотно составленный Договор найма жилого помещения с прилагаемым Актом приема-передачи и дисциплинированная выдача чеков в приложении «Мой налог»․ Используйте приведенный выше образец структуры как основу, адаптируйте под свою ситуацию и не пренебрегайте деталями — это сэкономит вам время, деньги и нервы в будущем․

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией․ При сложных ситуациях (споры, долги, обременения) рекомендуется обратиться к практикующему юристу или нотариусу․