Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

В практике гражданско‑правовых отношений часто встречаются ситуации, когда одна сторона предоставляет другому жилое помещение бесплатно (например, родственники, друзья, благотворительные цели). Несмотря на отсутствие платы, такие отношения оформляются договором найма (аренды) жилого помещения, поскольку иначе они могут быть квалифицированы как безвозмездное пользование, что влечёт иные правовые последствия.

В данной статье рассмотрены:

правовая база договора найма жилого помещения между физическими лицами;
особенности договора без оплаты (бесплатного найма);
обязательные и рекомендуемые условия такого договора;
пошаговая инструкция по заполнению образца;
готовый пример договора с комментариями;
рекомендации по регистрации и хранению документа.

Правовая основа

Договор найма жилого помещения регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 606‑625 ГК РФ). Согласно ст. 606 ГК РФ, наймом признаётся договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение для временного владения и пользования, а наниматель обязуется вносить плату за это пользование.

Однако закон не запрещает устанавливать в договоре отсутствие платы. В таком случае договор считается бесплатным наймом (или безвозмездным пользованием в рамках договора найма). Важно чётко прописать данное условие, иначе суд может признать отношения безвозмездным пользованием, к которому применяются иные нормы (например, ст. 689‑696 ГК РФ о безвозмездном пользовании).

Кроме того, при сдаче жилья внаём между физическими лицами не требуется государственная регистрация договора, если срок найма не превышает одного года (ст. 609 ГК РФ). Если срок больше года – договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Особенности договора найма без оплаты

Отсутствие арендной платы. В пункте о плате указывается, что наниматель не вносит никаких денежных средств за пользование жилым помещением.
Возможность компенсации расходов. Сторон можно предусмотреть возмещение наймодателю коммунальных платежей, текущего ремонта или иных расходов, связанных с содержанием помещения.
Срок действия. Договор может быть заключён на любой срок (фиксированный или неопределённый). При неопределённом сроке каждая сторона вправе расторгнуть договор, уведомив другую сторону за разумный срок (обычно один месяц).
Обязанности сторон. Несмотря на отсутствие платы, наниматель обязан:
- соблюдать правила проживания, санитарные и пожарные нормы;
- не осуществлять перепланировку без письменного согласия наймодателя;
- соблюдать сохранность имущества;
- возвратить помещение в том же состоянии, в котором оно было принято, за вычетом естественного износа.
Ответственность. В договоре можно прописать штрафы за нарушение условий (например, за несвоевременный возврат, повреждение имущества).

Основные условия договора найма жилого помещения без оплаты

При составлении договора рекомендуется включить следующие разделы:

Преамбула. Указание даты и места заключения договора, полные наименования сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
Предмет договора. Точное описание передаваемого жилого помещения (адрес, площадь, этаж, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники).
Срок найма. Указание начала и конца срока либо условие о бессрочном договоре с правом расторжения.
Плата за найм. Формулировка: «Наниматель не вносит плату за пользование жилым помещением». При необходимости – пункт о возмещении коммунальных платежей.
Права и обязанности сторон.
- Наймодатель: предоставление помещения в пригодном для проживания состоянии, обеспечение права собственности, уведомление о планируемых работах.
- Наниматель: бережное использование, соблюдение правил дома, своевременное уведомление о недостатках, возврат помещения по окончании срока.
Ответственность сторон. Указание последствий нарушения условий (штрафы, компенсация ущерба, расторжение договора).
Изменение и расторжение договора. Порядок внесения изменений (письменное согласие сторон), условия расторжения по инициативе любой стороны.
Форс‑мажор. Стандартная оговорка о непредвиденных обстоятельствах.
Юридические адреса и реквизиты для направления претензий.
Подписи сторон. Место для подписи и расшифровки.

Пошаговая инструкция по заполнению образца

Скачайте пустой бланк договора (например, в формате .docx или .pdf) из проверенных источников (КонсультантПлюс, Юрист.ру, официальные сайты нотариальных палат).
Заполните преамбулу: укажите город, дату (день, месяц, год), ФИО и паспортные данные наймодателя и нанимателя.
В разделе «Предмет договора» внесите точный адрес квартиры/дома, общую площадь, этаж, количество комнат, наличие мебели и техники (можно приложить опись имущества как приложение №1).
Укажите срок найма: например, «с «01» января 2027 года по «31» декабря 2027 года» либо «договор заключён на неопределённый срок».
В пункте о плате напишите: «Наниматель не вносит плату за пользование жилым помещением. Коммунальные платежи (электричество, вода, газ, отопление) оплачивает наймодатель» либо иной вариант, согласованный сторонами.
Опишите права и обязанности сторон, используя типовые формулировки из пункта 3 выше, адаптировав под конкретную ситуацию.
Если необходимо, добавьте приложения: опись имущества, акт приёма‑передачи помещения, согласие на обработку персональных данных.
После заполнения распечатайте договор в двух экземплярах, подпишите обе стороны. При желании можно заверить подписи у нотариуса (не обязательно, но повышает доказательную силу).
Один экземпляр передаётся наймодателю, второй – нанимателю. Сохраните документы в течение всего срока действия договора и ещё три года после его окончания (срок исковой давности по гражданским делам).

Образец договора найма жилого помещения между физическими лицами без оплаты

Ниже представлен типовой шаблон. Все выделенные жирным части необходимо заменить на актуальные данные сторон.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(без оплаты)

г. _______________ «____» __________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

______________________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан «____» __________ 20__ г. __________________, residing at: ______________________________________ (далее – Наймодатель),
______________________________, паспорт: серия ____ № ______, выдан «____» __________ 20__ г. __________________, residing at: ______________________________________ (далее – Наниматель).

Вместе именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий Договор о следующем:

Предмет договора.
Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю для временного владения и пользования жилое помещение, расположенное по адресу: ______________________________, общей площадью ______ кв.м., этаж ______, количество комнат ______. Описание и состояние помещения, а также перечень передаваемого имущества (мебель, бытовая техника) приведены в Приложении № 1 к настоящему Договору.
Срок найма.
Настоящий Договор заключён на срок с «____» __________ 20__ г. по «____» __________ 20__ г. (или: на неопределённый срок). При неопределённом сроке каждая из Сторон вправе расторгнуть Договор, уведомив другую Side за один (1) месяц до желаемого расторжения.
Плата за найм.
Наниматель не вносит плату за пользование жилым помещением. Коммунальные платежи (электричество, вода, газ, отопление, вывоз мусора) оплачивает Наймодатель. При возникновении дополнительных расходов (например, ремонт, вызванный действиями Нанимателя) они возмещаются Нанимателем в полном объёме.
Права и обязанности Сторон.
- Наймодатель:
  1. предоставить помещение в состоянии, пригодном для постоянного проживания;
  2. обеспечить право собственности на указанное жилое помещение;
  3. предварительно уведомить Нанимателя о планируемых работах, влияющих на условия проживания;
  4. принять помещение обратно по окончании срока найма в соответствии с актом приёма‑передачи.
- Наниматель:
  1. бережно эксплуатировать жилое помещение, соблюдать санитарные, пожарные и другие нормы;
  2. не осуществлять перепланировку, реконструкцию или иные изменения конструктивных элементов без письменного согласия Наймодателя;
  3. своевременно информировать Наймодателя о выявленных недостатках и повреждениях;
  4. возместить Наймодателю ущерб, причинённый его действиями (или бездействием), включая стоимость ремонта и замены имущества;
  5. по окончании срока найма вернуть помещение в том же состоянии, в котором оно было принято, за вычетом естественного износа, и подписать акт приёма‑передачи.
Ответственность Сторон.
За нарушение условий настоящего Договора виновная Сторона несёт ответственность в соответствии с законодательством РФ. В частности, Наниматель обязан компенсировать Наймодателю все убытки, вызванные повреждением имущества или несоблюдением правил проживания. Штраф за несвоевременный возврат помещения составляет ______ рублей за каждый день просрочки.
Изменение и расторжение Договора.
Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписи обеих Сторон. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, по инициативе любой из Сторон с соблюдением предусмотренного срока уведомления, а также в случаях, предусмотренных законодательством РФ.
Форс‑мажор.
Стороны освобождаються от ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы (стихийные бедствия, войны, эпидемии и т.п.), если такие обстоятельства сделали исполнение невозможным.
Юридические адреса и реквизиты.

Наймодатель: ______________________________, тел.: ___________
Наниматель: ______________________________, тел.: ___________
Подписи Сторон.
Наймодатель: ______________________ /__________________/

Наниматель: ______________________ /__________________/

Приложение № 1

Описание и состояние жилого помещения, перечень передаваемого имущества (мебель, бытовая техника).

____________________________________________________________________________

Регистрация и хранение договора

Если срок найма составляет менее одного года, государственная регистрация не требуется.
При сроке более одного года договор подлежит регистрации в Росреестре (подача заявления вместе с договором, паспортами сторон и документами, подтверждающими право собственности наймодателя).
Рекомендуется заверить подписи у нотариуса, особенно если стороны не являются близкими родственниками – это упрощает доказательство факта заключения договора в случае спора.
Храните договор вместе с актом приёма‑передачи, описью имущества и копиями паспортов сторон в надёжном месте (например, в огнеупорном шкафу или в электронном архиве с резервным копированием).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли расторгнуть договор досрочно без причины?: Да, если в договоре предусмотрено право расторжения по инициативе любой стороны с выдержкой разумного срока уведомления (обычно один месяц). При отсутствии такого условия расторжение возможно только по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным законом (например, существенное нарушение условий).
Нужно ли платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) при бесплатном найме?: НДФЛ не удерживается, поскольку сделка не предполагает получения дохода. Однако если наймодатель получает иное материальное вознаграждение (например, компенсацию коммунальных платежей), оно может рассматриваться как доход и подлежит декларации.
Можно ли передать жилое помещение третьим лицам (субаренда)?: Субаренда допускается только при наличии письменного согласия наймодателя и при условии, что такой запрет не содержится в договоре. При бесплатном найме обычно субаренда запрещается, чтобы избежать непредвиденных обязательств.
Что делать, если наниматель отказывается вернуть помещение?: Сначала направьте претензию с требованием вернуть жильё в указанный срок. Если претензия остаётся без ответа, можно обратиться в суд с иском о возврате помещения и взыскании ущерба. Наличие подписанного акта приёма‑передачи значительно упрощает доказывание факта передачи и состояния помещения.

Договор найма жилого помещения между физическими лицами без оплаты – это законный и удобный способ оформления бесплатного предоставления жилья. Главное – чётко прописать все существенные условия: предмет, срок, отсутствие платы, права и обязанности сторон, порядок расторжения и ответственность. Используя представленный выше образец и следуя пошаговой инструкции, вы сможете составить юридически грамотный документ, который защитит интересы как наймодателя, так и нанимателя.

Помните, что даже в случае дружеских или семейных отношений письменный договор служит надёжной гарантией против недоразумений и помогает избежать споров в будущем. При возникновении сложных вопросов (например, связанных с регистрацией, налогообложением или разделом имущества) рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом.