Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Договор купли‑продажи земельного участка, заключаемый с органом местного самоуправления (администрацией), имеет ряд особенностей по сравнению с сделкой между физическими лицами. Ниже представлен подробный обзор требований, этапов оформления и типового образца документа, который можно адаптировать под конкретную ситуацию.

Правовая база

Гражданский кодекс РФ (ст. 550‑557) – общие положения о договоре купли‑продажи;
Земельный кодекс РФ (ст. 26‑28) – особенности сделок с земельными участками;
Федеральный закон № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» – порядок взаимодействия с администрацией;
Нормативные акты субъекта РФ и муниципальные правовые акты, регулирующие предоставление и отчуждение земель в муниципльной собственности.

Кто может выступать стороной договора?

Продавец – администрация (муниципальное образование) в качестве собственника земельного участка, находящегося в муниципальной собственности;
Покупатель – физическое или юридическое лицо, имеющее право приобретать землю (например, гражданин РФ, иностранный инвестор с соответствующим разрешением, коммерческая организация).

Основные условия договора

Предмет договора – точное описание земельного участка: кадастровый номер, площадь, границы (ссылка на кадастровый план), назначение (сельхоз, жилищное, промышленное и т.п.).
Цена – определяется в соответствии с результатами оценки (рыночная стоимость, кадастровая стоимость с коэффициентом, либо по результатам торгов/аукциона). Цена указывается в рублях с указанием НДС, если он применяется.
Срок и порядок оплаты – единовременная выплата, рассрочка или поэтапные платежи; указываются реквизиты счёта администрации.
Права и обязанности сторон – передача права собственности, обеспечение отсутствия обременений (залог, аренда, сервитут), гарантия отсутствия споров о границах.
Ответственность сторон – штрафы за просрочку оплаты, нарушение условий передачи участка, возмещение убытков.
Форс‑мажор – стандартный пункт о (стихийные бедствия, действия государственных органов и т.д.).
Порядок регистрации – обязательная государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре; указывается, кто подаёт заявление и оплачивает пошлину.
Заключительные положения – адреса для переписки, язык договора, порядок внесения изменений, арбитражная оговорка (при необходимости).

Этапы оформления договора

Подготовка документов – выписка из ЕГРН о праве администрации на участок, кадастровый паспорт, справка об отсутствии обременений, решение органа местного самоуправления о согласовании продажи (если требуется).
Определение цены – проведение независимой оценки или участие в публичных торгах/аукционе, организованных администрацией.
Согласование проекта договора – стороны обсуждают и утверждают проект документа (часто администрация предоставляет свой типовой шаблон).
Подписание договора – подписание уполномоченными представителями (глава администрации или его заместитель, уполномоченное лицо покупателя). Подписи заверяются печатью организации (если требуется).
Оплата – перевод средств на счёт администрации в соответствии с графиком платежей.
Регистрация перехода права – подача заявления в Росреестр (можно через МФЦ или электронно) с приложением договора, платежных документов и заявления о регистрации.
Получение выписки из ЕГРН – после регистрации покупатель получает подтверждение своего права собственности на участок.

Типовой образец договора (с скрытыми персональными данными)

Ниже представлен фрагмент типового договора. Все персональные данные заменены условными обозначениями ([ФИО], [адрес], [телефон] и т.п;). При реальном оформлении необходимо подставить актуальные сведения, соблюдая требования конфиденциальности.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА № ___
г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Администрация ________________________, в лице _______________________,
действующего на основании Устава _______________________,
именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,
и
Гражданин РФ _______________________, паспорт № ____________, выданный
____________________, residing at _____________________,
именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,
вместе именуемые Стороны, заключили настоящий Договор о следующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец продает, а Покупатель покупает земельный участок,
 расположенный по адресу: [адрес участка],
 кадастровый номер: [кадастровый номер],
 площадь: [площадь] кв.м,
 разрешенное использование: [назначение],
 границы которого определены кадастровым планом, приложенным к настоящему Договору как Приложение № 1.

ЦЕНА ДОГОВОРА
Общая цена участка составляет [сумма] рублей ([сумма прописью]) рублей 00 копеек.
Оплата производится следующим образом:
 а) предоплата в размере [процент]% от общей цены – не позднее [дата];
 б) остаток суммы – в течение [срок] дней после подписания Акта приема-передачи.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора участок свободен от прав третьих лиц, обременений и споров.
Покупатель обязуется использовать участок строго по его целевому назначению и соблюдать все требования законодательства РФ в области землепользования.
Переход права собственности считается осуществленным с момента государственной регистрации в ЕГРН.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает пени в размере [ставка]% за каждый день просрочки.
За нарушение гарантий Продавца, связанных с обременениями участка, Продавец возмещает Покупателю все возникшие убытки.

РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА
Регистрация перехода права собственности осуществляется Покупателем в территориальном органе Росреестра по месту нахождения участка.
Государственная пошлина за регистрацию оплачивается Покупателем.
Срок подачи документов на регистрацию – не более [число] рабочих дней с даты подписания Договора.

ФОРС-МАЖОР
Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение обязательств, если такое неисполнение вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (стихийные бедствия, действия государственных органов и т.п.).

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, оба имеют одинаковую юридическую силу.
Изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении их в письменной форме и подписании обеими Сторонами.
Все споры и разногласия, возникающие из настоящего Договора, решаются путем переговоров. В случае недостижения согласия спор передается на рассмотрение суда по месту нахождения Продавца.

Юридические адреса и реквизиты Сторон:

Продавец:
Администрация ______________________
ИНН/КПП: [ИНН]/[КПП]
р/с: [расчётный счёт] в банке [название банка]
БИК: [БИК]
tel: [телефон]

Покупатель:
[ФИО]
ИНН: [ИНН] (для юридического лица – реквизиты организации)
р/с: [расчётный счёт] в банке [название банка]
БИК: [БИК]
tel: [телефон]

Подписи Сторон:
Продавец: _____________________ / [ФИО представителя] /
Покупатель: _____________________ / [ФИО покупателя] /

Договор купли‑продажи земельного участка с администрацией: особенности, этапы и типовой образец