Статья предназначена для тех, кто планирует приобрести или продать нежилое помещение – кладовку, расположенную в многоквартирном или нежилом здании. Ниже вы найдёте подробное описание структуры договора, особенности его оформления для кладовки, а также готовый образец, который можно адаптировать под свои нужды.

Что такое договор купли‑продажи нежилого помещения?

Договор купли‑продажи нежилого помещения – это гражданско‑правовой контракт, в соответствии с которым одна сторона (Продавец) передаёт другой стороне (Покупателю) право собственности на нежилое помещение за определённую денежную сумму. Договор регулируется положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 454‑467) и требованиями законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Основные элементы договора

• Предмет договора – точное описание нежилого помещения (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, принадлежность к зданию).
• Цена и порядок расчёта – сумма, валюта, сроки и способ оплаты (банковский перевод, наличные, расчётный счёт).
• Права и обязанности сторон – передача помещения, предоставление документов, гарантии отсутствия обременений, расходы на регистрацию.
• Ответственность сторон – штрафы за нарушение сроков, неустойка, последствия невозможности исполнения.
• Срок действия и порядок расторжения – момент вступления в силу, условия досрочного расторжения.
• Регистрация перехода права собственности – указание, что право собственности возникает после государственной регистрации в ЕГРН.
• Заключительные положения – сила договора, порядок внесения изменений, applicable law, адреса для correspondence.

Особенности оформления договора для кладовки

Кладовка – это, как правило, небольшое нежилое помещение, расположенное в подвале, на первом этаже или в техническом этаже здания. При составлении договора следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Кадастровый номер и технические характеристики – даже если площадь небольшая, необходимо указать точный кадастровый номер, площадь в квадратных метрах и этаж.
2. Право на общедомовое имущество – при продаже кладовки часто передаётся доля в праве общей собственности на земельный участок и несущие конструкции здания. Этот пункт должен быть чётко прописан.
3. Отсутствие обременений – важно получить от продавца справку о том, что помещение не находится в залоге, под арестом, не являеться предметом спора и не имеет ограничений со стороны третьих лиц.
4. Капитальный ремонт и техническое состояние – если кладовка недавно прошла ремонт, целесообразно отразить это в договоре (дата проведения, организация, выполнившая работы).
5. Передача документов – помимо самого помещения продавец обязан передать технический паспорт, выписку из ЕГРН, акт приёма‑передачи и иные документы, подтверждающие право собственности.

Образец договора купли‑продажи нежилого помещения (кладовки)

Ниже представлен типовой шаблон. Все персональные данные (ФИО, телефоны, конкретные адреса) заменены условными обозначениями в квадратных скобках. Перед использованием замените их на реальные сведения сторон.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (КЛАДОВКИ)

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Настоящий договор заключили:

• ______________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице ______________________, действующего на основании ______________________,
• ______________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», в лице ______________________, действующего на основании ______________________.

Продавец и Покупатель совместно именуются Сторонами.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Продавец продает, а Покупатель покупает нежилое помещение (далее – «Помещение»), расположенное по адресу: [адрес объекта], этаж [номер этажа], общая площадь [площадь] кв. м, кадастровый номер [кадастровый номер].

Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании [основание права собственности], что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности № [номер свидетельства] от «___» __________ 20__ г., выданным [орган, выдавший свидетельство].

В результате приобретения Помещения к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности на здание, в котором находится Помещение, а также право на земельный участок, на котором расположено здание, в соответствии с пунктом 1.4 настоящего договора.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТА

Общая цена Помещения составляет [сумма] рублей (включая НДС, если applicable).

Покупатель оплачивает цену следующим образом:

• аванс – [сумма аванса] рублей в течение [срок] банковских дней после подписания договора;
• оставшаяся сумма – [сумма остатка] рублей перечисляется на расчётный счёт Продавца [реквизиты счёта] в течение [срок] банковских дней после подписания акта приёма‑передачи.

Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, несет Покупатель, за исключением случаев, иначе согласованных Сторонами.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТЕЙ СТОРОН

Продавец обязуется:

• передать Покупателю Помещение в состоянии, соответствующем пункту 1.1 настоящего договора, без каких-либо обременений и ограничений;
• предоставить Покупателю все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРН, технический паспорт, акт приёма‑передачи и т.д.);
• обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания договора и акта приёма‑передачи.

Покупатель обязуется:

• принять Помещение и подписать акт приёма‑передачи;
• оплатить цену в порядке и сроки, установленные пунктом 2.2 договора;
• осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Помещение в ЕГРН в течение [срок] дней после получения всех необходимых документов от Продавца.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере [процент]% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За нарушение сроков передачи Помещения Продавец уплачивает Покупателю пеню в размере [процент]% от цены договора за каждый день просрочки.

В случае существенного нарушения условий договора сторона, пострадавшая от такого нарушения, имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством РФ (существенное нарушение obligations).

РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

До момента государственной регистрации риск случайной гибели или повреждения Помещения несёт Продавец.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только при условии их оформления в письменной форме и подписания обеими Сторонами.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон, обладающих одинаковой юридической силой.

При возникновении споров и разногласий, вытекающих из исполнения настоящего договора, Стороны стремятся решить их путем переговоров. В случае недостижения согласия спор подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения Продавца.

Продавец: _____________________ / _____________________

Покупатель: _____________________ / _____________________

«___» __________ 20__ г.

---

Как правильно заполнить образец

1. Заполните реквизиты сторон – укажите полные наименования организаций (или ФИО физических лиц, если сделка между гражданами), ИНН/КПП, юридический адрес (без указания конкретного номера дома, если это считается личной информацией – достаточно указать «г. __________, ул. __________»).
2. Опишите объект – внесите точный адрес кладовки, этаж, площадь, кадастровый номер. Эти данные можно взять из выписки из ЕГРН или технического паспорта.
3. Укажите цену – пропишите сумму прописью и цифрами, укажите валюту и порядок оплаты (аванс, остаток).
4. Проверьте наличие обременений – запросите у продавца выписку из ЕГРН о отсутствии залога, ареста, ограничений. Результат отразите в пункте 1.2 договора.
5. Согласуйте сроки передачи и регистрации – обычно передача происходит в течение 5‑10 рабочих дней после подписания акта приёма‑передачи, а регистрация – в течение 10‑14 дней после подачи документов в Росреестр.
6. Подпишите акт приёма‑передачи – приложите к договору отдельный акт, в котором фиксируются показания счётчиков (если есть), состояние помещения, передача ключей и документов.
7. Подайте документы в Росреестр – Покупатель подаёт заявление о регистрации перехода права собственности вместе с договором, актом приёма‑передачи, выпиской из ЕГРН и квитанцией об оплате пошлины.

Полезные советы

• Всегда требуйте от продавца свежую выписку из ЕГРН (не старше 30 дней) – это гарантирует актуальность сведений о правах и обременениях.
• Если кладовка находится в подвале, уточните, кто отвечает за содержание общего имущества (лестницы, инженерные сети). Иногда такие обязанности закрепляются за управляющей компанией, а не за владельцем помещения.
• При наличии арендаторов в здании проверьте, не нарушает ли продажа кладовки их права (например, право первого отказа, если такое предусмотрено уставом ТСЖ или договором аренды).
• Для большей безопасности сделки можно воспользоваться услугами нотариуса – нотариальное заверение договора повышает его доказательную силу и защищает стороны от возможных оспариваний.
• Не забывайте про налоговые последствия: при продаже недвижимости физическим лицом может возникнуть НДФЛ (13 % с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения, если срок владения менее минимального периода владения).

---

Договор купли‑продажи нежилого помещения – кладовки требует внимательного подхода к описанию объекта, цены, порядка расчётов и обязательств сторон. Используя представленный выше образец и следуя рекомендациям по заполнению, вы сможете оформить сделку корректно, минимизировать риски и обеспечить законный переход права собственности. Помните, что ключевым этапом является государственная регистрация в ЕГРН – только после её завершения покупатель становится полноправным владельцем помещения.

Если у вас остались вопросы или требуется индивидуальная консультация по конкретной ситуации, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу.