При покупке или продаже недвижимости, включающей земельный участок и жилой (или садовый) дом, необходимо оформить договор купли‑продажи (ДКП). В данной статье представлен подробный обзор требований к такому договору, пошаговая инструкция по его составлению и готовый образец, который можно распечатать и заполнить от руки или в текстовом редакторе.

Нормативная база

• Гражданский кодекс РФ (ст. 550‑558) – общие правила договора купли‑продажи;
• Земельный кодекс РФ (ст. 26‑28) – особенности сделок с земельными участками;
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок регистрации в Росреестре;
• При наличии материнского капитала – Федеральный закон № 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Обязательными элементами ДКП являются:

1. Предмет договора (описание земельного участка и дома);
2. Цена сделки и порядок её оплаты;
3. Сведения о сторонах (ФИО, паспортные данные, ИНН при наличии);
4. Условия передачи права собственности и акт приёма‑передачи;
5. Подписи сторон и дата заключения договора.

Что должно быть указано в договоре

Предмет договора

• Кадастровый номер земельного участка;
• Адрес (или описание расположения) участка;
• Площадь участка (в квадратных метрах);
• Наличие и характеристики дома: этажность, общая площадь, материал стен, год постройки, наличие коммуникаций (вода, газ, электричество, канализация).

Цена и порядок расчётов

• Общая стоимость объекта (в рублях);
• Варианты оплаты: единовременный платёж, рассрочка, зачёт материнского капитала, ипотечный кредит;
• Сроки внесения платежей и реквизиты счёта получателя.

Права и обязанности сторон

• Обязанность продавца передать участок и дом в состоянии, соответствующем описанию;
• Обязанность покупателя принять объект и оплатить его согласно договору;
• Гарантии отсутствия обременений (аренда, залог, ограничения) либо их раскрытие;
• Ответственность за нарушение условий договора (пеня, неустойка).

Регистрация сделки

После подписания ДКП стороны подают заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде). К заявлению прилагаются:

• Подписанный договор купли‑продажи;
• Документы, подтверждающие право продавца на объект (выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности);
• Паспорта сторон;
• Согласие органов опеки и попечительства (если один из участников – несовершеннолетний);
• Свидетельство о праве на материнский капитал и заявление о его использовании (при наличии).

Пошаговая инструкция по составлению договора

1. Сбор информации: запросите у продавца выписку из ЕГРН на земельный участок и дом, уточните кадастровые номера, площадь, адрес, наличие коммуникаций.
2. Определение цены: оценочная стоимость может определяться независимым оценщиком или по соглашению сторон.
3. Выбор формы оплаты: решите, будет ли оплата единовременной, в рассрочку или с использованием материнского капитала.
4. Составление текста договора: используйте представленный ниже образец, заменив placeholder‑ы на реальные данные.
5. Проверка юристом: рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или нотариусом, особенно если сделка сложная (залог, ипотека, долевой участок).
6. Подписание: договор подписывается обеими сторонами в присутствии свидетелей (не обязательно, но желательно) и заверяется нотариусом при необходимости.
7. Регистрация: подавайте документы в Росреестр через МФЦ или онлайн‑сервис.
8. Получение выписки из ЕГРН: после регистрации вы получите подтверждение перехода права собственности.

Образец договора купли‑продажи земельного участка с домом (для печати)

Ниже представлен шаблон, который можно скопировать в любой текстовый редактор (Word, Google Docs) и распечатать. Все места, требующие заполнения, выделены квадратными скобками.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ДОМОМ

г. _______________________ «___» __________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:
Продавец: ______________________________, паспорт: серия ___ № __________, выдан ____________________, residing at ______________________________ (далее – «Продавец»),

Покупатель: ______________________________, паспорт: серия ___ № __________, выдан ____________________, residing at ______________________________ (далее – «Покупатель»),

в дальнейшем совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о следующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец продает, а Покупатель покупает следующий объект недвижимости:

 
Земельный участок:
 

 
Кадастровый номер: [____________________];
 
Адрес (или описание расположения): [____________________];
 
Площадь: [_________] кв.м.;
 
Категория земель: [____________________];
 
Разрешённое использование: [____________________];
 
 
 
Жилой дом (садовый дом), расположенный на указанном земельном участке:
 

 
Этажность: [_________] этаж(а);
 
Общая площадь: [_________] кв.м.;
 
Материал стен: [____________________];
 
Год постройки: [_________] год;
 
Наличие коммуникаций: вода – [да/нет], газ – [да/нет], электричество – [да/нет], канализация – [да/нет];
 
Иные сведения: [____________________].
 
 


ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Общая цена объекта недвижимости составляет [____________________] (____________________) рублей 00 копеек.
Порядок оплаты:

 
Аванс в размере [_________] % от цены – [____________________] рублей, выплачивается в течение [_________] банковских дней после подписания договора;
 
Остаток суммы – [____________________] рублей – выплачивается путем перечисления на расчётный счёт Продавца № [____________________] в банке [____________________] не позднее [_________] числа [_________] 20__ г.;
 
При использовании материнского капитала: сумма, подлежащая оплате за счёт средств материнского капитала, составляет [____________________] рублей, остальная часть оплачивается наличными/безналичным способом согласно пунктам 2.2.1‑2.2.2.


ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Продавец обязуется:

 
Передать Покупателю объект недвижимости в состоянии, соответствующем описанию в п. 1.1 настоящего Договора;
 
Предоставить все документы, подтверждающие право собственности на объект (выписка из ЕГРН, технический паспорт дома и т.д.);
 
Убедиться, что на объекте отсутствуют обременения, за исключением тех, которые указаны в п. 3.3.


Покупатель обязуется:

 
Принять объект недвижимости и подписать акт приёма‑передачи;
 
Оплатить объект в соответствии с п. 2.2 настоящего Договора;
 
После регистрации права собственности в ЕГРН обеспечить timely уплату всех налогов и сборов, связанных с владением недвижимостью.


Обременения и ограничения:

 
[Перечислить все известные обременения: аренда, залог, сервитут, ограничения по использованию и т.д.];
 
Если обременений нет – указать «Отсутствуют».


ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение условий настоящего Договора виновная сторона выплачивает штраф в размере [_________] % от суммы невыполненного обязательства за каждый день просрочки, но не более [_________] % от общей цены договора.
Стороны освобождаются от ответственности за невозможность исполнения обязательств в случае форс‑мажорных обстоятельств, подтверждённых документально.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Настоящий Договор подлежит государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Для регистрации Стороны представляют в Росреестр (через МФЦ) следующие документы:

 
Подписанный настоящий Договор;
 
Выписка из ЕГРН на земельный участок и дом;
 
Паспорта Сторон;
 
Согласие органов опеки и попечительства (при необходимости);
 
Заявление и документы о использовании материнского капитала (при наличии).


ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Настоящий Договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой из Сторон и один – для подачи в регистрирующий орган.
Все изменения и дополнения к Договору действительны только при оформлении в письменной форме и подписании обеими Сторонами.
Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и остаётся действительным до полной исполнения обязательств Сторон.

Продавец: _____________________ /_____________________/
Покупатель: _____________________ /_____________________/

«___» __________ 20__ г.

Примечание: Перед использованием шаблона рекомендуется проверить соответствие актуальному законодательству и, при необходимости, внести уточнения, связанные с конкретной ситуацией (например, наличие долевой собственности, аренды, ипотеки и т.д.).

Особенности оформления с использованием материнского капитала

• Материнский капитал может быть направлен на оплату части или полной стоимости объекта недвижимости, если объект соответствует требованиям ФЗ‑256 (жилое помещение, расположенное на территории РФ).
• Необходимо получить свидетельство о праве на материнский капитал и подать заявление в Пенсионный фонд РФ (или через портал Госуслуг) о направлении средств на покупку.
• После получения одобрения ПФР средства перечисляются непосредственно на счёт продавца или на эскроу‑счёт, в зависимости от выбранной схемы расчётов.
• В договоре необходимо указать сумму, подлежащую оплате за счёт материнского капитала, и реквизиты счёта получателя.

Рекомендации по проверке объекта перед сделкой

1. Запросите выписку из ЕГРН – она покажет текущего владельца, наличие обременений и точные границы участка.
2. Проверьте техническое состояние дома: наличие повреждений фундамента, крыши, инженерных систем.
3. Убедитесь, что земельный участок не относится к особо охраняемым природным территориям или зонам с ограничениями по застройке.
4. Если дом является садовым, уточните возможность его круглогодичного проживания (некоторые садовые дома не пригодны для постоянного проживания без перевода в статус ИЖС).
5. При наличии коммуникаций проверьте наличие договоров на поставку воды, газа, электроэнергии и обслуживание канализации.

Договор купли‑продажи земельного участка с домом – ключевой документ, обеспечивающий законность передачи права собственности и защиту интересов обеих сторон. Соблюдение всех формальных требований (точное описание объекта, указание цены и порядка расчётов, наличие необходимых согласий и последующая регистрация) позволяет избежать споров и обеспечить прозрачность сделки.

Используйте представленный выше образец как отправную точку, адаптируя его под свои конкретные условия. При сомнениях или сложных обстоятельствах (долевая собственность, наличие ипотеки, спорные границы) обязательно обратитесь к квалифицированному юристу или нотариусу.

Удачной сделки!

Информация предоставлена в ознакомительных целях и не constituye юридическую консультацию. Для получения персонального совета рекомендуется обратиться к специалисту.