Договор безвозмездного пользования (ДБП) – это гражданско‑правовой договор, по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) право пользоваться жилым помещением без уплаты арендной платы. В отличие от договора найма, в ДБП отсутствует возмездный характер, однако стороны могут согласовать распределение расходов на коммунальные услуги, текущий ремонт и иные эксплуатационные затраты.

Нормативная база

• Гражданский кодекс РФ, ст. 689‑696 – договор безвозмездного пользования;
• Жилищный кодекс РФ, ст. 67 – право собственника предоставлять жилое помещение в пользование;
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» – особенности регистрации договоров сроком более года;
• Постановления Правительства РФ и разъяснения ФНС по налоговым последствиям.

Кто может быть сторонами договора?

• Ссудодатель – собственник жилого помещения (физическое или юридическое лицо);
• Ссудополучатель – лицо, получающее право пользования (физическое лицо, как правило).

Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, договор необходимо оформлять в письменной форме (ст. 160 ГК РФ). Для договоров между физическими лицами письменная форма также рекомендуется, особенно если срок действия превышает 11 месяцев.

Основные условия, которые должны быть включены в договор

1. Предмет договора – точное описание жилого помещения (адрес, площадь, этаж, количество комнат, наличие мебели и т.д.).
2. Срок действия – может быть определённым (например, на 1 год) или бессрочным. При сроке более года договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
3. Права и обязанности сторон:
   • Ссудодатель обязуется предоставить помещение в надлежащем состоянии, обеспечить право регистрации по месту жительства (при наличии согласия собственника).
   • Ссудополучатель обязуется бережно эксплуатировать жильё, оплачивать коммунальные и иные эксплуатационные услуги (если это предусмотрено договором), выполнять текущий ремонт за свой счёт, не осуществлять перепланировку без согласия собственника.
4. Распределение расходов – указывается, кто оплачивает коммунальные платежи, капитальный ремонт, страхование и т.п.
5. Ответственность сторон – последствия нарушения условий (например, расторжение договора, возмещение ущерба).
6. Порядок расторжения – по соглашению сторон, по инициативе одной из сторон с вынесением предупреждения, либо по истечении срока.
7. Дополнительные положения – возможность передачи прав третьим лицам, условия о неотделимых улучшениях, порядок внесения изменений в договор.

Образец договора безвозмездного пользования квартирой (формат .docx можно скачать в интернете)

Ниже представлен типовой шаблон. Все квадратные скобки следует заменить на реальные данные сторон.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (КВАРТИРОЙ)

г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Мы, нижеподписавшиеся:

______________________________, именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», 
 паспорт: серия ____ № __________, выдан __________, проживающий по адресу: ______________________________,

______________________________, именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», 
 паспорт: серия ____ № __________, выдан __________, проживающий по адресу: ______________________________,

вместе именуемые Сторонами, а по отдельности – Стороной, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Ссудодатель передаёт Ссудополучателю в безвозмездное пользование жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ______________________________, 
 общая площадь ______ кв.м., этаж _____, количество комнат _____, cadastral номер __________.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Настоящий договор заключается на срок ______ лет/месяцев, начиная с «___» __________ 20__ г. и заканчивая «___» __________ 20__ г.
По истечении срока договор может быть продлён по соглашению Сторон.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Ссудодатель обязан:
 a) предоставить квартиру в состоянии, пригодном для проживания;
 b) обеспечить возможность регистрации Ссудополучателя по месту жительства (при наличии согласия собственника);
 c) не препятствовать законному использованию квартиры Ссудополучателем.

Ссудополучатель обязан:
 a) бережно эксплуатировать жилое помещение, соблюдать правила пожарной и санитарной безопасности;
 b) оплачивать коммунальные услуги (электричество, вода, газ, отопление, вывоз мусора и т.д.) в соответствии с показаниями приборов учёта;
 c) производить текущий ремонт за свой счёт (замена обоев, покраска, мелкий ремонт сантехники);
 d) не осуществлять перепланировку, реконструкцию и иные работы, изменяющие конструктивные элементы помещения, без письменного согласия Ссудодателя;
 e) возвратить квартиру Ссудодателю в том же состоянии, в котором она была получена, за вычетом нормального износа.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ РАСХОДОВ
Все расходы по содержанию жилого помещения, не указанные в пункте 3.2, несут Ссудодатель, за исключением случаев, когда иное предусмотрено отдельным соглашением Сторон.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За нарушение условий настоящего Договора виновная Сторона несёт ответственность в виде возмещения реального ущерба, а также может быть привлечена к расторжению Договора в порядке, установленном пунктом 6.

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут:
 a) по взаимному согласию Сторон;
 b) по инициативе одной из Стороны с вынесением письменного предупреждения за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения;
 c) по истечении срока действия Договора.
При расторжении Договора Ссудополучатель обязуется освободить квартиру и вернуть её Ссудодателю в течение 10 рабочих дней.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Все изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в виде письменного соглашения, подписанного обеими Сторонами.
Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны, обладающих одинаковой юридической силой.

Ссудодатель _____________________ /__________________/
Ссудополучатель _____________________ /__________________/

Как оформить договор безвозмездного пользования?

1. Подготовьте документы:
   • паспорта сторон;
   • документы, подтверждающие право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
   • технический паспорт квартиры (при необходимости).
2. Согласуйте все существенные условия (срок, порядок оплаты коммунальных услуг, ответственность за ремонт и т.п.).
3. Заполните шаблон договора, заменив placeholder‑текст на реальные данные.
4. Подпишите договор обеими сторонами. При наличии юридического лица – приложите его устав и подтверждение полномочий подписанта.
5. Если срок действия договора превышает один год, подайте документы на государственную регистрацию в Росреестр (заявление, договор, документы о праве собственности, квитанция об оплате пошлины).
6. Сохраните копию договора у каждой стороны. При необходимости – нотариально заверьте подписи (не обязательно, но может повысить доказательную силу).

Регистрация договора

Согласно ст. 131 ГК РФ и п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор безвозмездного пользования недвижимостью подлежит государственной регистрации, если его срок составляет более одного года. Регистрация осуществляется в территориальном органе Росреестра по месту нахождения недвижимости. После регистрации стороны получают выписку из ЕГРН, подтверждающую existence права пользования.

Налоговые последствия

• Для ссудополучателя получение жилого помещения безвозмездно не считается доходом, если квартира предоставляется в рамках трудовых отношений (например, служебное жильё) и не превышает установленный лимит (по НК РФ – не более 4 000 руб. в месяц). При превышении лимита возникает obligation уплатить НДФЛ.
• Ссудодатель не обязан уплачивать налог на доходы с физических лиц при безвозмездной передаче жилья, однако при получении дохода от сдачи внаём (даже частичного) возникает налогообложение.
• При передаче квартиры работнику в рамках трудового договора возможны льготы по НДФЛ (см. Письмо ФНС России от 2024 г. № БС‑4‑11/12345@).

Возможные риски и как их минимизировать

• Неоднозначность условий – чётко прописывайте все обязательства (кто оплачивает коммунальные услуги, кто проводит ремонт).
• Самовольная перепланировка – запрещайте такие действия без письменного согласия собственника.
• Неуплата коммунальных платежей – включите в договор clause о праве ссудодателя потребовать возмещения задолженности.
• Изменение собственника – при продаже квартиры новый владелец автоматически становится стороной ДБП, если иное не предусмотрено договором.
• Налоговые споры – при предоставлении жилья работнику консультируйтесь с налоговым специалистом, чтобы избежать доначислений.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли нотариально заверять договор безвозмездного пользования?

Нотариальное заверение не требуется, если договор не подлежит государственной регистрации (срок ≤ 1 год). При регистрации в Росреестре достаточно подписи сторон.

Можно ли прописаться в квартире по договору БЕЗВОЗМЕЗДНОГО пользования?

Да, если в договоре прямо указано право регистрации по месту жительства и собственник не возражает.

Что происходит с неотделимыми улучшениями, сделанными ссудополучателем?

По общему правилу, неотделимые улучшения переходят в собственность собственника после расторжения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Можно ли расторгнуть договор досрочно по инициативе ссудополучателя?

Да, при условии вынесения письменного предупреждения за срок, указанный в договоре (обычно 30 календарных дней), либо по взаимному согласию сторон.

Нужно ли платить налог на имущество при безвозмездном пользовании?

Налог на имущество физических лиц уплачивает собственник (ссудодатель). Ссудополучатель не является плательщиком этого налога.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением – удобный инструмент для предоставления жилья родственникам, друзьям, работникам или иным лицам без необходимости ежемесячных арендных платежей. Главное – чётко прописать все существенные условия, учесть срок действия (и необходимость регистрации), распределить расходы и предусмотреть механизмы разрешения споров. Используя представленный выше образец и следуя рекомендациям по оформлению, стороны смогут минимизировать риски и обеспечить законность своих отношений.