Договор аренды, заключённый доверительным управляющим от имени собственника, имеет свои особенности. Ниже представлен подробный обзор правового регулирования, типичных пунктов договора и практический образец, который можно адаптировать под конкретную ситуацию.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ – ст. 606‑625 (аренда недвижимости), ст. 1012‑1029 (доверительное управление).
• Федеральный закон «О доверительном управлении имуществом» (при наличии специального регулирования).
• Постановления Правительства РФ о регистрации договоров аренды на срок более одного года.

Кто может выступать арендодателем?

Доверительный управляющий действует от своего имени, но в интересах собственника (учредителя управления). Для заключения договора аренды необходимо:

• Наличие доверенности или договора доверительного управления, expressly предусматривающего право сдавать имущество в аренду;
• Согласие учредителя управления на срок аренды, если он превышает срок действия доверительного управления (ст. 1015 ГК РФ).

Основные условия договора аренды

В договоре между доверительным управляющим и арендатором следует отразить следующие разделы:

1. Предмет договора – описание объекта недвижимости (адрес, площадь, этаж, назначение).
2. Срок аренды – дата начала и окончания, возможность пролонгации.
3. Размер и порядок оплаты арендной платы – сумма, валюта, даты платежа, способы внесения (банковский перевод, наличные и т.д.).
4. Задаток (обеспечительный платёж) – размер, условия возврата.
5. Права и обязанности сторон – использование объекта по назначению, проведение ремонта, содержание в надлежащем состоянии, соблюдение правил пожарной безопасности и т.д.
6. Ответственность сторон – штрафы за просрочку платежа, нарушение условий использования, неуплату коммунальных услуг.
7. Порядок расторжения договора – инициатива каждой стороны, сроки уведомления, последствия (возврат задатка, компенсация убытков).
8. Регистрация договора – если срок аренды ≥ 1 года, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
9. Прочие условия – сила обстоятельств,ное право, порядок разрешения споров (суд или арбитраж), конфиденциальность.

Особенности, связанные с доверительным управлением

• В преамбуле договора указывается, что арендодатель действует «в качестве доверительного управляющего по договору доверительного управления № ____ от ____.»
• Рекомендуется приложить копию договора доверительного управления (или выписку из него) к основному договору аренды.
• Если арендная плата поступает на счёт доверительного управляющего, в договоре прописываются реквизиты этого счёта и порядок перечисления средств учредителю управления.
• При возникновении спора учредитель управления может быть привлечён как третье лицо, если его интересы затрагиваются.

Образец договора аренды (упрощённый)

Ниже представлен типовой шаблон. Перед использованием рекомендуется проверить его соответствие конкретным требованиям сторон и, при необходимости, проконсультироваться с юристом.

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
№ ____
г. ___________ «___» __________ 20__ г.

Доверительный управляющий ______________________________
(ФИО или наименование организации, действующий на основании
Договора доверительного управления № ____ от «___» __________ 20__ г.,
далее – «Арендодатель»), с одной стороны,
и
Арендатор ______________________________
(ФИО или наименование организации, ИНН/КПП, юридический адрес,
далее – «Арендатор»), с другой стороны,
вместе именуемые Сторонами, а по отдельности – Стороной,
согласились о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование
нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________________,
общей площадью ______ кв.м., этаж ______, назначение – ______________
(далее – «Помещение»).

СРОК АРЕНДЫ
Настоящий договор заключён на срок с «___» __________ 20__ г. по «___»
__________ 20__ г.
По истечении срока договор может быть продлён по соглашению Сторон

на дополнительный период.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Арендная плата составляет ______ рублей в месяц (с НДС/без НДС).
Оплата производится не позднее 5-го числа каждого месяца текущего
года на расчётный счёт Арендодателя:
 Банк: ______________________
 Расчётный счёт: _____________
 Корр. счёт: _________________
 БИК: ______________________
Задаток (обеспечительный платёж) в размере ______ рублей вносится
Арендатором одновременно с подписанием настоящего договора и подлежит
возврату в течение 10 банковских дней после расторжения договора,
за вычетом суммы, причитающейся Арендодателю за причиненный ущерб.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендатор обязан:
 – использовать Помещение исключительно по назначению;
 – содержать Помещение в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт
 за свой счёт;
 – своевременно вносить арендную плату и коммунальные платежи;
 – допускать представителей Арендодателя для осмотра Помещения
 в разумное время после предварительного уведомления.
Арендодатель обязан:
 – предоставить Арендатору документы, подтверждающие право на
 сдачу Помещения в аренду (договор доверительного управления,
 выписку из ЕГРН и т.д.);
 – не препятствовать законному использованию Помещения Арендатором.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку оплаты арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере
 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
За нарушение условий использования Помещения Арендодатель вправе
 потребовать возмещения убытков и/или расторгнуть договор в одностороннем
 порядке с выплатой Арендатору компенсации за фактически понесённые
 убытки.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.
Каждая из Сторон имеет право расторгнуть договор в одностороннем
 порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора,
 направив письменное уведомление за 30 календарных дней до предполагаемой
 даты расторжения.
При расторжении договора Арендатор освобождает Помещение и возвращает
 его Арендодателю в состоянии, соответствующем пункту 4.1 настоящего
 договора, за вычетом нормального износа.

РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА
Поскольку срок аренды превышает один год, настоящий договор подлежит
 государственной регистрации в Росреестре. Регистрационные действия
 осуществляются за счёт Арендодателя.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой
 Стороны, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.
Все изменения и дополнения к договору делаются в письменной форме
 и являются его неотъемлемой частью.
При возникновении споров Стороны стремятся решить их путём переговоров.
 В случае неудачи спор передаётся на рассмотрение суда по месту
 нахождения Арендодателя.

Арендодатель: ______________________ / ______________________
(подпись) (расшифровка подписи)

Арендатор: ______________________ / ______________________
(подпись) (расшифровка подписи)

«___» __________ 20__ г.

Практические рекомендации

• Перед подписанием договора проверьте, что в договоре доверительного управления прямо указано право сдавать имущество в аренду; иначе потребуется дополнительное согласие учредителя.
• Укажите в договоре номер и дату договора доверительного управления – это усилит легитимность действий управляющего.
• Если арендная плата перечисляется на счёт управляющего, пропишите порядок перечисления части средств учредителю управления (например, ежемесячный отчёт и перевод).
• Для снижения рисков рекомендуется проводить проверку платёжеспособности арендатора (запрос справок о доходах, банковские выписки).
• Сохраняйте всю переписку и документы (акты приёма‑передачи, платежные поручения) – они могут понадобиться при возникновении спора.

Договор аренды между доверительным управляющим и арендатором требует внимательного подхода к оформлению прав основания управляющего, чёткого указания всех существенных условий и соблюдения регистрационных требований. Используя представленный образец и следуя рекомендациям, стороны смогут минимизировать риски и обеспечить прозрачность отношений.

Если у вас возникли вопросы по конкретной ситуации, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости и доверительном управлении.