Дарение недвижимости между близкими родственниками является одной из самых распространённых форм безвозмездной передачи имущества в России. В данной статье подробно рассмотрим, какие налоговые последствия возникают, когда дочь дарит матери квартиру, когда необходимо уплачивать НДФЛ, а также как правильно оформить сделку и избежать типичных ошибок.
Нормативная база
Основные положения, регулирующие налогообложение дарения, содержатся в:
- Налоговый кодекс РФ (глава 23 – НДФЛ);
- Семейный кодекс РФ (определение близких родственников);
- Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (порядок регистрации дарственной).
Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы, полученные в виде дара, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.
Кто считается близким родственником?
По Семейному кодексу РФ к близким родственникам относятся:
- родители (мать, отец);
- дети (сын, дочь);
- братья и сестры;
- дедушки и бабушки;
- внуки;
- усыновители и усыновлённые.
Таким образом, отношения «дочь – мать» попадают в данную категорию, и дарение квартиры между ними не облагается НДФЛ.
Налоговые последствия дарения от дочери матери Когда налог НЕ уплачивается
Если дарение оформлено между близкими родственниками (дочь – мать), то:
- НДФЛ с стоимости квартиры не взимается;
- Одаряемый (мать) не обязан подавать декларацию 3‑НДФЛ по данному доходу;
- Не требуется уплачивать налог на имущество физических лиц за полученное имущество (налог на имущество рассчитывается отдельно, исходя из кадастровой стоимости и ставок муниципального образования).
Когда налог всё же может возникнуть
Налог на доходы физических лиц может потребоваться в следующих случаях:
- Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками (например, дарение от племянника, тёти, двоюродного брата и т.д.);
- Если в договоре дарения указана заведомо заниженная стоимость
- При последующей продаже полученной в дар квартиры – тогда налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и стоимостью, определённой в момент получения дара (см. ниже).
Порядок оформления дарственной от дочери матери - Подготовка договора дарения – простая письменная форма достаточно, но для недвижимости рекомендуется нотариальное удостоверение (особенно если квартира находится в совместной собственности или есть обременения).
- Определение стоимости – для регистрации в Росреестре используется либо цена, указанная в договоре, либо 70 % кадастровой стоимости (если договор не содержит цены).
- Уплата государственной пошлины – за регистрацию перехода права собственности по договору дарения составляет 2 000 рублей (для физических лиц).
- Подача документов в Росреестр – необходимы: договор дарения, паспорта сторон, выписка из ЕГРН на объект, согласие супруга (если квартира приобретена в браке), оплата пошлины.
- Получение выписки из ЕГРН – после регистрации мать становится официальным собственником квартиры.
Все действия можно выполнить в Многофункциональном центре (МФЦ) или через портал «Госуслуги».
Расчёт налога (если он всё же возник)
Если стороны не являются близкими родственниками, налог рассчитывается по следующей формуле:
НДФЛ = Стоимость квартиры × 13 %
Стоимость определяется:
- по договору дарения (если цена указана и не противоречит рыночной);
- или по 70 % кадастровой стоимости объекта на дату подписания договора (п. 2 ст. 217 НК РФ).
Пример: кадастровая стоимость квартиры – 6 000 000 ₽. 70 % от неё = 4 200 000 ₽. НДФЛ = 4 200 000 ₽ × 0,13 = 546 000 ₽.
Налог при последующей продаже подаренной квартиры
Полученная в дар квартира считается имуществом, полученным безвозмездно. При её продаже налог на доходы физических лиц рассчитывается так же, как и при продаже любого другого имущества:
- Если квартира находилась в собственности менее минимального срока владения (5 лет для большинства случаев, 3 года – если получено по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации), то с разницы между ценой продажи и стоимостью, определённой при получении дара, уплачивается НДФЛ 13 %.
- Если срок владения превышает минимальный, доход от продажи освобождается от налогообложения.
Пример: дочь подарила мать квартиру в 2024 году (стоимость по договору – 4 500 000 ₽). Мать продала её в 2026 году за 5 000 000 ₽. Срок владения – менее 5 лет. Налогооблагаемый доход = 5 000 000 ₽ – 4 500 000 ₽ = 500 000 ₽. НДФЛ = 500 000 ₽ × 0,13 = 65 000 ₽.
Часто задаваемые вопросы Нужно ли подавать декларацию 3‑НДФЛ после получения дара от близкого родственника?
Нет. При дарении между близкими родственниками доход не облагается НДФЛ, поэтому декларация не требуется.
Можно ли оформить дарение без нотариуса?
Для квартиры достаточно простой письменной формы договора, но нотариальное удостоверение упрощает процесс регистрации и снижает риск оспаривания сделки в будущем.
Какие ещё расходы могут возникнуть при дарении? - Государственная пошлина за регистрацию (2 000 ₽).
- Услуги нотариуса (если решаете оформить договор у него) – обычно от 5 000 до 15 000 ₽ в зависимости от региона и стоимости объекта.
- Оплата услуг риелтора или юриста (при необходимости проверки чистоты титула).
Что делать, если налоговая потребует уплатить НДФЛ, считая, что мы не близкие родственники?
Необходимо предоставить документы, подтверждающие родство: свидетельства о рождении, браке, изменении фамилии и т.д. Если родство установлено, налог не взимается.
Дарение квартиры от дочери матери в России является налогово‑нейтральной операцией, так как стороны являются близкими родственниками. Основные шаги – составление договора дарения (желательно нотариального), уплата государственной пошлины и регистрация перехода права в Росреестр. Налог на доходы физических лиц не возникает, а следовательно, декларация 3‑НДФЛ не требуется. Однако при последующей продаже полученной в дар недвижимости необходимо учитывать срок владения и возможный НДФЛ с разницы между ценой продажи и стоимостью, определённой при получении дара.
Соблюдение описанной процедуры позволит избежать лишних финансовых затрат и обеспечит законную передачу собственности внутри семьи.