Дарение недвижимости – один из самых распространённых способов передачи имущества между родственниками и третьими лицами. Однако далеко не все знают, какой налог следует уплачивать при оформлении такой сделки и в каких случаях он может быть полностью освобождён. В данной статье подробно рассмотрим действующие нормы Налогового кодекса РФ, актуальные на 10 сентября 2026 года, а также практические рекомендации по оформлению дарственной и уплате налога.
Кто является плательщиком налога при дарении недвижимости?
Согласно статье 217 НК РФ, доход, полученный в результате дарения, облагается НДФЛ только у получателя подарка. Даритель не считается налогоплательщиком по данному виду сделки, поскольку он не получает дохода.
- Даритель – не платит НДФЛ независимо от стоимости подарка и степени родства.
- Получатель – может быть обязан уплатить налог, если подарок попадает под перечень облагаемых объектов (см. ниже).
Какие объекты дарения облагаются НДФЛ?
Налог на дарение взимается не со всех подарков. Перечень облагаемых объектов установлен пунктом 28.1 статьи 217 НК РФ и включает:
- Недвижимость (квартиры, жилые дома, земельные участки, доли в праве собственности на недвижимость).
- Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, прицепы и другие самоходные машины).
- Акции, доли в уставном капитале организаций, паи investment‑funds.
- Цифровые финансовые активы и цифровые права (включая токены, криптовалюту и другие виды цифровых активов).
Все остальные подарки (денежные суммы, бытовая техника, мебель, ювелирные изделия, путевки и т.д.) не облагаются НДФЛ, независимо от их стоимости и от того, кто является дарителем.
Ставка налога при дарении недвижимости
Для получателя, попадающего под обложение, применяется стандартная ставка НДФЛ:
- 13 % – для резидентов РФ (физических лиц, находящихся на территории РФ более 183 дней в календарном году).
- 30 % – для нерезидентов РФ.
Пример расчёта:
Стоимость подаренной квартиры – 5 000 000 ₽ Налог (13 %) = 5 000 000 ₽ × 0,13 = 650 000 ₽
Если получатель является нерезидентом, налог составит 1 500 000 ₽.
Льготы и освобождения от налога при дарении недвижимости
Налог не уплачивается, если даритель и получатель являются близкими родственниками или членами одной семьи. Перечень таких лиц определён в статье 217 НК РФ и включает:
- супруг(а);
- родители (в т.ч. усыновители);
- дети (в т.ч. усыновленные);
- бабушки и дедушки;
- братья и сестры (полнородные и неполнородные).
Пример: отец дарит сыну квартиру стоимостью 4 000 000 ₽ – налог НДФЛ не уплачивается ни дарителем, ни получателем.
Важно: льгота действует независимо от стоимости подарка и не требует подачи декларации 3‑НДФЛ.
Оформление дарственной и подача декларации
Даже если налог не уплачивается, оформление дарственной обязательно. Для этого необходимо:
- Составить договор дарения в письменной форме (простая письменная форма достаточно, нотариальное заверение требуется только при дарении доли в праве собственности на недвижимость или при наличии особых условий сделки).
- Подписать договор обеими сторонами.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (подать заявление вместе с договором дарения, паспортами сторон и документами на объект недвижимости).
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.
Если получатель обязан уплатить НДФЛ, он должен:
- Заполнить декларацию 3‑НДФЛ за год, в котором получено право собственности (например, если дарение оформлено в 2026 году – декларация подаётся до 30 апреля 2027 года).
- Указать в разделе «Доходы, полученные в виде дара» стоимость подарка, определённую по рыночной цене на момент перехода права собственности (обычно – по данным независимой оценки или по кадастровой стоимости с учётом коэффициента).
- Рассчитать налог по ставке 13 % (или 30 % для нерезидентов) и уплатить его в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.
При отсутствии налоговой обязанности декларация подавать не требуется, но многие налогоплательщики всё же делают это добровольно, чтобы избежать вопросов со стороны налоговой инспекции.
Особенности налогообложения при последующей продаже подаренной недвижимости
Получивший в дар квартиру или дом может позже решить её продать. В этом случае налогообложение зависит от срока владения объектом:
- Если недвижимость находилась в собственности менее минимального срока владения (3 года для квартир, полученных по наследству или дарению от близких родственников; 5 года во всех остальных случаях), то при продаже возникает obligation to pay НДФЛ с разницы между ценой продажи и стоимостью, указанной в декларации 3‑НДФЛ при получении дара (или с кадастровой стоимости, если декларация не подавалась).
- Если срок владения превышает минимальный, доход от продажи не облагается НДФЛ (налоговый вычет по статье 220 НК РФ).
Пример: сын получил квартиру от отца (близкий родственник) в 2026 году и продал её в 2028 году (срок владения – 2 года). Поскольку квартира получена от близкого родственника, минимальный срок составляет 3 года, следовательно, налог будет уплачен с разницы между ценой продажи и стоимостью, указанной в декларации 3‑НДФЛ (или с кадастровой стоимости).
Практические советы по минимизации налоговой нагрузки
- Оформляйте дарение между близкими родственниками. Это полностью освобождает от НДФЛ как дарителя, так и получателя.
- Если дарение происходит от третьих лиц, рассмотрите возможность оформления договора ренты или продажи с рассрочкой платежа – в некоторых случаях это может быть более налогово эффективно.
- При получении дорогого подарка от не близкого родственника заранее получите независимую оценку стоимости объекта – это позволит точно определить базу для налогообложения и избежать переплат.
- Соблюдайте сроки подачи декларации 3‑НДФЛ и уплаты налога – просрочка приводит к начислению пени и штрафов.
- Храните все документы (договор дарения, выписку из ЕГРН, квитанции об оплате налога) не менее четырёх лет – это срок, в течение которого налоговая может провести проверку.
Налог на дарственную на недвижимость в 2026 году составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов, но уплачивается только получателем подарка, если объект попадает в перечень облагаемых (недвижимость, транспорт, акции, цифровые активы). Даритель никогда не платит НДФЛ по договору дарения.
Льгота по близким родственникам полностью освобождает от налога независимо от стоимости подарка. В остальных случаях необходимо оформить дарственную, зарегистрировать переход права в Росреестре, а получатель – подать декларацию 3‑НДФЛ и уплатить налог в установленные сроки.
Соблюдение указанных правил позволит избежать неприятных сюрпризов со стороны налоговой инспекции и обеспечит законную передачу недвижимости в дар.
Информация актуальна на 10 сентября 2026 года и основана на действующей редакции Налогового кодекса РФ.