Дарение недвижимости между близкими родственниками – один из самых востребованных способов передачи права собственности на жильё. Оформление такого договора регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ (ст. 572‑582). Ниже представлен подробный разбор процедуры‚ перечень необходимых документов‚ пошаговая инструкция и готовый образец заполнения договора дарения квартиры.

Что такое договор дарения?

Договор дарения – это односторонняя сделка‚ по которой даритель безвозмездно передаёт одаряемому право собственности на имущество (в данном случае – квартиру). После государственной регистрации права в Росреестре одаряемый становится полным собственником жилья.

Плюсы и минусы дарения квартиры близкому родственнику

Преимущества

• Быстрое оформление – право собственности переходит сразу после регистрации.
• Отсутствие налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении между близкими родственниками (супруг(а)‚ родители‚ дети‚ братья и сестры‚ дедушки/бабушки и внуки).
• Возможность избежать наследственных споров – квартира передаётся при жизни дарителя.
• Минимальная государственная пошлина за регистрацию права (2 000 руб.).

Недостатки и риски

• Договор можно оспорить в суде (например‚ если даритель был недееспособен или сделка совершена под влиянием обмана‚ угрозы‚ заблуждения).
• При оспаривании суд может вернуть квартиру дарителю или потребовать компенсацию.
• Если даритель в дальнейшем объявит себя банкротом‚ квартира может быть включена в конкурсную массу (хотя при дарении близким родственникам риск ниже).
• Необходимость уплаты налога на имущество физических лиц (если одаряемый не является близким родственником по НК РФ).

Какие документы понадобятся?

1. Паспорта дарителя и одаряемого (страницы с фото и пропиской).
2. Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН или договор купли‑продажи‚ наследственное свидетельство и т.п.).
3. Технический паспорт квартиры (или выписка из технического учёта БТИ).
4. Согласие супруга(и) дарителя на сделку (если квартира приобретена в браке и не разделена на доли).
5. Договор дарения (в двух экземплярах).
6. Акт приёма‑передачи квартиры (приложение к договору).
7. Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права (2 000 руб.).

Пошаговая инструкция по оформлению дарственной на квартиру

1. Подготовка документов – собрать все бумаги из списка выше‚ проверить их актуальность.
2. Составление договора дарения – заполнить бланк‚ указать реквизиты сторон‚ описание квартиры‚ условие о безвозмездности.
3. Подписание договора – обе стороны подписывают документ в присутствии двух свидетелей (можно без нотариуса‚ но нотариальное заверение повышает юридическую силу).
4. Оплата государственной пошлины – квитанцию сохранять для подачи в Росреестр.
5. Подача документов в Росреестр – личное посещение МФЦ или отправка через портал госуслуг. Необходимо приложить:
   • Договор дарения (2 экз.);
   • Акт приёма‑передачи;
   • Выписка из ЕГРН о праве собственности дарителя;
   • Паспорта сторон;
   • Согласие супруга(и) (если требуется);
   • Квитанцию об оплате пошлины.
6. Получение выписки из ЕГРН – после регистрации (обычно 3‑5 рабочих дней) одаряемый получает выписку‚ подтверждающую его право собственности.
7. Передача ключей и акт приёма‑передачи – оформляется отдельным документом‚ подписывается сторонами.

Образец договора дарения квартиры (заполненный)

Ниже представлен типовой шаблон. Все персональные данные заменены условными обозначениями – при реальном оформлении их необходимо заполнить своими данными.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. _____________ «___» __________ 20__ г.

Даритель: [ФИО дарителя]‚ паспорт: серия ____ № ________‚ выдан [кем и когда]‚ проживает по адресу: [адрес].

Одаряемый: [ФИО одаряемого]‚ паспорт: серия ____ № ________‚ выдан [кем и когда]‚ проживает по адресу: [адрес].

Предмет договора. Даритель безвозмездно передаёт одаряемому право собственности на квартиру‚ расположенную по адресу: [полный адрес квартиры]‚ cadastral номер: [кадастровый номер]‚ общая площадь: [X.X] м²‚ этаж: [X]‚ количество комнат: [X].

Особенности сделки. Дарение осуществляется безвозмездно‚ одаряемый не предоставляет дарителю никакого встречного предоставления.

Право собственности. Право собственности на квартиру переходит к одаряемому с момента государственной регистрации договора в Росреестре.

Обязанности сторон.
Даритель обязуется:
  • предоставить одаряемому все документы‚ подтверждающие его право собственности;
  • передать квартиру в состоянии‚ соответствующем акту приёма‑передачи.
Одаряемый обязуется:
  • принять квартиру и подписать акт приёма‑передачи;
  • оплатить государственную пошлину за регистрацию права (если иное не согласовано).

Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за нарушение условий настоящего договора в соответствии с законодательством РФ.

Срок действия договора. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до государственной регистрации права собственности.

Прочие условия.
• Настоящий договор составлен в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один для подачи в Росреестр.
• Изменения и дополнения к договору допускаются только в письменной форме с согласия обеих сторон.
• Настоящий договор регулируется положениями главы 32 ГК РФ.

Подписи сторон:

Примечание: В случае необходимости нотариального заверения подписи сторон заверяются нотариусом.

Акт приёма‑передачи квартиры (образец)

АКТ ПРИЁМ‑ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

Мы‚ нижеподписавшиеся‚ [ФИО дарителя] (даритель) и [ФИО одаряемого] (одаряемый)‚ подтверждаем‚ что:

1. Даритель передал одаряемому квартиру‚ расположенную по адресу: [полный адрес]‚ cadastral номер: [кадастровый номер].
2. Квартира передана в состоянии‚ соответствующем техническому паспорту и акту осмотра (прилагается).
3. Одаряемый принял квартиру и претензий к её состоянию не имеет.

Подписи сторон:

Налоговые особенности

При дарении квартиры близким родственникам (супруг(а)‚ родители‚ дети‚ братья и сестры‚ дедушки/бабушки и внуки) НДФЛ не удерживается‚ так как такая операция освобождена от налогообложения по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ.

Если одаряемый не относится к категории близких родственников‚ то он обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости подаренной квартиры (налоговый агент – налоговая инспекция).

Государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет фиксированную сумму – 2 000 руб; (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Возможные основания для оспаривания договора дарения

Согласно статье 181 ГК РФ‚ договор дарения может быть признан недействительным по следующим основаниям:

• Недееспособность дарителя на момент заключения сделки.
• Нарушение формы договора (отсутствие письменной формы).
• Совершение сделки под влиянием обмана‚ насилия‚ угрозы или злоупотребления доверием.
• Наличие обстоятельств‚ указывающих на мнимость или притворность сделки (например‚ дарение с целью уклонения от уплаты налогов).

Для минимизации рисков рекомендуется:

• Получить согласие всех заинтересованных лиц (супруга‚ совершеннолетних детей).
• Оформить сделку в присутствии нотариуса (нотариальное заверение повышает доказательную силу).
• Сохранить все подтверждающие документы (выписки из ЕГРН‚ технические паспорта‚ квитанции об оплате пошлины).

Полезные советы

• Перед подписанием договора проверьте‚ нет ли обременений (ипотека‚ арест‚ залог) на квартиру – выписка из ЕГРН покажет все ограничения.
• Если квартира приобретена в браке и не разделена на доли‚ потребуется нотариальное согласие супруга(и) дарителя.
• После регистрации права собственности одаряемому следует сразу же внести изменения в коммунальные платежи и страховку жилья.
• При наличии сомнений в законности сделки обратитесь к квалифицированному юристу или нотариусу.

Статья актуальна на г. Информация предоставлена в ознакомительных целях и не constituye юридическую консультацию.