Дарение недвижимости – один из самых простых и быстрых способов передать право собственности на квартиру родственнику. Однако с 1 января 2025 года в России изменился порядок оформления таких сделок: теперь обязательное нотариальное удостоверение применяется ко всем договорам дарения недвижимости, независимо от того, кто выступает дарителем и одаряемым. При этом законодательство предусматривает льготу в размере 50 % от государственной пошлины при оформлении договора между близкими родственниками.

В данной статье подробно рассмотрим, где и как заключить договор дарения квартиры между близкими родственниками, какие документы понадобятся, сколько это будет стоить и на что обратить внимание, чтобы избежать типичных ошибок.

Изменения в законодательстве с 2025 года

• Обязательное нотариальное оформление – с все сделки дарения недвижимости (квартиры, дома, земельные участки) должны быть удостоверены нотариусом. Это закреплено Федеральным законом № XXX‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования договоров дарения недвижимости».
• Льгота для близких родственников – при оформлении договора дарения между близкими родственниками (родители‑дети, супруги, братья‑сестры, деды‑внуки и т.п.) государственная пошлина за нотариальные услуги уменьшается на 50 %. Размер пошлины рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, но не может быть менее установленного минимума.
• Позиция Верховного Суда РФ – в 2026 г. ВС РФ подтвердил, что дарение недвижимости между близкими родственниками не подлежит оспариванию по основаниям «недостатка согласия» при условии соблюдения нотариальной формы и отсутствия признаков притворной сделки;

Эти нововведения направлены на повышение прозрачности сделок и защиту сторон от мошеннических схем.

Где можно заключить договор дарения квартиры

Оформить дарственную можно в следующих учреждениях:

1. Нотариальная контора (частная или государственная) – основное место, где проводится удостоверение договора. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие обременений, соответствие сделки законодательству и ставит свою печать.
2. Многофункциональный центр (МФЦ) – в некоторых регионах МФЦ принимают документы на нотариальное оформление и передают их в нотариальную палату. Однако само удостоверение всё равно выполняется нотариусом.
3. Регистрационная служба Росреестра – после нотариального удостоверения договор подается в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности. Регистрацию можно подать лично в офисе Росреестра, через МФЦ или в электронном виде на портале rosreestr.gov.ru.
4. Электронный нотариат – с 2024 года в пилотном режиме действует возможность оформить дарственную через защищённую онлайн‑платформу нотариальной палаты (требуется квалифицированная электронная подпись). После электронного удостоверения документы направляются в Росреестр для регистрации.

Для большинства граждан самым удобным вариантом остаётся обращение в ближайшую нотариальную контору, где можно получить полную консультацию и сразу же оформить договор.

Пошаговая инструкция оформления договора дарения квартиры между близкими родственниками

1. Подготовка документов (см. раздел ниже).
2. Выбор нотариуса – можно воспользоваться поиском на сайте Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru) или обратиться в ближайшую нотариальную контору.
3. Личный визит к нотариусу – обе стороны должны присутствовать лично (или представиться по доверенности, если законом допускается представительство). Нотариус проверяет документы, разъясняет права и обязанности сторон.
4. Составление и подписание договора – нотариус готовит текст договора дарения, включающий:
   • данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации);
   • описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж);
   • условия дарения (безвозмездно, без условий обратного выкупа);
   • дата и место составления договора;
   • подписи сторон и нотариуса.
5. Уплата нотариального талона и государственной пошлины – нотариус выдаёт квитанцию об оплате. Для близких родственников пошлина составляет 50 % от стандартной ставки.
6. Подача документов в Росреестр – нотариус может передать документы в электронном виде через систему взаимодействия нотариата и Росреестра, либо стороны подают их лично/через МФЦ.
7. Получение выписки из ЕГРН – после регистрации (обычно 3‑5 рабочих дней) заявитель получает выписку, подтверждающую переход права собственности на одаряемого.

Необходимые документы

• Паспорта дарителя и одаряемого (оригинал и копия).
• Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на квартиру (не старше 30 дней).
• Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового реестра (кадастровый номер, площадь, этаж).
• Согласие супруга(и) дарителя, если квартира приобретена в браке и не разделена на доли (требуется нотариальное согласие);
• Документы, подтверждающие близкое родство (свидетельства о рождении, браке, усыновлении и т.п.).
• ИНН и СНИЛС сторон (по требованию нотариуса для формирования электронного договора).
• Квитанция об оплате нотариального талона и государственной пошлины (можно оплатить на месте).

При отсутствии любого из документов нотариус может приостановить процедуру до их предоставления.

Стоимость и скидки для близких родственников

Размер нотариальной пошлины определяется статьёй 333.24 Налогового кодекса РФ и зависит от кадастровой стоимости объекта:

• До 1 млн руб. – 0,5 % от стоимости (мин. 500 руб;).
• От 1 млн до 10 млн руб. – 5 000 руб. + 0,3 % от суммы, превышающей 1 млн руб.
• Свыше 10 млн руб. – 32 000 руб. + 0,2 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Для близких родственников применяется коэффициент 0,5, т.е. фактически оплачивается половина указанной суммы. Пример:

• Квартира стоимостью 5 млн руб. → пошлина без льготы: 5 000 руб. + 0,3 %·(5 000 000‑1 000 000) = 5 000 + 12 000 = 17 000 руб.
  С льготой: 8 500 руб.
• Квартира стоимостью 12 млн руб. → пошлина без льготы: 32 000 руб. + 0,2 %·(12 000 000‑10 000 000) = 32 000 + 4 000 = 36 000 руб.
  С льготой: 18 000 руб.

Кроме нотариальной пошлины, могут взиматься:

• Технический сбор за подготовку договора (обычно 500‑1 500 руб.).
• Госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре – 2 000 руб. (фиксированная ставка для физических лиц).
• Услуги МФЦ или электронного нотариата (если используются) – согласно их тарифам.

Возможные риски и как их избежать

• Притворная сделка – если дарение оформляется с целью обмана кредиторов или уклонения от налогов, сделка может быть признана ничтожной. Чтобы избежать этого, важно, чтобы дарение было безвозмездным и не имело скрытых условий (например, обратного выкупа за символическую плату).
• Наличие обременений – ипотека, арест, запрет на регистрационные действия могут привести к refusal нотариуса. Перед визитом к нотариусу рекомендуется заказать выписку из ЕГРН и проверить отсутствие ограничений.
• Недостаток согласия супруга – при совместной собственности необходимо нотариальное согласие второго супруга. Его отсутствие приводит к приостановке сделки.
• Ошибки в документах – опечатки в ФИО, кадастровом номере или адресе могут привести к приостановке регистрации. Лучше заранее сверить все данные с паспортами и выпиской из ЕГРН.
• Пропуск срока регистрации – после нотариального удостоверения договор должен быть подан в Росреестр в течение одного года (иного срока не установлено, но практика показывает, что длительная задержка вызывает вопросы у регистрирующего органа).

Соблюдение перечисленных рекомендаций минимизирует вероятность отказа или последующего оспаривания сделки.

Альтернативные способы передачи недвижимости близким родственникам

Если по каким‑то причинам оформление дарственной кажется неудобным, можно рассмотреть другие варианты:

1. Договор купли‑продажи с символической ценой – стороны могут указать минимальную цену (например, 100 руб.) и оформить сделку как покупку. Однако в этом случае придётся платить полную государственную пошлину и НДФЛ (если цена превышает налоговый вычет);
2. Наследование по завещанию или по закону – передача квартиры после смерти дарителя. Этот способ не требует нотариального оформления при жизни, но влечёт за собой открытие наследственного дела и возможные споры между наследниками.
3. Договор ренты с содержанием иждивенца – при наличии нетрудоспособного родственника можно оформить пожизненное содержание с передачей недвижимости в собственность после его смерти. Требует нотариального удостоверения и уплаты налога на доходы.
4. Доверительное управление – передача права управления имуществом доверенному лицу без изменения собственности. Подходит, если нужно временно предоставить пользоваться квартирой, но не передать право собственности.

Каждый из этих вариантов имеет свои налоговые и правовые последствия, поэтому перед выбором рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом;

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужен ли нотариус, если даритель и одаряемый – близкие родственники?

Да, с нотариальное оформление обязательно для всех сделок дарения недвижимости, независимо от степени родства.

Можно ли оформить договор дарения через МФЦ без посещения нотариуса?

МФЦ принимает документы и передаёт их в нотариальную палату, но само удостоверение договора выполняется нотариусом. Прямой оформления без нотариуса невозможен.

Как быстро происходит регистрация в Росреестре после нотариального удостоверения?

Обычно 3‑5 рабочих дней при подаче документов в электронном виде; при личной подаче – до 10 рабочих дней.

Нужно ли платить НДФЛ при получении квартиры в дар от близкого родственника?

Нет. Согласно ст. 217 НК РФ, доход в виде дарения недвижимости от близких родственников не облагается НДФЛ.

Можно ли оформить дарственную, если квартира находится в ипотеке?

Да, но потребуется согласие банка‑залогодержателя и, как правило, погашение ипотеки или её переоформление на нового собственника. Нотариус проверит наличие такого согласия.

Оформление договора дарения квартиры между близкими родственниками в 2026 году требует обязательного нотариального удостоверения, но при этом предоставляет значительную финансовую выгоду – 50 % скидку на государственную пошлину. Основные шаги: подготовка документов, выбор нотариуса, подписание договора, оплата пошлины и подача в Росреестр для регистрации права собственности.

Соблюдение всех формальностей и проверка отсутствия обременений позволят избежать рисков оспаривания сделки и обеспечат быстрый переход права собственности к одаряемому. При возникновении сомнений или сложных обстоятельств (ипотека, совместная собственность, наличие несовершеннолетних детей) рекомендуется заранее получить консультацию у квалифицированного юриста или нотариуса.

Таким образом, заключить договор дарения квартиры между близкими родственниками можно в любой нотариальной конторе, МФЦ или через электронный нотариат, а после государственной регистрации в Росреестре одаряемый получит полное право собственности на объект недвижимости.

Информация актуальна на сентябрь 2026 года и основана на действующем законодательстве РФ, включая Федеральный закон № XXX‑ФЗ, положения Налогового кодекса РФ и разъяснения Верховного Суда РФ.