Налоговое законодательство в сфере недвижимости продолжает эволюционировать. На 10 октября 2026 года актуальным становится ряд изменений, которые существенно повлияют на финансовую нагрузку владельцев жилья, особенно в Москве и крупных мегаполисах. В этой статье подробно разбираем ключевые тренды: от пересчета кадастровой стоимости до правил уплаты НДФЛ при продаже.

Резкий рост налога на имущество для новостроек Москвы

Самым резонансным изменением становится пересчет налога на имущество для собственников квартир в московских домах, сданных в эксплуатацию после 2024 года. По итогам 2025 года (платеж в 2026 году) данные собственники столкнутся с значительным увеличением налоговой нагрузки.

• Коэффициент роста: Согласно имеющимся данным, налог будет в 3,6 раза выше, чем у владельцев аналогичной жилья в домах более ранних лет постройки.
• Причина: Это связано с применением повышающих коэффициентов к кадастровой стоимости «новых» объектов и отменой/сокращением льготных коэффициентов для жилья, введенного в эксплуатацию в недавний период.
• Средний чек: Прогнозируется, что средний налоговый платеж за 2025 год для этой категории собственников покажет рекордный рост.

Важно: Апартаменты (нежилые помещения с возможностью проживания) облагаются еще жестче. Владельцам апартаментов в Москве за 2025 год начислят налог в разы больше, чем собственникам квартир аналогичной площади, так как для апартаментов не действуют сниженные ставки и налоговые вычеты на 20/50 кв.м, предусмотренные для жилых помещений.

Продажа квартиры в 2026 году: НДФЛ и декларация 3-НДФЛ

Если вы планируете продать недвижимость в 2026 году, необходимо заранее рассчитать возможную налоговую нагрузку, чтобы не переплатить.

Когда налог (НДФЛ) не взимается:

1. Минимальный срок владения: Если квартира находится в собственности более 5 лет (общее правило) или 3 лет (льготные категории: единственное жилье, наследство, приватизация, дарение от близких родственников и др.).
2. Продажа единственного жилья: С 2016 года налог не платится при продаже единственного жилья, владенного более 3 лет (если не использовалось право вычета на покупку ранее);

Когда применяется ставка 13% или 15%:

• 13%: Для налоговых резидентов РФ (находящихся в стране более 183 дней в году) при владении менее минимального срока.
• 15% (30% для нерезидентов до 2021 г., сейчас 15% для доходов свыше 5 млн руб. в год): Для нерезидентов РФ ставка составляет 30%. Для резидентов — прогрессивная шкала: 13% до 5 млн руб. дохода в год и 15% с суммы, превышающей 5 млн руб.

Способы уменьшить налоговую базу (если срок владения не прошел):

• Имущественный вычет 250 000 руб.: Вычитается из дохода от продажи;
• Документированные расходы на покупку: Если есть чеки/договор покупки, можно вычесть реальные затраты на приобретение (актуально для покупок после 2016 года).

Нельзя скрыть сделку: контроль через ЕГРН

Многие собственники ошибочно полагают, что можно не подавать декларацию 3-НДФЛ, если продажа прошла «по альтернативе» или через доверенность. Это заблуждение.

Федеральная налоговая служба (ФНС) автоматически получает данные о переходе права собственности из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Реестр содержит полную историю объекта: кто, когда и за какую сумму (по данным договора) стал владельцем.

Скрыть сделку не получится. ФНС легко узнает о ней из данных в ЕГРН. Неподача декларации при наличии налоговой базы грозит штрафами (минимум 1000 руб. за неподачу + 20–40% от неуплаченной суммы налога) и пени за каждый день просрочки.

Чек-лист действий для собственника на 2025–2026 годы

Ситуация	Что нужно сделать	Сроки
Владелец квартиры в новостройке Москвы (после 2024 г.)	Проверить налоговое уведомление за 2025 год (придет до 30 ноября 2026 г.). При ошибках в кадастровой стоимости — оспорить в комиссии или суде.	Оплата до 1 декабря 2026 г.
Владелец апартаментов	Заложить в бюджет значительно более высокий налог (ставка до 2% от кадастровой стоимости, без вычета 20/50 кв.м).	Ежегодно до 1 декабря.
Продажа квартиры, срок владения < мин. срока	Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога — до 15 июля.
Продажа квартиры, срок владения > мин. срока	Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно (с 2021 г. для резидентов при продаже за владением > 5 лет / 3 года).	—
Покупка новой квартиры в год продажи старой	Можно применить вычет на покупку (260 000 руб.) и вычет на продажу (250 000 руб.) в один налоговый период.	Декларация до 30 апреля.

Резюме

Налоговая политика в отношении недвижимости смещается в сторону ужесточения для инвестиционных и «нежилых» форматов (апартаменты), а также для объектов новейшего фонда в столице. Ключевые выводы:

• Кадастровая стоимость остает основой расчета налога на имущество, следите за ее актуальностью на сайте Росреестра или ФНС.
• Минимальные сроки владения (3/5 лет) — главный инструмент легального освобождения от НДФЛ при продаже.
• Прозрачность сделок абсолютна благодаря ЕГРН, игнорирование декларации 3-НДФЛ ведет к автоматическому начислению штрафов.
• Планирование: Если вы покупаете в новостройке Москвы (после 2024 г.) или апартаменты — закладывайте в бюджет эксплуатации повышенные налоговые платежи уже с первого полного года владения.

Рекомендуем регулярно проверять личный кабинет налогоплательщика (lkfl2.nalog.ru) для отслеживания начислений и своевременной оплаты.

---

Статья подготовлена на основе открытых данных на . Налоговое законодательство может меняться; для принятия решений по конкретной ситуации обратитесь к профессиональному налоговому консультанту.