Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения остаётся одним из ключевых способов доступа к земле для фермеров и крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ). При этом важно понимать, какие правовые нормы регулируют такие отношения и какие налоговые обязательства возникают у арендатора. Ниже представлен обзор актуального законодательства и практических рекомендаций на 2026 год.

Правовая база аренды земли

• Федеральный закон от № 101‑ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от , вступает в силу с ).
• Статья 10 закона определяет порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Статья 9 регламентирует вопросы передачи арендованного участка в субаренду, передачи прав и обязанностей по договору аренды, а также внесения арендных прав в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Аренда земли без торгов

Согласно пункту 1 статьи 10 ФЗ № 101‑ФЗ, гражданин или КФХ вправе получить в аренду земельный участок без проведения торгов в следующих случаях:

1. Если участок расположен смежно с земельным участком, уже используемым данным лицом для сельскохозяйственного производства.
2. При наличии согласия собственника (государства или муниципалитета) на такую форму предоставления.

Это положение особенно актуально для мелких фермеров, которым сложно конкурировать в открытых торгах с крупными агрохолдингами.

Налоговая нагрузка на арендаторов

Налоговое законодательство предусматривает несколько видов платежей, связанных с арендой земли:

• Налог на доход, получаемый от сдачи участка во временное пользование – уплачивается арендодателем (государством или муниципалитетом) как часть дохода от аренды.
• НДС – начисляется на арендную плату, если арендодатель является плательщиком НДС.
• Земельный сбор – местный налог, взимаемый с владельца земельного участка;

Важно отметить, что арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи (см. выдержку из РБК Недвижимость, 2021‑06‑28). Однако на арендатора могут влиять другие обязательства:

• Минимальное налоговое обязательство, которое требует уплаты налога с каждого гектара сельскохозяйственных угодий независимо от реализации продукции.
• Для мелких арендаторов часто необходима доплата сверх минимального порога (например, 10‑15 % от НДО) для удержания пайщиков и предотвращения перехода земли к крупным игрокам.

Льготы и освобождения для КФХ

Законодательство предоставляет ряд преференций, направленных на поддержку начинающих фермеров:

• Согласно приказу МНС РФ, КФХ освобождаются от уплаты земельного налога в течение пяти лет с момента предоставления им земельных участков.
• При аренде земли у государства ставка земельного налога может быть снижена (например, 0,3 % от кадастровой стоимости, как указано для Ростовской области в 2026 году).
• Для подсобного хозяйства не требуется предварительная регистрация в качестве предпринимателя, однако при оформлении КФХ владельцы или арендаторы обязаны зарегистрировать ИП или юрлицо.

Практические рекомендации фермерам

1. Проверьте основания для аренды без торгов – убедитесь, что участок расположен смежно с вашим текущим земельным фондом или получено согласие собственника.
2. Оформите договор аренды в письменной форме, включив в него условия о сроке, размере арендной платы, порядке внесения изменений и возможностях субаренды.
3. Уточните налоговые обязательства – несмотря на освобождение от земельного налога для КФХ на первые пять лет, следите за минимальным налоговым порогом и возможными доплатами.
4. Воспользуйтесь льготами – при оформлении КФХ запросите в налоговой службе подтверждение права на пятилетнее освобождение от земельного налога.
5. Ведите бухгалтерский учет – фиксируйте все арендные платежи, полученные доходы и связанные расходы, чтобы избежать доначислений со стороны налоговой инспекции.

Аренда сельскохозяйственной земли остаётся доступным и гибким инструментом для фермеров, особенно при использовании положений о предоставлении участков без торгов и льгот для КФХ. Однако успешное ведение хозяйства требует внимательного отношения к налоговому законодательству: понимание того, какие платежи действительно ложатся на арендатора, а какие остаются на арендодателе, позволяет оптимизировать расходы и сосредоточиться на производственной деятельности. Следуя рекомендациям выше, фермер сможет минимизировать риски непредвиденных налоговых нагрузок и сосредоточиться на росте своего хозяйства.