Акт приёма‑передачи (или акт аренды) нежилого помещения – это документ, фиксирующий факт передачи объекта от арендодателя арендатору и подтверждающий состояние помещения на момент начала (или окончания) арендных отношений. Правильно оформленный акт защищает интересы обеих сторон, упрощает бухгалтерский учёт и служит доказательством в случае споров.
Нормативная база
- Гражданский кодекс РФ (ст. 606‑625) – общие положения о договоре аренды.
- Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – требования к регистрации договоров аренды, превышающих один год.
- Постановление Правительства РФ № 508‑ПП (в ред. от 2026 г.) – порядок согласования перепланировок и использования нежилых помещений в многоквартирных домах.
- Методические рекомендации Росреестра (опубликованы ) – указания по существенным условиям договора аренды нежилого помещения.
Существенные условия договора аренды нежилого помещения
Согласно разъяснениям Росреестра, для договора аренды нежилого помещения существенными являются:
- Предмет договора – точное описание помещения (адрес, площадь, этаж, номер, назначение).
- Размер арендной платы и порядок её внесения (сумма, валюта, периодичность, сроки платежа).
- Иные условия, названные в правовом акте как существенные или необходимые (например, срок аренды, ответственность сторон, порядок расторжения).
Что должно быть включено в акт приёма‑передачи
Акт оформляется в двух экземплярах (по одному для каждой стороны) и подписывается представителями арендодателя и арендатора. В нём фиксируются следующие сведения:
- Реквизиты сторон – наименования (или ФИО), ИНН/КПП, юридические адреса, банковские реквизиты (при необходимости).
- Предмет акта – полное описание передаваемого нежилого помещения:
- адрес (город, улица, дом, корпус, квартира/офис);
- общая площадь и полезная площадь;
- этаж, номер помещения;
- назначение (склад, офис, торговый зал и т.д.);
- наличие окон, дверей, коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция);
- состояние отделки (стены, пол, потолок) – отмечаются дефекты (трещины, пятна, повреждения).
- Передаваемое имущество – перечень мебели, оборудования, техники, которые передаются вместе с помещением (например, столы, стулья, шкафы, кондиционеры, серверное оборудование). При отсутствии имущества делается запись «имущество не передаётся».
- Состояние на момент передачи – фиксируются все выявленные недостатки и повреждения. Если недостатки отсутствуют, делается запись «помещение и передаваемое имущество находятся в надлежащем состоянии, претензий нет».
- Показания счётчиков (если есть) – электроэнергии, воды, газа, тепла на момент подписания акта.
- Дата и место составления акта.
- Подписи сторон с расшифровкой (ФИО, должность) и печатями (если предусмотрены).
Порядок составления акта
- Подготовка – арендодатель предоставляет арендатору техническую документацию (план помещения, паспорта на инженерные системы, акт ввода в эксплуатацию).
- Осмотр помещения – стороны совместно осматривают объект, фиксируют замечания (можно сделать фото‑ и видеоматериалы).
- Заполнение формы акта – используйте типовой бланк (см. пример ниже) или составьте собственный, включив все пункты из списка выше.
- Согласование и подписание – после обсуждения всех замечаний акт подписывается обеими сторонами. Каждая сторона получает свой экземпляр.
- Регистрация (при необходимости) – если срок аренды превышает один год, договор аренды (включая акт приёма‑передачи) подлежит государственной регистрации в Росреестре. Акт прилагается к договору как приложение.
Образец акта приёма‑передачи нежилого помещения
АКТ ПРИЁМА‑ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. ___________ «___» __________ 20__ г. Мы, нижеподписавшиеся, действующие на основании: - Арендодатель: ______________________________, ИНН __________, КПП __________, юридический адрес: ______________________________; - Арендатор: ______________________________, ИНН __________, КПП __________, юридический адрес: ______________________________; согласно договору аренды нежилого помещения № __________ от «___» __________ 20__ г., составили настоящий акт о том, что: Предмет акта: — Адрес помещения: ________________________________________________; — Площадь общая: ______ кв.м, полезная: ______ кв.м; — Этаж: ___, номер помещения: ____; — Назначение: ________________________________________________; ⏤ Состояние стен, пола, потолка: ____________________________________; — Наличие окон: ___ шт., дверей: ___ шт.; — Коммуникации: электроэнергия (подключено/не подключено), водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция – ____________________________; — Показания счётчиков на момент передачи: электроэнергия ______ кВт·ч, вода ______ м³, газ ______ м³. Передаваемое имущество (перечислить наименование, количество, состояние): — Столы офисные – 4 шт., состояние – хорошее; ⏤ Стулья офисные – 8 шт., состояние – хорошее; — Шкафы для документов – 2 шт., состояние – удовлетворительное; ⏤ Кондиционер сплит‑система – 1 шт., состояние – рабочий; — Прочее: ________________________________________________. Выявленные недостатки и повреждения: , На стене в кабинете №2 – трещина длиной 15 см; , Повреждение линолеума у входа – участок 0,5 м²; — Не работает выключатель освещения в кладовой; ⏤ Иные недостатки отсутствуют. Помещение и передаваемое имущество приняты арендатором в состоянии, соответствующем пунктам 1‑3 настоящего акта. Претензий по состоянию помещения и имущества не имеется. Арендодатель _____________________ / _____________________/ (подпись) (расшифровка) Арендатор _____________________ / _____________________/ (подпись) (расшифровка) М.П. (при наличии)
Примечание: при отсутствии недостатков в пункте 3 ставят прочерк или запись «недостатков не выявлено».
Особенности регистрации договора аренды
Если срок аренды составляет более 12 месяцев, договор (вместе с актом приёма‑передачи) подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо:
- Подготовить пакет документов: договор аренды, акт приёма‑передачи, выписку из ЕГРН на объект, документы, подтверждающие полномочия сторон (устав, решение о назначении директора и т.д.).
- Заплатить государственную пошлину (размер зависит от кадастровой стоимости объекта).
- Подать заявление в Многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в офис Росреестра.
- Получить выписку из ЕГРН с отметкой о регистрации договора.
Регистрация обеспечивает защиту прав арендатора от третьих лиц (например, от последующих покупателей или залогодержателей).
Частые ошибки при составлении акта и как их избежать
- Неполное описание помещения – отсутствие этажа, номера, точной площади приводит к спорам о том, какой именно объект передавался. Решение: использовать выписку из ЕГРН и технический паспорт как основу описания.
- Отсутствие фиксации недостатков – если дефекты не отмечены, арендодатель позже может потребовать возмещения ущерба, который на самом деле existed до передачи. Решение: проводить осмотр при хорошем освещении, фиксировать все замечания письменно и фотофиксировать.
- Неуказание показаний счётчиков – приводит к разногласиям при расчёте коммунальных платежей. Решение: снимать показания в присутствии обеих сторон и сразу вносить их в акт.
- Нарушение формы подписи – подпись без расшифровки или без указания должности может быть оспорена. Решение: всегда указывать ФИО, должность и, при наличии, печать организации.
- Отсутствие регистрации при сроке >1 года – договор считается незарегистрированным и не защищён от третьих лиц. Решение: заранее уточнить срок аренды и подготовить документы для подачи в Росреестр.
Практический совет: как использовать акт в бухгалтерском учёте
Для арендатора акт приёма‑передачи служит основанием для:
- Принятия к учёту расходов на аренду (стоимость арендной платы, коммунальных услуг, амортизации переданного оборудования).
- Формирования резерва на возможный ремонт (если в акте отмечены недостатки, требующие исправления).
- Подготовки отчёта по ФСБУ 25/2020 «Аренда» – в отчёте необходимо отразить право использования актива и обязательства по арендным платежам.
Для арендодателя акт подтверждает факт передачи имущества и служит доказательством при налогообложении доходов от аренды (подтверждение факта получения арендной платы и отсутствия претензий со стороны арендатора).
Правильно составленный акт аренды нежилого помещения – ключевой элемент надёжных арендных отношений. Он фиксирует состояние объекта, передаваемое имущество, показания счётчиков и выявленные недостатки, тем самым минимизируя риски споров и упрощая бухгалтерский учёт. Следуя представленным рекомендациям, используя типовой образец и учитывая требования законодательства (ГК РФ, закон о государственной регистрации, разъяснения Росреестра), стороны смогут оформить акт быстро, корректно и с максимальной защитой своих интересов.
Информация актуальна на г. (данные из открытых источников: разъяснения Росреестра, статьи платформы Альфа‑Курс, образцы договоров 2026 года).