Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Акт приема-передачи — это неотъемлемая часть договорных отношений при сдаче жилья в наем (аренду). Согласно статье 676 Гражданского кодекса РФ‚ наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии‚ пригодном для постоянного проживания. Именно этот документ юридически фиксирует момент перехода ответственности за сохранность имущества и его состояние на момент заселения.

В статье подробно разберем‚ зачем нужен акт‚ какие обязательные реквизиты он должен содержать‚ как правильно описать имущество и зафиксировать показания счетчиков‚ а также предоставим универсальный образец для заполнения.

Юридическое значение акта приема-передачи

Многие стороны договора найма пренебрегают составлением акта‚ ограничиваясь подписанием самого договора. Это рискованно. Отсутствие акта влечет серьезные правовые последствия:

Невозможность доказать состояние квартиры на момент заселения. При выезде наймодатель может потребовать оплату ущерба‚ который был до заселения.
Споры по счетчикам. Без зафиксированных показаний наниматель рискует оплачивать долги предыдущих жильцов.
Проблемы с залоговым платежом (обеспечительным платежом). Акт является основанием для возврата или удержания залога.
Налоговые риски для наймодателя. Налоговая инспекция может запросить подтверждение факта сдачи в наем для применения льгот или проверки доходов.

Важно: Акт приема-передачи является приложением к договору найма. Он не заменяет договор‚ а уточняет и подтверждает исполнение одного из его главных условий — передачи предмета договора.

Обязательные реквизиты акта (Чек-лист)

Единой утвержденной формы для сделок между физлицами не существует (в отличие от единого формы Инв-1 для организаций)‚ однако документ должен соответствовать требованиям статьи 162 ГК РФ (письменная форма сделки) и содержать:

Наименование документа: «Акт приема-передачи жилого помещения (и имущества) по договору найма № [Номер] от [Дата]».
Место и дата составления: Город‚ дата (обычно совпадает с датой заселения/подписания договора).
Сведения о сторонах: Полные ФИО наймодателя и нанимателя‚ данные паспортов (серия‚ номер‚ кем выдан‚ когда)‚ адреса регистрации. (В образце ниже данные замаскированы).
Ссылка на основание: Номер и дата договора найма жилого помещения.
Описание передаваемого помещения: Адрес‚ этаж‚ общее/жилая площадь‚ количество комнат‚ кадастровый номер (желательно)‚ вид права наймодателя (собственность‚ доверенность и т.д.).
Состояние помещения: Подробное описание состояния отделки стен‚ полов‚ потолков‚ окон‚ дверей‚ сантехники‚ электропроводки‚ отопления. Наличие/отсутствие дефектов (трещины‚ сколы‚ протечки‚ неисправности).
Перечень имущества‚ передаваемого во временное пользование: Мебель‚ бытовая техника‚ предметы интерьера. Для каждой единицы: наименование‚ бренд/модель‚ инвентарный номер (если есть)‚ состояние‚ примерная стоимость (для страховки/залога).
Показания приборов учета (счетчиков): Холодная/горячая вода‚ электричество‚ газ‚ тепло; Обязательно фотофиксация.
Информация о долгах по ЖКУ: Подтверждение отсутствия задолженности на день передачи или указание суммы долга‚ за которую отвечает наймодатель.
Ключи: Количество комплектов ключей от входной двери‚ межкомнатных дверей‚ почтового ящика‚ домофона/ключа от подъезда.
Подписи сторон: Расшифровка подписей (ФИО). Дата подписания.

Пошаговая инструкция по заполнению

Шаг 1: Подготовка к осмотру

Проведите совместный осмотр квартиры до привозу вещей нанимателя. Необходимы: договор найма‚ паспорта‚ ручки (синие)‚ фотоаппарат/смартфон‚ бланк акта (в 2-х экземплярах).

Шаг 2: Описание состояния квартиры (Пункт «Состояние помещения»)

Не пишите просто «в хорошем состоянии». Будьте конкретны:

Стены/потолок: «Стены оклеены обоями‚ следов плесени/протечек нет. Потолок побелен‚ трещин нет».
Полы: «Ламинат в комнатах целый‚ без зазоров. Плитка в санузле целой».
Окна/двери: «Окна ПВХ‚ двухкамерные‚ фурнитура работает; Входная дверь металлическая‚ замки исправны».
Коммуникации: «Сантехника (унитаз‚ раковина‚ ванна) исправна‚ течей нет. Электропроводка: розетки/выключатели работают‚ автоматы в щитке целы».

Совет: Любые существующие дефекты (скол на плитке‚ потертость ламината‚ неработающая розетка) обязательно пропишите в акте с фразой: «Наниматель осмотрен‚ дефекты приняты к сведению‚ претензий по ним не имеет».

Шаг 3: Опись имущества (Пункт «Перечень имущества»)

Составляйте таблицу. Пример структуры:

№ п/п	Наименование	Характеристики (бренд‚ модель‚ цвет)	Состояние	Оценочная стоимость (руб.)
1	Диван	Угловой‚ ткань «Рогожка»‚ серый	Хорошее‚ потертости нет	35 000
2	Холодильник	Bosch KGN39XI35‚ нержавейка	Работает‚ царапина на боковой стенке (фото прил.)	45 000
3	Стиральная машина	LG F2J6HS0W‚ белая	Исправна	30 000

Шаг 4: Снятие показаний счетчиков

Запишите текущие значения для каждого прибора учета. Обязательно сделайте фото счетчиков‚ на которых видно: показания‚ заводской номер счетчика (должен совпадать с паспортом/квитанцией) и дата съемки (включите отображение даты в настройках камеры или приложения).

ХВС (холодная вода): [Показания] м³ (Зав. № [Номер])
ГВС (горячая вода): [Показания] м³ (Зав. № [Номер])
Электричество (день/ночь/сумма): [Показания] кВт·ч (Зав. № [Номер])
Газ: [Показания] м³ (Зав. № [Номер])

Шаг 5: Ключи и доступы

Укажите точное количество комплектов. Например: «Передано 2 (два) комплекта ключей от входной двери квартиры № [Номер]‚ 1 (один) ключ от домофона‚ 1 (один) ключ от почтового ящика № [Номер]».

Шаг 6: Подписание и фотофиксация

Подписывают обе стороны. Каждая сторона получает свой экземпляр (оригинал). Крайне рекомендуется сфотографировать или отсканировать подписанный акт сразу же‚ а также сделать фото каждого заполненного листа (особенно страницы с описью имущества и показаниями счетчиков).

Образец акта приема-передачи имущества в наем (Шаблон 2026)

Ниже приведен универсальный образец. Текст в квадратных скобках [ТАКИМ ОБРАЗОМ] подлежит замене на реальные данные. Персональные данные в примере замаскированы в соответствии с требованиями конфиденциальности.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ИМУЩЕСТВА

г. [ГОРОД] «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Наймодатель: [ФИО НАЙМОДАТЕЛЯ ПОЛНОСТЬЮ]‚ паспорт серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР]‚ выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ]‚ код подразделения [КОД]‚ прописка: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ]‚ именуемый в дальнейшем «Наймодатель»‚ с одной стороны‚ и

Наниматель: [ФИО НАЙМАТЕЛЯ ПОЛНОСТЬЮ]‚ паспорт серия [СЕРИЯ] № [НОМЕР]‚ выдан [КЕМ ВЫДАН] [ДАТА ВЫДАЧИ]‚ код подразделения [КОД]‚ прописка: [АДРЕС РЕГИСТРАЦИИ]‚ именуемый в дальнейшем «Наниматель»‚ с другой стороны‚

в соответствии с Договором найма жилого помещения № [НОМЕР ДОГОВОРА] от «[ДЕНЬ]» [МЕСЯЦ] 20[ГОД] г. (далее — Договор)‚ составили настоящий Акт о том‚ что:

ПЕРЕДАЧА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Наймодатель передает‚ а Наниматель принимает во временное владение и пользование жиловое помещение — квартиру № [НОМЕР КВАРТИРЫ]‚ общей площадью [ПЛОЩАДЬ] кв;м (жилая площадь [ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ] кв.м)‚ состоящую из [КОЛИЧЕСТВО] комнат‚ расположенную по адресу: [ПОЛНЫЙ АДРЕС: ГОРОД‚ УЛИЦА‚ ДОМ‚ КОРПУС‚ КВАРТИРА];

Кадастровый номер помещения: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР / ОТСУТСТВУЕТ].

Право Наймодателя на данное помещение подтверждается: [СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ / ВЫПИСКА ЕГРН / ДОВЕРЕННОСТЬ № … ОТ …].

СОСТОЯНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На момент передачи жилое помещение находится в [ХОРОШЕМ / УДОВЛЕТВОРИТЕЛЬНОМ / ТРЕБУЕТ КОСМЕТИЧЕСКОГО РЕМОНТА] состоянии‚ пригодном для постоянного проживания.

Детальное описание состояния отделки‚ инженерного оборудования и выявленных дефектов:

Стены и потолки: [ОПИСАНИЕ: НАПРИМЕР‚ ОБОИ ЦЕЛЫЕ‚ ПОТОЛОК НАТЯЖНЫЙ/ПОБЕЛЕН‚ ДЕФЕКТОВ НЕТ / ЕСТЬ СЛЕД ОТ ПРОТЕЧКИ НА ПОТОЛКЕ В ВАННОЙ КОМНАТЕ‚ ПРИНЯТ К СВЕДЕНИЮ].
Полы: [ОПИСАНИЕ: ЛАМИНАТ/ПАРКЕТ/ПЛИТКА ЦЕЛЫЙ/ЕСТЬ СКОЛЫ].
Окна и балкон/лоджия: [ОПИСАНИЕ: ПВХ/ДЕРЕВО‚ СТЕКЛО ЦЕЛОЕ‚ ФУРНИТУРА РАБОТАЕТ].
Входная и межкомнатные двери: [ОПИСАНИЕ: МЕТАЛЛ/ДЕРЕВО‚ ЗАМКИ ИСПРАВНЫ].
Сантехническое оборудование: [ОПИСАНИЕ: ВАННА/ДУШ‚ УНИТАЗ‚ РАКОВИНА‚ СМЕСИТЕЛИ, ИСПРАВНЫ/ЕСТЬ ТЕЧЬ КРАНА].
Электропроводка и освещение: [ОПИСАНИЕ: РОЗЕТКИ‚ ВЫКЛЮЧАТЕЛИ‚ ЛЮСТРЫ РАБОТАЮТ‚ АВТОМАТЫ В ЩИТКЕ ЦЕЛЫ].
Отопление: [ОПИСАНИЕ: БАТАРЕИ ГОРЯЧИЕ/ХОЛОДНЫЕ (НА МОМЕНТ ОСМОТРА)‚ ТЕЧЕЙ НЕТ].
Вентиляция: [РАБОТАЕТ / НЕ ПРОВЕРЕНА].

Наниматель подтверждает‚ что ознакомлен с состоянием квартиры‚ претензий к качеству жилого помещения на момент передачи не имеет‚ за исключением зафиксированных выше дефектов.

ПЕРЕЧЕНЬ ИМУЩЕСТВА‚ ПЕРЕДАВАЕМОГО ВО ВРЕМЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ВМЕСТЕ С КВАРТИРОЙ

Одновременно с квартирой Наймодатель передает‚ а Наниматель принимает во временное владение и пользование следующее имущество (Опись № 1 к настоящему Акту):

№	Наименование	Модель / Характеристики	Кол-во	Состояние (дефекты)	Оценочная стоимость (руб.)
1	[НАИМЕНОВАНИЕ‚ НАПР. МЕБЕЛЬ]	[МОДЕЛЬ‚ ЦВЕТ‚ МАТЕРИАЛ]	[КОЛ-ВО]	[СОСТОЯНИЕ]	[СУММА]
2	[НАИМЕНОВАНИЕ‚ НАПР. БЫТОВАЯ ТЕХНИКА]	[БРЕНД‚ МОДЕЛЬ‚ ЗАВ. №]	[КОЛ-ВО]	[СОСТОЯНИЕ]	[СУММА]
3	[НАИМЕНОВАНИЕ]	[ХАРАКТЕРИСТИКИ]	[КОЛ-ВО]	[СОСТОЯНИЕ]	[СУММА]

Примечание: Опись может быть оформлена на отдельном листе (Приложение № 1) и сшита вместе с Актом. На каждом листе описи необходимы подписи сторон.

ПОКАЗАНИЯ ПРИБОРОВ УЧЕТА (СЧЕТЧИКОВ)

На момент передачи показания индивидуальных приборов учета составляют:

Счетчик холодной воды (ХВС): [ПОКАЗАНИЯ] м³ (Заводской № [НОМЕР]‚ дата поверки: [ДАТА]);
Счетчик горячей воды (ГВС): [ПОКАЗАНИЯ] м³ (Заводской № [НОМЕР]‚ дата поверки: [ДАТА]);
Счетчик электрической энергии: [ПОКАЗАНИЯ Т1 / Т2 / СУММА] кВт·ч (Заводской № [НОМЕР]‚ дата поверки: [ДАТА]);
Счетчик газа: [ПОКАЗАНИЯ] м³ (Заводской № [НОМЕР]‚ дата поверки: [ДАТА]);
Счетчик тепловой энергии: [ПОКАЗАНИЯ] Гкал (Заводской № [НОМЕР]‚ дата поверки: [ДАТА]).

Наниматель обязуется ежемесячно в срок до [ЧИСЛО] числа следующего месяца передавать Наймодателю (или вносить в ЛС/ЕРЦ/ГИС ЖКХ) актуальные показания счетчиков для расчета платы за коммунальные услуги.

ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ

Наймодатель гарантирует‚ что на день передачи квартиры задолженность по оплате коммунальных услуг‚ вклада в капремонт и иных платежей‚ связанных с содержанием жилого помещения‚ ОТСУТСТВУЕТ / СОСТАВЛЯЕТ [СУММА] РУБЛЕЙ (копия квитанции/выписки из ЛС приложена).

За уплату начислений за период проживания Нанимателя (начиная с даты подписания настоящего Акта) отвечает Наниматель.

КЛЮЧИ И СРЕДСТВА ДОСТУПА

Наймодатель передает‚ а Наниматель принимает следующие ключи и средства доступа:

Ключи от входной двери квартиры № [НОМЕР], [КОЛИЧЕСТВО] комплект(а/ов);
Ключи от межкомнатных дверей, [КОЛИЧЕСТВО] шт.;
Ключ от почтового ящика № [НОМЕР] — [КОЛИЧЕСТВО] шт.;
Ключ/брелок от домофона / код от кодового замка подъезда — [ДА/НЕТ‚ КОЛИЧЕСТВО];
Иные средства доступа: [ПЕРЕЧИСЛИТЬ ЕСЛИ ЕСТЬ].

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящий Акт составлен в 2 (двух) экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу‚ по одному для каждой из Сторон.
Стороны подтверждают‚ что на момент подписания Акта взаимных претензий и требований по передаче/приему квартиры и имущества нет‚ за исключением указанных в п. 2 и п. 3.
Настоящий Акт является неотъемлемым приложением к Договору найма № [НОМЕР] от [ДАТА].

ПОДПИСИ СТОРОН

НАЙМОДАТЕЛЬ

Подпись: _________________ / [ФИО НАЙМОДАТЕЛЯ ИНИЦИАЛЫ ФАМИЛИЯ] /

Тел.: [ТЕЛЕФОН]

НАЙМАТЕЛЬ

Подпись: _________________ / [ФИО НАЙМАТЕЛЯ ИНИЦИАЛЫ ФАМИЛИЯ] /

Тел.: [ТЕЛЕФОН]

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка	Последствия	Как сделать правильно
Общая фраза «Квартира в хорошем состоянии» без деталей	Споры при выезде: наймодатель указывает на царапины/пятна‚ наниматель говорит «было так».	Детально описать каждый элемент (стены‚ пол‚ окна‚ сантехника‚ электрика). Сфотографировать дефекты.
Отсутствие описи имущества или фраза «Вся мебель и техника»	Невозможно доказать факт передачи конкретной вещи или её стоимость при порче/похищении.	Составлять таблицу с моделями‚ серийными номерами‚ фото и оценочной стоимостью.
Несняты/незаписаны показания счетчиков	Наниматель платит за предыдущих жильцов; наймодатель теряет деньги.	Обязательный пункт акта + фото счетчиков с датой.
Непроверка долгов по ЖКУ	Долг «переходит» к нанимателю через ЕРЦ/ГИС ЖКХ.	Запросить выписку из ЛС/ЕРЦ на день передачи‚ приложить к акту.
Подписание акта заранее или с опозданием	Юридическая неопределенность момента передачи ответственности.	Подписывать акт строго в день фактического заселения/передачи ключей.
Один экземпляр акта на двоих	Риск потери/испорченности единственного оригинала.	Обязательно 2 экземпляра (по одному на сторону).

Электронный документооборот и фотофиксация

В 2026 году все чаще стороны используют мессенджеры и почту для обмена сканами. Юридическая сила у такого акта есть‚ если:

Сторонний электронный документ подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) каждой стороны (тогда он равен бумажному).
Или стороны обменялись сканами подписанных бумажных оригиналов‚ а затем оригиналы передали лично/почте (судебная практика признает такие сканы доказательством‚ если оригиналы существуют).

Лайфхак: Используйте приложения для съемки видео-осмотра (например‚ с голосовым комментарием «Сегодня [Дата]‚ мы с [ФИО Наймодателя] осматриваем квартиру по адресу… Вот дефект здесь… Счетчик показывает…»). Видео с меткой времени — мощное доказательство в суде.

Особенности для нежилого фонда (склады‚ офисы‚ торговое оборудование)

Если договор найма заключается на нежилое помещение (статья 606 ГК РФ)‚ структура акта остается схожей‚ но меняются акценты:

Описание назначения помещения (склад‚ офис‚ торговое зало).
Состояние инженерных сетей (вентиляция‚ кондиционирование‚ пожарная сигнализация‚ силовые кабели) — критически важно для бизнеса.
Наличие/отсутствие товарно-материальных ценностей наймодателя на складе.
Соответствие помещения техническому паспорту БТИ (перепланировки).
Акт часто подписывается уполномоченными представителями по доверенностям (проверить срок действия и полномочия).

Ответы на частые вопросы (FAQ)

Обязательно ли нотариальное заверение акта?

Нет. Для договоров найма жилого помещения на срок до 1 года нотариальное заверение не требуется (ст. 674 ГК РФ). Даже на срок более 1 года (требуется госрегистрация договора) сам Акт приема-передачи нотариусу не нужен‚ он приложится к договору при подаче в Росреестр. Нотариус может заверять только подписи на договоре‚ если стороны того пожелают.

Что делать‚ если наймодатель отказывается подписывать акт?

Составьте акт в одностороннем порядке‚ пригласив двух свидетелей (не заинтересованных лиц). В акте укажите: «Наймодатель [ФИО] уведомлен о составлении акта [ДАТА‚ СПОСОБ УВЕДОМЛЕНИЯ]‚ явиться отказал/не явился». Свидетели подписывают. Отправьте копию наймодателю заказным письмом с описью вложения. Это зафиксирует вашу добросовестность и факт передачи ключей/показаний.

Можно ли не составлять акт‚ если квартира пустая (без мебели)?

Нет‚ нельзя. Акт нужен не только для мебели. Он фиксирует состояние отделки‚ коммуникаций‚ показания счетчиков и факт передачи ключей. Без акта вы не сможете защититься от обвинений в порче ремонта или долгах за свет/воду.

Нужно ли регистрировать акт в Росреестре?

Нет. Акт приема-передачи, это внутренний документ сторон. В Росреестр подается только сам Договор найма (если срок 1 год и более) для государственной регистрации обременения (права наема). Акт хранится у сторон.

Как зафиксировать передачу денег (первый платеж‚ залог) в акте?

Лучше оформить отдельную Квитанцию о получении денежных средств (образец есть в ГК РФ ст. 408). В Акте можно сделать отсылку: «Наниматель передала Наймодателю обеспечительный платеж (залог) в размере [СУММА] руб. по Квитанции № [НОМЕР] от [ДАТА]». Это разделяет бухгалтерию и юридическую фиксацию состояния имущества.

Акт приема-передачи имущества в наем, это ваш главный страховой полис в арендных отношениях. Грамотно составленный документ с детальной описью‚ фотофиксацией дефектов и показаний счетчиков экономит недели судебных разбирательств и десятки тысячи рублей.

Используйте приведенный выше образец как базу‚ адаптируйте его под конкретную квартиру и обстоятельства. Помните: лучше потратить час на осмотр и заполнение акта при заезде‚ чем месяцы на доказательство своей правоты при выезде.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных спорах или нестандартных ситуациях рекомендуется обратиться к практикующему юристу по жилищному праву.