Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 302-87-29

Реклама jurik.ru

Акт приема-передачи квартиры — это основной документ, фиксирующий момент перехода права собственности (или права пользования) и ответственности за недвижимость от одной стороны к другой. В Казахстане оформление этого документа регулируется Гражданским кодексом РК, Законом РК «О жилищных отношениях», Законом РК «О долевом участии в жилищном строительстве», а также подзаконными актами. Ниже представлено подробное руководство по составлению акта для различных типов сделок актуальное на 2026 год.

Правовая база и виды актов

Форма акта не установлена законодательно в жестком бланке (кроме случаев, когда стороны согласовали типовую форму в договоре), однако он должен соответствовать требованиям ст. 152 ГК РК (письменная форма сделок) и содержать обязательные реквизиты. Основные сценарии:

Долевое строительство (ДДУ): Передача застройщиком дольщику (ст. 10 Закона РК «О долевом участии…»). Основание: разрешение на ввод в эксплуатацию + подписанный акт.
Купля-продажа (вторичный рынок): Передача продавцом покупателю (ст. 453 ГК РК).
Аренда жилья: Передача наймителю (ст. 546, 567 ГК РК).
Дарение, обмен, наследство: Аналогично купле-продаже, фиксирует факт передачи.

Обязательные реквизиты акта (Чек-лист)

Независимо от типа сделки, в акте обязательно должны быть:

Наименование документа: «Акт приема-передачи квартиры».
Место и дата составления: Город/село, число, месяц, год (прописью и цифрами).
Ссылка на основание: Номер и дата договора (ДДУ, ДКП, Договор аренды), номер госрегистрации договора (если применимо).
Сведения о сторонах:
- Для физлиц: ФИО (замаскировано в публичных образцах), ИИН, документ удостоверения личности (серия/номер, кем выдан, когда), адрес регистрации.
- Для юрлиц/ИП: Наименование/ФИО ИП, БИН/ИИН, данные доверенности для представителя.
Описание объекта недвижимости: Адрес (область, город, улица, дом, квартира), кадастровый номер, площадь (общая/жилая/балкон/лоджия), этаж, количество комнат, материал стен, по техническому паспорту/проекту.
Состояние квартиры на момент передачи: «В надлежащем состоянии», «С замечаниями (см. приложение)», «Требует косметического ремонта» и т.д.
Показания приборов учета: Водомеры (холодная/горячая), электросчетчик, газовый счетчик, теплосчетчик (текущие цифры).
Передаваемые ключи и документы: Количество комплектов ключей (входная дверь, межкомнатные, почтовый ящик), технический паспорт, выписка из реестра прав, квитанции об оплате коммунальных услуг (отсутствие долгов).
Финансовые расчеты: Фраза: «Расчеты по договору произведены в полном объеме, взаимных претензий нет» (или указание на остаточную задолженность/предоплату).
Подписи сторон: Расшифровка (ФИО) и дата.

Особенности акта при Долевом строительстве (ДДУ) — Новостройка

Это самый рискованный этап. Согласно информации с портала «Электронное правительство РК» (egov.kz), передача происходит после:

Получения застройщиком разрешения на ввод жилого здания в эксплуатацию.
Уведомления дольщика о готовности (обычно за 30 дней).
Проведения совместного осмотра.

Критически важные моменты для дольщика:

Не подписывайте акт «без замечаний», если есть дефекты. Это лишает вас права требовать устранение за счет застройщика в гарантийный период.
Смотровый лист (Дефектная ведомость): Все найденные недостатки (трещины, протечки, кривые стены, неработающая вентиляция, несоответствие проекту) фиксируются в отдельном приложении — Смотровом листе. В самом акте ставится ссылка: «Принимаю с замечаниями согласно Смотровому листу № 1 от [Дата]».
Сроки устранения: В смотровом листе обязательно пропишите сроки, в которые застройщик обязуется устранить дефекты.
Электронная регистрация: После подписания акта застройщик обязан зарегистрировать переход права в Центре обслуживания населения (ЦОН) или через eGov в течение установленного законом срока.

Образец структуры Акта приема-передачи (Текстовый шаблон)

Ниже приведена универсальная структура. Для реальной сделки скопируйте текст в Word, заполните данные (замаскировав персональные данные при обмене файлами) и распечатайте в 2-3 экземплярах.

 АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ
 г. _______________ «___» _____________ 202__ г. Мы, нижеподписавшиеся:
Сторона 1 (Передающая): _____________________________________________________________________
 (ФИО / Наименование юрлица), именуемое(ая) в дальнейшем «Передающая сторона»,
 действующ(ая/ий) на основании _____________________________________________________________________
 (Паспорт / Устав / Доверенность № ___ от ___),
 ИИН/БИН ___________________, Проживающий/Расположенный по адресу: ____________________________________,
и
Сторона 2 (Принимающая): _____________________________________________________________________
 (ФИО / Наименование юрлица), именуемое(ая) в дальнейшем «Принимающая сторона»,
 действующ(ая/ий) на основании _____________________________________________________________________,
 ИИН/БИН ___________________, Проживающий/Расположенный по адресу: ____________________________________,
составили настоящий Акт о следующем.
ОСНОВАНИЕ
 На основании Договора купли-продажи / Договора долевого участия / Договора аренды № ______ от «___» ________ 202__ г. (госрегистрация № __________ от __________), Передающая сторона передала, а Принимающая сторона приняла квартиру в собственность / во владение и пользование.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
 Квартира № ___, общая площадью ___ кв.м (жилая ___ кв.м), расположенная по адресу:
 Область/Город ___________________, ул. ___________________, д. ___, кв. ___.
 Кадастровый номер: ____________________________________________.
 Этаж ____ из ____ этажей дома. Материал стен: ___________________.
 Количество комнат: ____. Наличие балкона/лоджии: ____ (площадь ___ кв.м);
 Согласно Техническому паспорту № __________ от __________ / Проекту.
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ И ПРИБОРОВ УЧЕТА
 Квартира передана в состоянии, соответствующем условиям Договора / Проекта / Техпаспорту.
 ВЫБРАТЬ НУЖНОЕ:
 [ ] Без замечаний.
 [ ] С замечаниями, зафиксированными в Смотровом листе (Дефектной ведомости) № ____ от «___» ________ 202__ г., являющемся неотъемлемым приложением к настоящему Акту. Срок устранения замечаний Застройщиком/Продавцом: до «___» ________ 202__ г.
Показания индивидуальных приборов учета на момент передачи:
Холодная вода (кв.м): _______________ (№ прибора ___________)
Горячая вода (кв.м): _______________ (№ прибора ___________)
Электроэнергия (кВт·ч): T1 ________ T2 ________ (№ прибора ___________)
Газ (кв.м): _______________________ (№ прибора ___________)
Тепловая энергия (Гкал): ____________ (№ прибора ___________)
ПЕРЕДАВАЕМЫЕ ДОКУМЕНТЫ И КЛЮЧИ
 Ключи от входной двери — ___ компл., межкомнатных дверей — ___ компл., почтового ящика — ___ компл.
 Технический паспорт на квартиру (оригинал/копия).
 Выписка из Государственного реестра прав на недвижимость (оригинал/копия).
 Квитанции об оплате коммунальных услуг за период до «___» ________ 202__ г. (нет задолженности).
 _____________________________________________________________________ (прочее).
РАСЧЕТЫ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
 Стороны подтверждают, что расчеты по Договору № ____ от ________ произведены в полном объеме. Взаимных денежных претензий нет. / Принимающая сторона передала Передающей стороне сумму ____________________ тенге (____________________) в счет оплаты по Договору.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ (При необходимости)
 __________________________________________________________________________________________________
 __________________________________________________________________________________________________
 ПОДПИСИ СТОРОН
 Настоящий Акт составлен в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой Стороны, один — для регистрирующего органа / банка).
ПЕРЕДАЮЩАЯ СТОРОНА ПРИНИМАЮЩАЯ СТОРОНА
 __________________ / __________________ __________________ / __________________(Подпись) (Расшифровка ФИО) (Подпись) (Расшифровка ФИО)
 М.П. (при наличии печати) М.П. (при наличии печати) 

Приложение: Смотровый лист (Дефектная ведомость) — Образец заполнения

Для новостроек и вторички с дефектами это обязательный документ. Без него суды часто отказывают в удовлетворении претензий к качеству.

№ п/п	Наименование помещения / Зоны	Описание дефекта / Несоответствия проекту	Ссылка на норму (СН РК, ГОСТ, Проект)	Срок устранения	Подпись застройщика (принято к исполнению)
1	Коридор	Трещина на стене у входной двери длиной 40 см, глубиной 3 мм. Штукатурка отслаивается.	СН РК 5.04-102-2013, п. 7.2.1	30 календарных дней	______________ / ______________
2	Санузел	Отсутствует гидроизоляция пола (проверено визуально, нет покрытия). Утечка в нижний этаж при поливе воды.	СН РК 4.02-01-2018, п. 5.4	45 календарных дней	______________ / ______________
3	Балкон	Высота ограждения 95 см (проект 110 см). Не соответствует требованиям безопасности.	Проект раздела АР, спецификация ограждений	60 календарных дней	______________ / ______________

Процедура приемки: Пошаговая инструкция (Чек-лист эксперта)

Рекомендуемая последовательность действий при встрече с застройщиком/продавцом (основано на экспертных рекомендациях Bi Group и практике судов РК):

Подготовка: Взять с собой: паспорт, договор (оригинал), технический паспорт/план БТИ, лазерный дальномер/рулетку, уровень (лазерный/пузырковый 2м), фонарик, тестер розеток, лист А4 и ручку для черновиков, фото/видеокамеру (смартфон).
Проверка документов застройщика: Убедиться в наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию (для ДДУ). Проверить соответствие планировки в паспорту/договору.
Геометрия и площади: Замерить длину/ширину комнат, высоту потолков (в 3 точках), площадь балкона/лоджии. Сравнить с договором и техпаспортом. Допуск по площади обычно ±2-3% (зависит от условий ДДУ).
Качество «коробки»:
- Стены/потолки/пол: трещины, пустоты, влажность (влагомер), вертикальность/горизонтальность (уровень).
- Окна/балконные блоки: герметичность (зажмите лист бумаги — не должен вытягиваться), работа фурнитуры, наличие москитных сеток (если в проекте), откосы (нет трещин, ровные углы 90°).
- Двери: входная (металл, замки, уплотнители, пееphole), межкомнатные (если в комплекте).
Инженерные системы:
- Водоснабжение/Канализация: открыть краны, проверить напор, слив, нет ли течей на стыках труб, счетчики поворачиваются.
- Электрика: щиток (автоматы, РЦД/УЗО, заземление), работа всех розеток/выключателей (тестером), наличие заземления в розетках.
- Отопление: осмотр радиаторов/напольного отопления на предмет течей, наличие терморегуляторов (если предусмотрено).
- Вентиляция: проверка тяги зажигалкой/свечкой у вентиляционных решеток.
Фиксация: Все фото/видео должны иметь отметку времени (EXIF). Заполнить Смотровый лист в 2 экземплярах. Подписать Акт (или Акт с замечаниями).
После приемки: Получить свой экземпляр Акта и Смотрового листа. Контролировать устранение замечаний в срок. По истечении срока — повторный осмотр и подписание Акта об устранении замечаний.

Акт приема-передачи при аренде (Найм жилого помещения)

Согласно ст. 546, 567 ГК РК, акт при аренде фиксирует:

Состояние имущества и входящего в него имущества (мебель, техника), желательно с фотофиксацией в приложении.
Показания счетчиков на день заселения.
Количество ключей.
Отсутствие долгов по КУ на день передачи (квитанции).
Срок действия договора и сумму залогового платежа (если предусмотрен).

Важно: Акт приема-передачи при аренде защищает и арендодателя (от порчи имущества), и нанимателя (от обвинений в порче предсуществующих дефектов).

Частые ошибки и риски

Подписание «чистого» акта при наличии дефектов. Самая частая ошибка. После подписания доказать, что трещина была до вас, почти невозможно.
Отсутствие ссылок на Смотровый лист в теле Акта. Если лист потеряется, доказать его существование сложно. Всегда пишите: «Принимаю с замечаниями по Смотровому листу № 1 от [Дата]».
Непроверка показаний счетчиков. Риск оплаты долгов предыдущего собственника/арендатора.
Игнорирование несоответствия площади. Если площадь меньше договорной более чем на допуск — основание для требования пересчета цены (ст. 453 ГК РК) или расторжения.
Устные договоренности. «Застройщик обещал поправить на следующей неделе», не работает. Только письменные сроки в Смотровом листе/Доп. соглашении.

Регистрация права после подписания Акта

Подписание Акта — это не конец процесса для покупателя/дольщика. Необходимо обратиться в ЦОН (Центр обслуживания населения) или через портал eGov;kz для государственной регистрации права собственности.

Необходимый пакет (общий):

Заявление (заполняется на месте/онлайн).
Идентификационный документ (паспорт).
Договор (оригинал + копия).
Акт приема-передачи (оригинал + копия).
Квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 0,5 МРЦИ на 2026 год, уточняйте актуальные ставки).
Нотариальное согласие супруга(и) (если квартира приобретается в совместную собственность или продается из совместной).

Срок регистрации: обычно 1-3 рабочих дня. Результат — выписка из Государственного реестра прав на недвижимость (электронная или бумажная).

Акт приема-передачи, это ваш главный щит в споре о качестве жилья или сохранности имущества. В Казахстане 2026 года судебная практика все строже относится к сторонам, подписавшим акт «без замечаний», а затем пытающимся в суде доказать наличие скрытых дефектов.

Главные правила:

Не спешите. Осмотр может занять 2-4 часа.
Пригласите независимого эксперта/инженера, если квартира дорогая или сложная (пентхаус, дом с отдельной инженерной системой).
Фиксируйте всё фото/видео с геолокацией и временем.
Пишите Смотровый лист даже на мелочи (поцарапанная плитка, недокрученная розетка), это дисциплинирует застройщика/продавца.
Храните оригиналы Акта и Смотрового листа в надежном месте до получения выписки из реестра и далее — навсегда.

Данная статья носит информационный характер и не заменяет юридической консультации. При подготовке документов к крупной сделке рекомендуется обратиться к нотариусу или юристу, специализирующемуся на недвижимости РК.